颜宏

鲍达民：新加拿大驻华大使

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【七天讯】(记者颜宏) 自今年一月，因前任驻华大使麦家廉（John McCallum）忧虑因孟晚舟事件导致的中加关系恶化说了点大实话而被特鲁多炒了鱿鱼后，加拿大驻中国大使的职位就一直空缺。空缺了8个月多月后，特鲁多终于任命了曾在上海呆过5年的鲍达民（Dominic Barton）为新驻华大使，并已经被中国政府批准。 特鲁多在随后的声明中表示，鲍达民有广泛的亚洲经验，在全球经济事务上见多识广，拥有令人印象深刻的职业经历，是代表加拿大的最佳人选，他将会在中国维护加拿大的利益。外长方慧兰（Chrystia Freeland）也表示，鲍达民是亚洲通，在此关键时刻，他能代表加拿大利益，最适合代表加拿大。 鲍达民在任命后发布的声明中指出，加中关系很重要，自己将不遗余力地代表我们伟大的国家，解决当前的问题。 2013年10月22日，鲍达民与来自清华经管学院的四十余位学生见面交流 据悉，鲍达民现在担任联邦财政部长的经济发展顾问委员会主席，负责为特鲁多政府制定经济政策和战略。在咨询领域也富有盛名，是世界级全球管理咨询公司麦肯锡（McKinsey & Company）的全球管理合伙人。 根据维基百科的介绍，鲍达民于1962年出生于乌干达，7岁时随家人移民加拿大。在卑诗大学获得了经济学学士学位，并获得过罗德奖学金（Rhodes Scholarships）。后前往牛津大学深造，获得经济学硕士学位。1986年起受雇于麦肯锡多伦多办事处，11年后获晋升为合伙人。1997年，鲍达民被派驻麦肯锡驻汉城办事处，2000年至2004年负责麦肯锡在韩国的业务。2004年至2009年担任麦肯锡亚洲区主席，常驻上海。他还曾获得上海市政府所颁发的“白玉兰纪念奖”，以表彰他为当地社会做出的杰出贡献。得益于亚洲的经历，鲍达民于2009年7月当选为麦肯锡管理总监，并连任三届。2018年6月，鲍达民出任滑铁卢大学第11任校监。 2007年在上海工作期间，鲍达民曾出版访谈录《China Vignettes – An Inside Look At China》，通过与30名来自不同行业与地区的中国人对话，为西方读者描绘了当下中国人在日常生活中所经历的艰辛和所取得的成就。 据消息来源称，对鲍达民的任命是外长方慧兰上月初在曼谷出席东盟峰会期间向中国外长王毅透露的。不过，自由党政府对于新大使的任命程序一直高度保密，主要是因为担心由于加中关系紧张，中方有可能拒绝加拿大提出的人选。 还需要注意的一点是，自由党在离联邦大选一个多月的时间点上任命这样一个外交事务的关键角色并没有与反对党沟通，更没有得到反对党的赞同。如果自由党在10月份的大选中失败，新上台的政府是否同意鲍达民继续担任驻华大使就很难说了。 曾在2012年至2016年担任加拿大驻华大使的赵朴（Guy Saint-Jacques）则表示，任命鲍达民担任驻华大使是一个“有趣的选择”，表示在2016年的时候，特鲁多政府本来想让鲍达民取代自己，但他拒绝了。还表示尽管鲍达民不会说普通话，但他与中国高层关系良好，在目前中加两国关系紧张的形势下，这应该是一个优势。 原中国驻加拿大大使卢沙野在7月转任中国驻法国大使后，中国还没有任命新的驻加拿大大使。

​蒙城新打卡点——植物园水上花园

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​ 【七天讯】2018年8月22日，由Espace pour la vie以及其基金会共同打造的植物生态之路（Parcours des phytotechnologies）第一站“沼泽净化器”正式在植物园亮相，主要来展示沼泽对水源的净化作用。在这里，人们可以看到不同梯次的植物如何在沼泽的环境下生存，这些植物又是如何净化污水，被净化后的水又是如何灌溉其他的植物而形成的良性循环，这一方法被认为是解决人类活动造成水源污染的有效并可持续的方法之一。 “沼泽净化器”建在原来的水上花园（Jardin aquatique ）上。水上花园最早是在1938年，由植物学家Henry Teuscher 倡导下建设的，虽然一直有维护修缮，但到了2017年，这里必须要进行大修和改造。考虑到文化遗产计划和Espace pour la vie的可持续发展理念，最终翻修工程的核心是建设一个可加热的中心水池，让处于北方的魁北克民众可以观赏到热带的美丽植物——王莲，而水质净化则由两个过滤沼泽组成，一个让水水平流过，另一个让水垂直流下，二者互补，净化过的水则返回收集盆地并浇灌观赏植物的花坛。 植物生态之路是Espace pour la vie自2017年春天开始打造的实验性项目，计划建设7站，旨在通过人工模拟自然环境来解决实际生活中遇到的环境问题，如净化水源，降低热岛效应，防止堤岸侵蚀，降低城市噪音以及去除土壤的污染等。 Espace pour la vie包括生态馆（Biodôme）, 昆虫馆（l’Insectarium）,植物园（le Jardin botanique）和天文馆（Planétarium Rio Tinto Alcan），是加拿大最大的自然科学综合机构，主旨是重新思考人与自然之间的关系，倡导新的低碳生活方式。  

