投资，超小，风险，贷款

现在的Condo是越建越小，越建越狭长。从前1室的Condo也能有个600-700尺，现在市中心的2室公寓普遍也就600-700尺左右。尤其是超小户型的Condo，面积在300-400尺之间的bachlor, studio户型层出不穷。超小户型的核心概念是，单位面积小了，总价也就降低了，让年轻人有能力负担。当然，在牺牲内部空间的同时，换回的是极好的位置，大部分推出超小户型的Condo都在市中心地铁边最好的位置。 小户型在市中心的风靡不是偶然，而是地价飙升，房价也飙升的最后结果。开发商在买下地皮的时候，已经被推高的地价剥削了一笔，他们不得不把这个成本转移到消费者身上，而消费者又被高昂的房价所约束，要么只有放弃黄金位置，转而买偏远一些，或者旧一些的楼盘；或者放弃额外的空间，转向小一些的单位。而当开发商主动缩小房屋面积的时候，单价的上涨并不会推高单位的总价，顺利成章，新房的面积越来越小，也就催生了这些极端的小户型楼盘。小户型，对于消费者来说，利弊显而易见。 对于终端用户来说，面积小不免带来拥挤，家具摆放和储藏空间的问题。但是这些问题越来越多的被各式各样新奇的设计理念所解决，比如开放式厨房，折叠式卧室，墙上的隐形橱柜，以及多功能的客厅/卧室/书房一体。 甚至有设计师把一个极小的300尺的Loft，改造出上半层的卧室空间，在楼梯下面做了非常多的储物空间，而厨房藏在一个可以滑动的书柜后面，当书柜不需要的时候，可以挪到一个狭小的空间里，客厅立即变为餐厅和厨房；用餐完毕，书柜回位，餐厅厨房立即回归客厅书房。电视和其他娱乐设施，以及沙发等等都藏在墙后，随时可以拉出来使用。 对于小户型的未来，考虑到大城市人口的膨胀，地价和房价整体的上升，房屋变小的趋势会越来越猛烈。基于这个理由，在小户型公寓这个细分市场里，投资者有理由看好这个市场。因为公寓市场与独立屋市场的差别在于土地不是完整产权，而是归属全体业主共有，所以土地升值的兑现能力较慢。公寓市场投资的热点就在两头，一头是楼花阶段，一头是建成后的出租阶段。所以租约满满，租约看涨，租金回报率高且稳定的公寓是最好的投资目标。这样看来，总价低，租金高，好出手，超小户型公寓是不是就是最完美的投资目标了呢? 万物都有两面性，有利就有弊，下面我们就来看看投资超小户型公寓有什么风险。 -贷款有一定难度。 超小户型在银行看来，是高风险资产，获得普通贷款比较困难。在很多银行审批贷款的时候，市中心公寓的大小是一个考虑因素，很多小于450尺的单位，很难获得和普通房屋一样的贷款条件。原因主要是现在市场上超小户型的数量还很少，不能成为一个市场可以接受的广泛概念。在贷款人违约的时候，银行法拍的风险比较大。 再一个，银行借用单位的大小，过滤了一大批酒店式公寓的单位。有一批在市中心既可做酒店，又可作住宅的混合型公寓，虽然标榜着可以按照酒店方式寻找租客，有专人打理，省心省力，但是那些公寓单位的产权比较模糊，很多银行不愿意参与到这样模糊产权的地产项目，导致买家很难获得贷款。 -驿站式房产。 超小户型在买家来看，是一个过渡性的产品，并不是永久的家，好像驿站一样。也就是说，终端用户，可能很多是租客，而投资者买入的话，看中的是投资回报和升值潜力。在衡量投资产品价值的时候，参考租金的意义就很重大，这涉及到收入，费用，管理时间，空置期等等方面的因素，所以租金的上涨，租客能够承受的租金额度，楼盘的位置以及投资市场的兴旺程度，都决定了超小户型的未来潜力。这个比普通的公寓衡量起来要麻烦许多。 那么在入手超小型公寓的时候，需要注意什么呢？自己是终端用户，还是投资产品，如果是终端用户，这个小户型或许真的是一个过渡期的小窝。持有的时间和承受能力，以及自己可以受益的方面，比较容易衡量，但是在未来再出手的时候，是否会有足够多的需求，来消化这些市场供给。如果终端用户的比例不大，大部分还是以投资为目的买入的话，即使自己是终端用户，也要以投资客的眼光来分析、比较未来的情况，保证自己在未来出售的时候，不会需要低价出售。 – 投资者需要做好长期持有的准备 对于投资者来讲，投资回报率以及流动性是两个非常重要的考虑因素。投资回报率来源于收入和费用的总和。收入无外乎租金收入，但是租金需要考虑到空置期。费用方面，包括贷款的月供，地税，物业管理费，出租时的经纪费用，两个房客交接时的维修清洁费用，都需要有一个比较合理的估计。具体到比例，因人而异。在这个投资上，流动性可能不会是一个最好的选择。 超小户型的投资者数量在市场上不如普通大小的公寓投资者数量多，导致超小户型在寻找下一个投资者的时候，往往需要更多的时间。地产投资，讲究的是杠杆，也就是找银行借钱的多少。如果银行批得比例高，杠杆就大，未来房价升值的时候，投入本金的收益率会高一些。但是，如果超小户型银行贷款的比例不大，就需要投资者准备好足够的现金，以应付大比例的首付要求，有时甚至要准备好全款的心理准备。要谨慎地做出考量，对于实力较弱的投资者，总价低的小户型，由于目前有贷款限制的问题，也许并不适合。而对于有实力的投资者来讲，选择好的地段，做了足够的租金费用评估之后，满意这个收益率，就可以大胆入手。（来源：加国第一生活）