逆势的房地产繁荣能持续多久？
七天记者 颜宏 即将于今年4月6日离任的国有组织，加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）首席执行官Evan Siddall 3月1日在推特上发文承认去年该组织对加拿大房地产市场的悲观预测是错误的，当时做这个预测是想在疫情初期的混乱情况下，在一切都不明朗的时候本着负责的态度给民众提个醒。去年5月份，这个重要的房地产组织预测新冠病毒疫情对房地产市场带来的负面影响很大，会导致房价下降9%到18%，并担心无法支付房屋贷款的家庭数量会大幅上升等，这个预测目前被证实是错误的，去年加拿大的房地产市场无论是销售数量还是房屋价格都在大幅上升，甚至创下新的记录。 根据加拿大房地产协会（CREA）的统计，去年全国的房地产成交数量达到551,392间，创下新的年度纪录，比2019年高出12.6%，比2016年的历史记录还高出2.3个百分点；去年全国售出房屋的中位价格达到607,280元，在一年内上涨了17.1%，而魁省的房屋价格涨的更猛，去年一年售出的房屋中位价达到401 010元，涨幅高达18.8%。 更诡异的是，去年受疫情的影响，G20国家中除了中国和土耳其经济正增长外，其余各国的经济表现可以用“愁云惨淡”来形容，脱欧后的英国经济直接下滑9.9%，创下311年以来最差纪录；加拿大的GDP也萎缩5.4％，为1961年有记录以来最糟糕的一年，但去年大部分国家的房地产市场却出现逆势火爆的反常现象。 加拿大就在经济基本面惨淡，失业人数以及中小企业倒闭率创新高的同时，民众家庭的财务状况却在去年获得极大改善。在疫情期间，得益于政府所发放的各种紧急救助以及活跃的股票和住房市场，几乎所有收入阶层的家庭财富都在增加。加拿大统计局的数据显示在2020年的前9个月中，整体家庭净资产（资产减去负债）增长了5.2％。而从不同收入群体来看，最低收入家庭和年轻家庭（主要打工者年龄在35岁以下）的财富增幅最大，分别达到6.3％和7.7％。尽管疫情对劳动力市场上的低薪工人和年轻人打击严重，让很多人失业，但联邦政府的救助计划不仅能让他们衣食无忧，甚至足以抵消他们失去的工资。再加上史上低利率导致的更宽松信贷条件，鼓励这批人加入房地产市场的购房狂潮，成为去年购房的主力军，也间接推高了房地产的热度。 逆势繁荣为哪般？ 疫情之下房地产反而火爆并不是加拿大独有的现象，大多数富裕国家的房屋价格去年都在上涨，只是没有加拿大这么疯狂，上涨的主要原因一般认为有如下几点： 超低的利率。为了提振新冠病毒疫情期间的经济，加拿大央行在去年3月迅速把基准利率从1.75%降至0.25%这个创纪录的最低水平，近乎零，且短期内或者说至少2023年之前不太可能提升。超低的基准利率直接导致加拿大的房屋贷款利率一直呈下降趋势。以民众最常选用的5年固定利率看，本来已经很低的贷款利率去年一年下降了1.4%，能给出2%以内利率的银行比比皆是，这意味着同样的月还款数额，低利率情况下可提高20%的贷款额度，提高了民众的房屋购买能力。 更大空间的需求。突如其来的新冠病毒疫情迫使整个社会按下暂停键，父母呆在家里办公，孩子呆在家里上网课，使得民众对居住空间的需求大幅增加，迫切需要让各个家庭成员都有自己的空间。同时远程工作、远程教学让居住地点变得不那么重要，各大城市的郊区受到前所未有的青睐。去年的房地产火热并不像以往那样集中在房价较高的大都市区，而是全国各地普遍兴旺，特别是主要大城市的周边地区。即使是在疫情过后，许多企业或公司也不会要求雇员上班，以减少办公成本，因此与过去相比，办公模式改变带来的住房需求还将持续一段时间。 失衡的供需平衡。过去几年房地产市场火热的一个原因之一就是房源紧张。具体表现在新屋开工建设的数量一直少于新移民落地数量，如大蒙特利尔地区的新上市房源从2013年起就一直以年减少10%左右的幅度在下降。去年春天疫情期间整个社会陷入关停状态，导致大量的新房建设停滞，一些房地产项目也无法按期交房。同时新冠病毒疫情带来的不确定性让很多房主处于观望状态，原本计划卖房的人担心病毒、不能见面等客观原因而决定推迟卖房；一些计划小房换大房的人也因担心无法按时卖出现住房而决定观望一下；出现病毒感染、护理人手紧张等因素也让全国的老人院都不得不减少接受新住客的数量，让很多原本应该去老人院的老人不得不继续留在家里等等，让大部分城市的房地产的供求失去平衡。去年12月，前所未有的住房需求和有史以来最紧张的房屋供应，将全国房价推至创纪录水平，房价涨幅最大的地区，往往是距主要中心城市几个小时车程的郊区甚至乡村地区。 曾压抑的需求得到释放。去年疫情刚刚开始时，出于防控病毒的原因，各级政府都在一段时间内禁止非基本民生领域的经营活动，房地产市场也在去年3月到6月间的黄金销售期处于暂停状态。