反移民的人民党大揭秘

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引发争议的广告牌 七天记者 颜宏 上周，在加拿大多个城市如哈利法克斯、多伦多、温哥华、卡尔加里、里贾纳等地的高速公路旁都出现了印有加拿大人民党（People’s Party of Canada）创始人Maxime Bernier（以下简称MB）头像以及标识的巨幅竞选广告牌，呼吁人们去投票，广告牌上的广告语则写着“对大规模移民说不”。在加拿大这样一个移民国家，出现这样的反移民竞选宣传让很多人感到不可思议。据说这个广告牌最初由哈里法克斯的一位通勤者发现，拍下并上传到了社交媒体，网友们很快就发现在其他大城市也出现了类似的广告牌，还英、法版都有，这引起了从东海岸到西海岸加拿大民众的愤怒，纷纷要求人民党撤下这种带有歧视涵义的竞选广告。 但人民党主任Johanne Mennie对媒体表示，这些在多个城市出现的广告牌上虽然有人民党领袖的头像、有人民党的党徽，但并不是他们制作的，和他们没有关系。这些广告牌是由第三方安装的，而人民党与第三方并没有任何接触。 在广告牌的底部印着True North Strong & Free Advertising Corp的字样。根据网上的信息，这间公司属于多伦多矿产商Frank Smeenk，他还是多伦多KWG Resources矿业公司的总裁和首席执行官。在该公司提交给加拿大选举委员会的中期财务报表显示，该公司为在“加拿大部分城市”的广告牌投资了59,890加元。这个公司也从一家从事蛋白质产品国际贸易的公司Bassett & Walker International获得了6万元捐款。总裁Frank Smeenk则通过电子邮件回应说这些广告牌是由捐款人赞助并决定其刊登内容的，事先并没有经过公司核准，并强调自己的公司并不支持或同情广告牌发布的观点。 在公众舆论的压力下，负责安装这些广告牌的Pattison Affichage公司宣布将撤下已经在部分城市安装的广告牌。 2019年8月24日 MB竞选正式启动 而在上周日正式在自己的选区Beauce开启全国竞选模式的MB则表示，虽然这些富有争议的广告牌不是人民党制作的，但他本人并不反对广告牌上的观点。他认为这句广告语并不是反移民，“如果你觉得那是反移民的，那是你的问题，说明你不识字”。MB在Pattison Affichage宣布撤下广告牌之前就这样说。他还表示看到有一位加拿大人通过这样的方式推广该党的一项政治纲领而感到高兴。虽然这一广告不是他授权的，但反映了人民党在移民问题上的立场：削减加拿大每年接收的移民数额，要求新移民接受加拿大主流社会的价值观并融入加拿大社会。在Pattison Affichage决定撤下广告之后他还批评该公司屈服于“左派的压力”。 本周一，MB再次在推特上为这些广告牌辩护，指出“对于那些同意这一点的三分之二的加拿大人，以及那些不同意但支持言论自由和公开讨论的人来说，广告牌上的信息并不是‘有争议的’。只是对于想要审查它的极权主义左派来说，它才具有争议性。” MB其人 在加拿大政坛上一直争议不断的MB于1963年1月18日出生在魁省的Saint-Georges。父亲Gilles Bernier，是位著名的电台主持人，曾在1984年至1993年期间代表进步保守党（Progressive Conservative Party of Canada，后和现在的保守党合并）参加联邦竞选并获胜。1993年至1997年则以独立国会议员身份继续代表Beauce选区。MB是家中的老二，有两个姐妹和一个兄弟。 MB在魁北克大学蒙特利尔分校（UQAM）获得经济学士文凭后又在渥太华大学完成了法律学位, 从1990年开始就成为魁北克律师协会的会员。先后就职于法律和金融领域的多家私营公司达19年之久, 如律师事务所McCarthy Tétrault律师, National Bank的分行经理，魁省金融管理局(office of the Securities Commission of Québec)企业关系主任等。1996年至1998年间任当时的魁省财政部部长Bernard Landry办公室金融改革顾问以及Standard Life of Canada内务及外联副总裁。在出任蒙特利尔自由经济智库—— 经济研究院(Montreal Economic Institute)副总裁时，MB出版了关于倡导魁省实行单一税表的税务改革著作。 … Read more

STM检查员暴力执法案续：害我丢工作

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【七天讯】（记者 梓丰）本报上期（3月20日出版 第638期）曾报道了蒙特利尔交通局STM （Société de transport de Montréal )监察员（inspecteur）抓捕逃票人员涉嫌暴力执法。本周二，案件的当事人、被执法者终于打破沉默，面对公众道出自己版本的事件始末。 这名21岁的黑人小伙子名叫Juliano Gray，他是在种族关系研究行动中心CRARR（Centre de recherche-action sur les relations raciales）执行主任Fo Niemi的陪同下召开的记者见面会。对于Fo Niemi以及CRARR，七天读者应该很熟悉，2006年发生在蒙特利尔一幢公寓楼针对华人的死亡威胁案以及其后的书包厂华工维权案都曾得到他们的帮助。 在记者见面会上，Juliano承认3月7日大约上午9点半左右确实没有买票就乘坐地铁橙线列车，并在行驶的车厢走道内边走边拍篮球，直到被两个监察员拦住，并要求他出示地铁票。他就诚实的说自己没买票，从Mcgill地铁站上的车，要在Namur站下车。于是两位监察员表示将陪他在Snowdon 站下车，并给他罚款单。当列车行驶到Villa-Maria站时，他有点迷惑就走出了车厢，并不是有意逃跑。两位监察员在站台上追上他，大力把他推到墙上，强迫他倒在地上，并用手肘撞击他的脸，他立刻意识上这不是普通的逮捕，一切都发生得太快，他又看不清对方的位置，所以他决定跑，但很快被监察员追上，把他推到在地，并用警棍打他的腿。这情景被一名45岁的下车乘客Nzo Hodges录了下来，并传到了网上。Juliano说他被带出地铁站后，没有穿外套在零下10度的寒风中呆了一个小时才被允许回家。 Juliano表示理解STM监察员的行为，这是他们的工作，也曾经给STM打电话对造成的影响表示道歉，但是他觉得此次事件中STM的执法行动有些过头，完全可以不那么暴力，特别是当他已经躺倒在站台上的时候，他们还不停止殴打。这件事后，不光挨打的膝盖疼，还经常做噩梦，最终被医生诊断患上了创伤后应激障碍PTSD（Post-traumatic stress disorder），需要休息一个月，也因此丢了兼职的两份洗碗工作。 CRARR组织表示即使他逃票也不应该受到如此野蛮的袭击，并呼吁蒙特利尔市长Valérie Plante启动一项独立调查。

STM检查员暴力执法再惹争议

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七天记者 梓丰 日前，一段有关蒙特利尔交通局STM （Société de transport de Montréal )监察员（inspecteur）抓捕逃票人员的视频成了热点，短短几天就有近50万的播放量，也再次把STM执法人员的执法行为推到了风口浪尖。 事情发生在3月7日，两名监察人员在行驶的地铁车厢里查获了一个没有买票乘车的年轻人，三个人商定在地铁Snowdon 站下车进行处理，但地铁行驶到Villa-Maria站时，该年轻人趁机下车逃票，两个监察人员随即追了出去，于是发生了视频上的一幕，两个全副武装的监察人员在警棍的帮助下把逃票人压倒在地上制伏。 事后，针对公众对监察人员是否执法过度的质疑，STM的总裁Philippe Schnobb表示，上传的视频只是事发经过的一个片段，而他们的评估部门在看过事发经过的完整视频后认为执法人员并无不当之处，是按照工作程序和标准进行的。还说那个被抓捕的逃票人已经承认自己无票乘车，并在事后跟STM联系，对此事造成的轩然大波感到抱歉。 根据STM的说法，这些监察人员都是在École nationale de police du Québec警察学校接受过14周的全天培训才能上岗，每次执法时也都是按照相关规定和标准进行的，并不需要像一些人指出的那个需要更改教程。但也有一些人权保护人士以及部分市政参议员希望市政府能对此进行调查，以确定STM的监察员是否存在暴利执法。 一个人权保护联盟的的发言人Fo Niemi在一份声明中说：“过去，涉及STM检查员的严重事件已经动摇了公众的信心，而且闭门听证会以及内部调查结果都未向公众披露。他还呼吁建立一个新的独立机构，来接收和研究公众对STM执法人员的投诉。 STM的监察员虽然并不是警察，但是是经过训练的执法人员，他们有权拦截、问话、开具罚单甚至逮捕。如果民众拒绝配合，他们会依据相关规定开具罚单或逮捕。而根据R-105的规定，如果监察员认为某人有逃票或逃票的企图，可面临150-500元的罚款。如果被罚人觉得不满，可以申诉，罚单的背面有相关的申诉步骤。但如果不打算申诉，就应该在期限前缴纳罚金，一般是30天内。一般来说，逃票行为属于law offense，不会留下犯罪记录，但如果不按时缴纳罚金，则会产生滞纳金，政府也会安排收款员来跟被处罚人联系，被处罚人也可能收到法院传票。    