等到经济重启的时候，大量的购房需求得到释放，需求暴增，但供应量却并没有跟着显著增加，甚至在某些地区还出现了减少，市场的供不应求最终导致了交易量和房价的井喷。 大量热钱涌入市场。面对前所未有的公共卫生危机以及引发的经济危机，原本在保守党执政时期在财政政策上较为保守的加拿大也在小特鲁多的带动下学美国搞起了量化宽松。其实在央行把基准利率降低至零附近之后，政府已经用尽了常规的货币政策，但为了刺激经济，加拿大又采取了更为激进的非常规货币政策，就是央行通过增加法定货币的发行量，从金融市场上购买大量的资产，从而向市场释放资金流动性，最直接的代价就是推高资产价格，导致物价上涨。对房地产来说，一方面是更多的资金流入了市场，另一方面也造成了各种建筑材料和相关建房成本的快速增加，最终反映到房价上。 持续热度能多久？ 不管原因如何，房地产市场这种与经济基本面背离的繁荣，从根本上说是无源之水，注定不仅不会持续，关键的问题是这种虚幻的繁荣还会持续多久。 早在2021年一开年，本地媒体就曾发出灵魂拷问：2021年的加拿大房地产市场是将继续繁荣还是迎来40年来的最大崩盘。而加拿大持续严峻的疫情带来的经济复苏无望和房地产市场的异常繁荣，使得各类房地产预测风向、评级大相径庭。持乐观预计房地产市场继续繁荣的，如加拿大房地产协会CREA预计2021年加拿大平均房价将上涨9.1％，其中安省涨幅最大，可达16.3％，其次为魁北克省，涨幅13.6％；魁省的加鼎银行（Desjardins）更是预测魁省的房屋价格会在2021年上涨19.4%。他们都认为加拿大的房地产市场基本面和趋势都很明朗，随着疫苗被大规模接种，经济活动逐渐恢复，加拿大经济将会产生类似“补偿性”的增长，所有地区的房价将继续上涨或保持稳定。 悲观的人士则认为加拿大的房地产市场正处于2008年美国次贷危机爆发的前夜，有可能出现迅猛的修正。如皇家银行RBC预测今年的房价将下降8％，直到2023年末，加拿大主要城市的房地产市场将持续低迷。原因包括美国爆发债务危机拖累全世界的经济，加拿大经济今年恢复困难，疫情下全球人口流动减少，美加边境关闭，同时加拿大的新增人口数量创造了1946年以来的历史新低等。 投资研究组织Veritas在最新的预测中表示，今年加拿大房地产市场可能会遭受两次“供应冲击”，有可能改变目前的火爆局面，并压低房价。 首先是租赁市场萎缩。疫情下人员流动减少，外来求学、经商的租客相应减少。去年，全国主要大城市的房租都出现自由落体式的下降，有的城市房租降幅甚至达到两位数，房屋空置率在大幅上升。另外，从去年疫情爆发以来，加拿大各级政府出台各种援助措施并尽量保护租客的利益，但随着时间的推移，援助政策陆续结束，会有越来越多的租客无力承担房租而不得不搬离。这意味着未来房屋出租市场的供应量将大幅增加，出租房源的增加则意味着更多业主失去了租金的收入，失去租金收入的业主会因为无法承担房贷或其他开支而将其房屋出售，直接导致二手房市场供应量增加。 其次是可能出现的“断供潮”。疫情刚爆发时，为了缓解民众的经济压力，加拿大各大银行都陆续推出了房贷延期还款的活动，期限从3个月到6个月不等。但在恢复供款的人中还有很多人仍旧处于失业状态，或是收入出现了明显下降，特别是那些中小企业主或者自雇者，无法按时还贷的问题将在未来几个月内逐渐浮出水面。如果银行无法按时收回贷款，用不了多长时间，银行将出现大量坏账，当银行手中的不良房贷过多的时候，银行就会向市场上抛售这些资产，导致房屋供应大幅增加。Veritas的研究预测了三种情况，即在贷款延期政策结束后，分别有5％、10％或15％的房主由于无法继续还贷、出现断供的房屋投放市场。如果不考虑其他因素，这三种局面将使加拿大的房屋平均价格下降4％至11％。 纵观近几十年的经济发展史，重大金融危机（major financial crashes）往往每隔5到7年就会发生一次。距上一次由美国雷曼兄弟（Lehman Brothers）破产引发的金融危机已经过去了10多年，金融市场除了一些以往危机未能纠正的、旧的金融过度（financial excesses）之外，还积累了一批需要纠正的新的金融越轨行为，再加上为抗击疫情，美国推出了一轮又一轮财政刺激计划，短短一年内发债近5万亿，占其全年GDP的25%。很多经济学家忧心一场新的经济危机正在酝酿，可能导致史诗般的破产，而且可能就在我们的邻国——美国发生。因为美国主导的全球货币“量化宽松”政策制造了巨大的债务，而美国自己现在陷入了自己制造的债务陷阱中不能自拔，需要通过贸易战和金融杠杆来脱险，转嫁危机，这一点儿需要全球提防。 很多人之所以愿意投资房地产，是因为它杠杆大，相比实业投资周期短，回报率高，同时相对于现金和其他金融产品，房地产属于固定资产，在通胀发生时具有一定的保值功能。但是，这一切的前提必须是经济持续性的增长，如果经济陷入衰退或滞涨，这些杠杆就会从利润变成巨大的窟窿，值得警惕。