教你看懂32岁拥有10套房的印度小哥

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前一段时间，一个32岁的印度小哥用不到十年的时间，在多伦多买了十套房子，总资产过千万的励志故事刷屏，咱们先来回顾一下小哥的发家史，然后再透析一下这背后的秘密。 小哥18岁出山，被劳里埃大学录取。本科四年，没有全A成绩，但是参加了非常多的社会活动，老爸给了两个学期的学费生活费，然后小哥就断粮了。小哥通过举债和不停地工作来艰难地维持着学习、工作和生活。毕业的时候，小哥背着一屁股债，以及被CIBC拒绝的offer，很艰难地去了华尔街，觅到一份CIBC在华尔街分部的分析师职位。 工作满一年以后，小哥义无反顾带着省下的八万块存款，辞职不干了，回多伦多去Nestle找了一份销售的工作。那时是2010年。 房地产市场在2008年金融危机过后开始复苏，市场回暖迹象明显。小哥嗅到这个机会，在地铁沿线的Yonge Finch买了一个Bunglow，花了50万，不只是用贷款，而且是和自己叔叔合伙买下了这个房子。房子买下以后，小哥搬进了地下室，楼上租出去，1900一个月，这样租客就帮小哥还上了房贷和地税，小哥从此有了充斥着蟑螂和漏水的地下室之家。 小哥买了第一个房，发现租客养房这个生意非常不错，于是开始充分地研究市场，包括搜索所有能找到的买房、卖房数据，每天追踪public mls挂牌房屋，自己开车四处转悠，记录客户车道上停的什么车，来判断社区住户平均收入水平以及可能的房价。 于是2011年，小哥赶紧买了第二个平房，66万，赶紧让租客帮他还贷款和其他费用，生意开始运转了。 2012年，小哥在Sheppard West地铁站旁边买了个楼花，大概也是五十来万。 2013年，小哥和叔叔把地下室漏水和充斥着蟑螂的平房重新贷款，套出来15万，和大学同学合伙又买了一个平房。 至此为止，小哥有四套房。每套房都是租客帮忙养着贷款地税其他费用，小哥只是把自己名字写上，找到合伙人一起，交了首付（首付也是银行里套出来的），然后就坐拥一大堆房产。小哥因为被太多朋友咨询买那么多房产的心得体会和诀窍，干脆自己考个地产经纪牌照，顺理成章地为朋友们悉心服务。 2015年，小哥又找到合伙人，同样的，买平房，不同的是，这次买在Etobicoke。 2016年，Yonge Finch充斥着蟑螂的房子涨到150万了，小哥迅速卖掉，拿到属于自己的50万利润，同时小哥在Yonge Finch另一个平房通过借私人贷款，推到了重建，也卖掉了，赚了48万。 小哥的成功，背后有几个并没有被媒体提及的大环境：这十年，多伦多房地产是最蓬勃发展，曲线图一路攀升的10年啊！ 有点像八十年代的深圳或者上海，大环境好，胆子大的投资客们，基本没有人不是赚的满盆满钵。 像小哥这样的敢想敢做，执行力超强的，更加应该是最大的受益者。 头脑聪敏，network活络，善于借力！亲身上阵，上演多伦多合伙人的大戏！ 小哥在后期扩大投资的资本来源，除了初期投资房产的套现提供的资本支持，另外两个不容忽视的因素是更加强大的合伙人，以及自己房地产行业收入的支持。 同时，小哥也赶上翻建套现的好时节。小哥在房价上升最快的那几年做了翻建，翻建利润最大的部分就是房子价格快速上升的年份，买家有能力接手翻建完成的豪宅，才能让翻建顺利套现。 最近一两年搞翻建的，大部分投资者都抓耳挠腮，豪宅找不到买家，费用却一直往上累加，搞得很被动。 小哥励志文章出来后，网络和公众号上也有很多不一样的声音，除了一些酸溜溜的吃不到葡萄的看跌派们，还有一些人怒怼说文章成分太假之类的云云。 从小哥的Linkedin账号里看到，小哥现在自己有一个公司来专业打理这些物业，还有一个Real Estate Capital公司负责筹资。并且人家年年得奖，拿的奖可是实打实根据佣金收入获得的大奖，光一个HALL OF FRAME奖项就得要300万佣金收入了，可不是普通地产经纪可以拥有的。 在这个故事背后，要看到的并不是小哥如何拥有现在的资产，或者说去盘算小哥有什么特殊的商业机密，而应思考，我们可不可以成为第二个印度小哥。 小哥开始的时候，做了很多我们都很难做到的努力。开车去小区里转，记录下小区里停的什么车，来估算小区住户的收入状况，以此作为比较各个小区未来的升值潜力。这个思路是非常好的，虽然笨，费时费力，但是这些数据会很有代表性。当然，我并不主张亲自去做这件事，毕竟需要样本很大才能看得出端倪，很多优秀社区的豪车也不一定停在drive way给你去数，都入库了，样本还是有偏差。 房地产投资讲究的是杠杆。小哥除了利用银行杠杆之外，还用合伙人杠杆。合伙人杠杆是最大的双刃剑。毕竟合伙人的实力，合伙人的信任程度，合伙人的眼光决策，都会影响到一笔投资的很多决定，最后影响到收益。 这是一个非常考验眼光的选择，而其中有太多的不确定性，会给投资造成更大的风险。这个就完全是一个见仁见智的选择。 小哥很善于打造属于自己的鲜明的个人品牌，定位耀眼准确。本身小哥在地产行业有头有脸，入选Top 30 under 30，也就是30岁以内的、最优秀的30名地产经纪。 可以荣幸入选的，都是非常刻苦努力，有天赋有头脑的地产从业人员，这些努力换来的成果除了财富上面的回报之外，无一例外的在个人品牌，或者说个人知名度上面都达到了一定的高度。 小哥生意做得好，其实通过个人炒作得到了不少帮忙。个人形象和个人影响力，其实在一次次的媒体曝光参访中，都能够得到提升。 小哥给自己的个人定位，非常准确，年轻有为，敢想敢做，有耀眼的成绩，有足够的经验，客户或者说投资者会比较喜欢和这样的经纪人打交道，也就进一步推动业务的扩张。 房地产增值的原动力来源于两个因素，一个是通货膨胀，一个是城市扩张带来的核心区域价值升值。 房地产投资收益关键在于租金回报，以及未来资产升值带来的财富。租金回报永远都是维持现有房价的根本，也是未来资产升值的保障。 小哥一直在访问里提到，把楼上租出去就能维持房屋开销，这也是他决定要再买房的理由。其实这个道理是房地产投资的核心，租金回报率永远都是护航的明灯，这个不可以在房价涨的很癫狂的时候就忘了。 通货膨胀的话题，很多人也觉得不值一提，2%，3%的通货膨胀，似乎相对比8%，10%的回报来看完全不值得关注。事实上政府公布的通货膨胀率是考虑了很多消费品的平均值。 小哥2010年开始入场买房的时候，TTC月票大概120一个月，现在2019年最新的TTC月票是146。 2010年在food court买饭，大概一份午饭六块七块，现在的food court一份午饭接近10块钱了。 不用猜测未来的通货膨胀程度，光看这些数据，就能知道现金贬值的速度，也就给我们判断房价上涨支持的力度有了一个依据。 在每个经济浪潮中，都有站在浪尖上的弄潮儿，也都有躲在船舱中的普通人。风平浪静之后，自然有人欢喜有人愁，也有人拍大腿懊恼。与其长吁短叹，其实不如让眼光再放长远，你也可以成为第二个印度励志小哥。（来源：夕子的博客）

超小户型CONDO值得投资吗？

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现在的Condo是越建越小，越建越狭长。从前1室的Condo也能有个600-700尺，现在市中心的2室公寓普遍也就600-700尺左右。尤其是超小户型的Condo，面积在300-400尺之间的bachlor, studio户型层出不穷。超小户型的核心概念是，单位面积小了，总价也就降低了，让年轻人有能力负担。当然，在牺牲内部空间的同时，换回的是极好的位置，大部分推出超小户型的Condo都在市中心地铁边最好的位置。 小户型在市中心的风靡不是偶然，而是地价飙升，房价也飙升的最后结果。开发商在买下地皮的时候，已经被推高的地价剥削了一笔，他们不得不把这个成本转移到消费者身上，而消费者又被高昂的房价所约束，要么只有放弃黄金位置，转而买偏远一些，或者旧一些的楼盘；或者放弃额外的空间，转向小一些的单位。而当开发商主动缩小房屋面积的时候，单价的上涨并不会推高单位的总价，顺利成章，新房的面积越来越小，也就催生了这些极端的小户型楼盘。小户型，对于消费者来说，利弊显而易见。 对于终端用户来说，面积小不免带来拥挤，家具摆放和储藏空间的问题。但是这些问题越来越多的被各式各样新奇的设计理念所解决，比如开放式厨房，折叠式卧室，墙上的隐形橱柜，以及多功能的客厅/卧室/书房一体。 甚至有设计师把一个极小的300尺的Loft，改造出上半层的卧室空间，在楼梯下面做了非常多的储物空间，而厨房藏在一个可以滑动的书柜后面，当书柜不需要的时候，可以挪到一个狭小的空间里，客厅立即变为餐厅和厨房；用餐完毕，书柜回位，餐厅厨房立即回归客厅书房。电视和其他娱乐设施，以及沙发等等都藏在墙后，随时可以拉出来使用。 对于小户型的未来，考虑到大城市人口的膨胀，地价和房价整体的上升，房屋变小的趋势会越来越猛烈。基于这个理由，在小户型公寓这个细分市场里，投资者有理由看好这个市场。因为公寓市场与独立屋市场的差别在于土地不是完整产权，而是归属全体业主共有，所以土地升值的兑现能力较慢。公寓市场投资的热点就在两头，一头是楼花阶段，一头是建成后的出租阶段。所以租约满满，租约看涨，租金回报率高且稳定的公寓是最好的投资目标。这样看来，总价低，租金高，好出手，超小户型公寓是不是就是最完美的投资目标了呢? 万物都有两面性，有利就有弊，下面我们就来看看投资超小户型公寓有什么风险。 -贷款有一定难度。 超小户型在银行看来，是高风险资产，获得普通贷款比较困难。在很多银行审批贷款的时候，市中心公寓的大小是一个考虑因素，很多小于450尺的单位，很难获得和普通房屋一样的贷款条件。原因主要是现在市场上超小户型的数量还很少，不能成为一个市场可以接受的广泛概念。在贷款人违约的时候，银行法拍的风险比较大。 再一个，银行借用单位的大小，过滤了一大批酒店式公寓的单位。有一批在市中心既可做酒店，又可作住宅的混合型公寓，虽然标榜着可以按照酒店方式寻找租客，有专人打理，省心省力，但是那些公寓单位的产权比较模糊，很多银行不愿意参与到这样模糊产权的地产项目，导致买家很难获得贷款。 -驿站式房产。 超小户型在买家来看，是一个过渡性的产品，并不是永久的家，好像驿站一样。也就是说，终端用户，可能很多是租客，而投资者买入的话，看中的是投资回报和升值潜力。在衡量投资产品价值的时候，参考租金的意义就很重大，这涉及到收入，费用，管理时间，空置期等等方面的因素，所以租金的上涨，租客能够承受的租金额度，楼盘的位置以及投资市场的兴旺程度，都决定了超小户型的未来潜力。这个比普通的公寓衡量起来要麻烦许多。 那么在入手超小型公寓的时候，需要注意什么呢？自己是终端用户，还是投资产品，如果是终端用户，这个小户型或许真的是一个过渡期的小窝。持有的时间和承受能力，以及自己可以受益的方面，比较容易衡量，但是在未来再出手的时候，是否会有足够多的需求，来消化这些市场供给。如果终端用户的比例不大，大部分还是以投资为目的买入的话，即使自己是终端用户，也要以投资客的眼光来分析、比较未来的情况，保证自己在未来出售的时候，不会需要低价出售。 – 投资者需要做好长期持有的准备 对于投资者来讲，投资回报率以及流动性是两个非常重要的考虑因素。投资回报率来源于收入和费用的总和。收入无外乎租金收入，但是租金需要考虑到空置期。费用方面，包括贷款的月供，地税，物业管理费，出租时的经纪费用，两个房客交接时的维修清洁费用，都需要有一个比较合理的估计。具体到比例，因人而异。在这个投资上，流动性可能不会是一个最好的选择。 超小户型的投资者数量在市场上不如普通大小的公寓投资者数量多，导致超小户型在寻找下一个投资者的时候，往往需要更多的时间。地产投资，讲究的是杠杆，也就是找银行借钱的多少。如果银行批得比例高，杠杆就大，未来房价升值的时候，投入本金的收益率会高一些。但是，如果超小户型银行贷款的比例不大，就需要投资者准备好足够的现金，以应付大比例的首付要求，有时甚至要准备好全款的心理准备。要谨慎地做出考量，对于实力较弱的投资者，总价低的小户型，由于目前有贷款限制的问题，也许并不适合。而对于有实力的投资者来讲，选择好的地段，做了足够的租金费用评估之后，满意这个收益率，就可以大胆入手。（来源：加国第一生活）

房租最高城市排名 蒙城第四

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七天记者梓丰 虽然加拿大的房市最近有点冷，原来火热的温哥华和多伦多等地出现了量价齐降的趋势，但加拿大各大大城市的房屋租金正在大幅上升。温哥华和多伦多这两个全国租金最贵的两大城市，一套普通的四个半公寓（2居）的租金已接近、甚至超过3,000元。 租屋网站Padmapper在对全国24个城市的三个半（一居）和四个半公寓租金进行统计的结果显示，今年2月份，全国9个城市的租金在上涨，5个城市的房租有所下降，其余10个城市的房租大体维持不变。 根据这份报告，全国房租最高的10个城市中，安省占六个，卑诗省有三个，魁省只有一个，那就是蒙特利尔。全国房租最高的城市是多伦多，三个半公寓的中位数房租高达2,260元，四个半则达到2,850元；蒙特利尔的房租在全国排第四，三个半公寓的中位数房租为1,500元，四个半则为1,780元。全国房租最便宜的是安省的温莎，三个半的房租仅为750元，四个半则为990元，详见下表。   值得一提的是，在过去的一年里，全国绝大多数城市的房屋租金都出现了大幅上涨，平均涨幅达30年最高。在这24个城市中，12个城市的租金增幅超过10%。例如，对三个半公寓来说，安省的伦敦、新省的哈利法克斯、卑诗省的基隆拿等三个城市的房租涨幅都超过15%，魁省省会城市魁北克城的房租更是飙涨14.7%，蒙特利尔、多伦多、维多利亚、渥太华、奥沙华等地的房租涨幅也都超过10%。 有关专家表示，这两年房租劲升，是因为新的房贷压力测试和利率上涨，导致越来越多的人买不起房，许多原本想买房但又买不起的人只能被迫租房。与此同时，移入人口不断增加，催生房租上涨，导致这些大城市的房屋可负担性变差。 还有人认为，出租屋和政府福利房建设的减少，也是导致房租大幅上涨的重要原因。全国许多省和市政府不仅早就停止新建福利房，就连维护现有的福利住房也相当吃紧。 房地产开发业内人士则认为，政府出台限制房租涨幅的政策，打击了开发商开发出租公寓的积极性。于是在过去几十年来，共管公寓建设虽一年比一年红火，但是出租公寓建设却是逐年放缓。 为解决住房问题，现任联邦自由党政府曾制定了100亿元全国经济住房支持计划，其中一项是在未来10年新建10万套经济住房，但是这一数字仍跟不上每年人口增长的速度。新民党曾提出过一个在未来5年来新建50万套经济住房的动议，但是因拿不出成本预算，被自由党否决。保守党的建议则是，放宽新房建设监管，增加新屋供应，放宽房贷按揭政策等。

电费继续涨 省长回应

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七天记者 梓丰 日前，魁省水电局（Hydro-Québec）获得魁省能源管理局（La Régie de l’énergie）的许可，将从2019年4月1日起提高电费0.9%，这是自2011年以来涨幅最小的一次提价，相当于每月上涨1.11元或者每年增加13元电费，但还是引起了很多人的不满甚至愤怒。 大家还记得，魁省水电局在爆出2008年到2016年之间超收电费高达15亿元之后，当时做为反对党的魁北克未来联盟CAQ曾要求前自由党政府将这笔钱返还给消费者，还为此发起了一项要求全额退款的请愿书签名活动，但等CAQ上台执政之后，却再也不提返还的事情，反而容许水电局再次提高电费。 在魁北克日报委托调查公司Leger所做的最新调查显示，92%的受访民众认为政府应该把多收的款项部分或全部返还，其中接近四分之三的人认为应当全部返还。面对魁省民众的质询，省长François Legault曾在上个月表示没有必要返还多收的电费，这些钱将以家庭税收的抵免以及减少学费的形式返回魁省民众的口袋。 在电费涨价被确认后又表示，他已经听到民众的不满，也理解其中的不公平，所以计划将以影响电费涨价的形式予以弥补。他还表示之所以改变返还多收电费的主张，是因为那时魁北克水电局的利润高于预期，但现在的情况已经不同，而且也没有办法再打开过去几年的财务报表进行调整，因为会对魁北克的综合基金产生影响。不过省长表示已经要求自然资源部长Jonathan Julien （Ministre des Ressources naturelles）和魁省水电局总裁Éric Martel来想办法降低未来一年的电费收费标准。 魁省水电局在爆出2008到2016年超收电费后，2018年的电费超收现象仍然严重。根据最新的 2018年运营报表，水电局在2018年超额收取的电费总额达1.82亿元，是2017年超收电费金额（9100万元）的两倍。尽管从2017年起，魁省政府就要求水电局建立相应机制，至少将50%的超收电费返还给用户，但两年时间水电局返还的超收电费总额仅为400多万元。

选前最后一次预算 自由党大撒钱

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七天记者颜宏 做为今年联邦大选前的最后一份预算案，联邦财长Bill Morneau本周二提交了名为《投资在中产阶层》（Investing in the Middle Class）的预算。在距离大选还有7个月时间提出的这部预算不出所料的在为大选做准备，向全体选民卖好，特别是针对2015年投票给自由党的人群——年轻人和老年人群体，提出了多项优惠政策。包括给予首次购房置业者一成房价的额外贷款，新技术培训计划，降低学生贷款利息，增加退休者收入等。   首次购房补助 Bill Morneau在预算案中表示，由于多伦多、温哥华等城市的房价过高，让刚工作没什么积蓄的年轻人很难成为业主，所以政府将通过调整市场供需政策和监管措施，帮他们实现买房的梦想。主要包括两个方面，一个是加拿大贷款与房屋协会CMHC的首次购房者激励计划；另一个是注册退休储蓄计划RRSP取款限额提高10,000加元。 针对CMHC首次购房者激励计划，联邦政府将在未来三年内，拨款12.5亿为首次购房者提供房款总额最高10%的无息贷款。这个计划虽然看起来好，但有条件限制。具体来说，申请人的家庭年收入要在12万元或以下，单身人士要在5万元以下，房屋贷款的总额不得超过年收入的4倍，可以向CMHC申请免息贷款加入到买房的首付中以降低贷款额度，这个免息的贷款额最高是新房房价的10%，二手房房价的5%。 举例来说，一位首次购房者看中一套价值40万的新房，但手里只有2万的存款，仅能支付5％的首付，这样他就需要贷款38万来买这个房子。在新政策下，他可以申请房价10％的无息贷款，既4万元加入到他的贷款里，这样他的贷款按揭额将降到34万。贷款额度小了，每月支付的按揭款就会相应的减少，从原来的每月1973元降低到1745元，每个月可少交228元月供。当然，这4万元的免息贷款会在卖房的时候一次性还给CMHC，但具体的还钱步骤，预算里并没有提及。 根据这个计划，若一个家庭的收入达到规定的上限12万元，贷款额不能超过48万，加上首付最高20%，最贵能买到60万加币的房子，这个价格还可以在一些大城市里买到令人满意的房子；但若一个家庭的年收入只有几万元的话，最多只能贷款十几万，在房价高企的今天，恐怕在大部分城市都找不到20万以下的房屋了。而且这项计划并非即时生效，政府希望最早能在今年9月份正式实施。 另一个帮助措施是政府将允许首次置业者从RRSP内提款的限额从25,000元增加至35,000元，预算发布当天立即生效。此外，如果Common-law或婚姻状态发生变化，即便个人并不是首次购房者（可能在婚姻期间共同买房），也可能获得同样的优惠。当然，提取的RRSP款项仍需要在15年内还清。 不过一些评论人士认为这项措施对千禧一代的置业帮助不会太大，试想，刚毕业不久的年轻怎么会存上3万5千以上的RRSP？就算有人能够存下这笔钱，估计也不会购买RRSP，而是早就拿来买房或做其他的投资了。   增加经济适用房和防欺诈 本次预算中，联邦政府将在9年内拨款100亿元，以扩大“出租房建设融资计划”，用来帮助在全国范围内新建42,500套经济适用房，特别是在空置率较低的地区。 政府还将发起“住房供应挑战”计划，鼓励各市政部门和其他组织集思广益，提出新的方法来打破住房建设限制的障碍，这个计划将纳入Impact Canada项目内，与其共享3亿元的资金。 为打击房地产市场犯罪，预算案还拿出5千万拨给税务局，包括在加拿大税局新建4个专门的房地产审计小组，以监控房地产销售的资本收益，房地产倒卖收入，佣金收入纳税以及GST和HST等。其中卑诗省和安省这些“高风险地区”的房市将是他们的监控重点。税务局将通过改善对私营部门合作伙伴的监督，与政府合作加强执法，阻止房地产市场的金融犯罪，包括抵押贷款欺诈及洗钱。 今年的预算还包括让加拿大贷款和住房公司在未来2年内投资400万元，支持联邦政府和卑诗省政府共同建立“未来住房供应和可负担性专家小组”，为房屋政策提供建议。另在2年内投资500万元，用于发展最先进的住房供应模式和相关数据收集。 老人福利大增 除了首次购买者外，此次预算的另一个大赢家是老年人群体，政府将帮助老年人享有“有尊严和安全的退休生活”，主要的优惠政策包括： 第一，政府允许老人可以工作时间更长并赚取更多的收入，而不用担心减少收入补助金（Guaranteed Income Supplement，GIS）。 收入补助金GIS是一项与老年金（Old Age Security，OAS）同领的免税福利金。在现行的政策下，符合申领条件的老人，只要受雇年收入（employment income）达到或超过3,500元，这项福利金就会被削减。如果单身老人的年收入超过17,880元（不包含OAS，下同）、夫妇两人的收入超过23,616元，就没有资格领取GIS。而根据新预算，老人的雇佣收入或自雇收入达到5,000元一年，GIS才开始被削减。当老人的年收入达到30,000元时，这项福利才会被完全停止。 新的GIS政策会给低收入的老人带来什么好处呢？预算案中举了一个例子：多伦多66岁的老人Eunice每年从退休金CPP（Canada Pension Plan）那里获得5千元。此外，她平时还在衣店打工，拿最低工资，每年收入为1.46万元。由于收入超过了最低线，所以她能获得GIS被大大削减。每年纳税之后，只能拿回家6,650元。在新的政策下，她税后收入有望增加到9,600元。对一个老人来说，多出的2,950元收入意义重大，意味着她能将更多的钱投入在其他方面，例如健康保健。 不过，新的GIS政策要到2020年7月才正式开始实施。这项政策，会在未来四年中耗费纳税人17.6亿元的资金。 第二项优惠政策是对高龄延期年金（advanced life deferred annuity，ALDAs）规定的调整。按照现行的政策，任何加拿大居民都应在满71岁的时候，将RRSP账户清空，转入RRIF（Registered Retirement Income Fund）账户。当然，你也可以将RRSP里的钱一次性都取出，但是大部分人都不会这么做，因为要缴税。钱转入了RRIF账户后，每年都要按比例提出一些资金。对于71岁之后仍然工作的老人，每年从RRIF提钱无疑是不划算的，因为这算做当年的收入，要缴税的。这个时候，老人就可以购买ALDAs。ALDAs的比例最高可以占到RRIF账户总额的25%。更重要的是，ALDAs里的钱将不被计算在RRIF中，这样你每年的提款额会下降。如果你的退休收入比较高，这将会起到避税的效果。 本次预算还增加了旨在帮助改善加拿大老年人生活质量的新视野（New Horizons）计划拨款。政府将在未来的5年内向该项目增加拨款1亿元（每年2千万元），继续帮助老年人提高生活质量，促进他们积极参与社区活动。 今年的预算案中还包括了一项专为老人的便民政策：退休金CPP的自动注册。按照现行的规定，年满70岁的老人如想获得CPP，必须去申请。如果过了时间，就无法领到这项福利了，即便他们之前曾向CPP供过款。初步估计，全国有四万人因为各种原因，错过了申请。根据预算，到2020年，联邦政府将允许人们自动注册CPP（Auto-enrollment）。这意味着不会再有人因为错过申请而错失这项重要的福利。   增加教育培训投资 目前，许多加拿大雇主抱怨找不到能完成工作的技术工人，而许多工人则抱怨说没有适应劳动力市场不断变化所需的技能。为此，本次预算借鉴了新加坡的做法，为成年人创建一个技能培训储蓄帐户。 这项名为免税加拿大培训计划（Canada Training Credit）的措施，允许年龄在25岁至64岁之间、符合条件的工人每年可积累250元的培训免税额度，一生的限额为5,000元，让他们回到学校或者学习新的技能。这些退税积分可用于申请退还高达一半的课程费用。积分余额将包含在加拿大税局每年发送给个人的信息中。 设立一个新的就业保险培训支持福利（Employment Insurance Training … Read more