颜宏

教你看懂32岁拥有10套房的印度小哥

by

前一段时间，一个32岁的印度小哥用不到十年的时间，在多伦多买了十套房子，总资产过千万的励志故事刷屏，咱们先来回顾一下小哥的发家史，然后再透析一下这背后的秘密。 小哥18岁出山，被劳里埃大学录取。本科四年，没有全A成绩，但是参加了非常多的社会活动，老爸给了两个学期的学费生活费，然后小哥就断粮了。小哥通过举债和不停地工作来艰难地维持着学习、工作和生活。毕业的时候，小哥背着一屁股债，以及被CIBC拒绝的offer，很艰难地去了华尔街，觅到一份CIBC在华尔街分部的分析师职位。 工作满一年以后，小哥义无反顾带着省下的八万块存款，辞职不干了，回多伦多去Nestle找了一份销售的工作。那时是2010年。 房地产市场在2008年金融危机过后开始复苏，市场回暖迹象明显。小哥嗅到这个机会，在地铁沿线的Yonge Finch买了一个Bunglow，花了50万，不只是用贷款，而且是和自己叔叔合伙买下了这个房子。房子买下以后，小哥搬进了地下室，楼上租出去，1900一个月，这样租客就帮小哥还上了房贷和地税，小哥从此有了充斥着蟑螂和漏水的地下室之家。 小哥买了第一个房，发现租客养房这个生意非常不错，于是开始充分地研究市场，包括搜索所有能找到的买房、卖房数据，每天追踪public mls挂牌房屋，自己开车四处转悠，记录客户车道上停的什么车，来判断社区住户平均收入水平以及可能的房价。 于是2011年，小哥赶紧买了第二个平房，66万，赶紧让租客帮他还贷款和其他费用，生意开始运转了。 2012年，小哥在Sheppard West地铁站旁边买了个楼花，大概也是五十来万。 2013年，小哥和叔叔把地下室漏水和充斥着蟑螂的平房重新贷款，套出来15万，和大学同学合伙又买了一个平房。 至此为止，小哥有四套房。每套房都是租客帮忙养着贷款地税其他费用，小哥只是把自己名字写上，找到合伙人一起，交了首付（首付也是银行里套出来的），然后就坐拥一大堆房产。小哥因为被太多朋友咨询买那么多房产的心得体会和诀窍，干脆自己考个地产经纪牌照，顺理成章地为朋友们悉心服务。 2015年，小哥又找到合伙人，同样的，买平房，不同的是，这次买在Etobicoke。 2016年，Yonge Finch充斥着蟑螂的房子涨到150万了，小哥迅速卖掉，拿到属于自己的50万利润，同时小哥在Yonge Finch另一个平房通过借私人贷款，推到了重建，也卖掉了，赚了48万。 小哥的成功，背后有几个并没有被媒体提及的大环境：这十年，多伦多房地产是最蓬勃发展，曲线图一路攀升的10年啊！ 有点像八十年代的深圳或者上海，大环境好，胆子大的投资客们，基本没有人不是赚的满盆满钵。 像小哥这样的敢想敢做，执行力超强的，更加应该是最大的受益者。 头脑聪敏，network活络，善于借力！亲身上阵，上演多伦多合伙人的大戏！ 小哥在后期扩大投资的资本来源，除了初期投资房产的套现提供的资本支持，另外两个不容忽视的因素是更加强大的合伙人，以及自己房地产行业收入的支持。 同时，小哥也赶上翻建套现的好时节。小哥在房价上升最快的那几年做了翻建，翻建利润最大的部分就是房子价格快速上升的年份，买家有能力接手翻建完成的豪宅，才能让翻建顺利套现。 最近一两年搞翻建的，大部分投资者都抓耳挠腮，豪宅找不到买家，费用却一直往上累加，搞得很被动。 小哥励志文章出来后，网络和公众号上也有很多不一样的声音，除了一些酸溜溜的吃不到葡萄的看跌派们，还有一些人怒怼说文章成分太假之类的云云。 从小哥的Linkedin账号里看到，小哥现在自己有一个公司来专业打理这些物业，还有一个Real Estate Capital公司负责筹资。并且人家年年得奖，拿的奖可是实打实根据佣金收入获得的大奖，光一个HALL OF FRAME奖项就得要300万佣金收入了，可不是普通地产经纪可以拥有的。 在这个故事背后，要看到的并不是小哥如何拥有现在的资产，或者说去盘算小哥有什么特殊的商业机密，而应思考，我们可不可以成为第二个印度小哥。 小哥开始的时候，做了很多我们都很难做到的努力。开车去小区里转，记录下小区里停的什么车，来估算小区住户的收入状况，以此作为比较各个小区未来的升值潜力。这个思路是非常好的，虽然笨，费时费力，但是这些数据会很有代表性。当然，我并不主张亲自去做这件事，毕竟需要样本很大才能看得出端倪，很多优秀社区的豪车也不一定停在drive way给你去数，都入库了，样本还是有偏差。 房地产投资讲究的是杠杆。小哥除了利用银行杠杆之外，还用合伙人杠杆。合伙人杠杆是最大的双刃剑。毕竟合伙人的实力，合伙人的信任程度，合伙人的眼光决策，都会影响到一笔投资的很多决定，最后影响到收益。 这是一个非常考验眼光的选择，而其中有太多的不确定性，会给投资造成更大的风险。这个就完全是一个见仁见智的选择。 小哥很善于打造属于自己的鲜明的个人品牌，定位耀眼准确。本身小哥在地产行业有头有脸，入选Top 30 under 30，也就是30岁以内的、最优秀的30名地产经纪。 可以荣幸入选的，都是非常刻苦努力，有天赋有头脑的地产从业人员，这些努力换来的成果除了财富上面的回报之外，无一例外的在个人品牌，或者说个人知名度上面都达到了一定的高度。 小哥生意做得好，其实通过个人炒作得到了不少帮忙。个人形象和个人影响力，其实在一次次的媒体曝光参访中，都能够得到提升。 小哥给自己的个人定位，非常准确，年轻有为，敢想敢做，有耀眼的成绩，有足够的经验，客户或者说投资者会比较喜欢和这样的经纪人打交道，也就进一步推动业务的扩张。 房地产增值的原动力来源于两个因素，一个是通货膨胀，一个是城市扩张带来的核心区域价值升值。 房地产投资收益关键在于租金回报，以及未来资产升值带来的财富。租金回报永远都是维持现有房价的根本，也是未来资产升值的保障。 小哥一直在访问里提到，把楼上租出去就能维持房屋开销，这也是他决定要再买房的理由。其实这个道理是房地产投资的核心，租金回报率永远都是护航的明灯，这个不可以在房价涨的很癫狂的时候就忘了。 通货膨胀的话题，很多人也觉得不值一提，2%，3%的通货膨胀，似乎相对比8%，10%的回报来看完全不值得关注。事实上政府公布的通货膨胀率是考虑了很多消费品的平均值。 小哥2010年开始入场买房的时候，TTC月票大概120一个月，现在2019年最新的TTC月票是146。 2010年在food court买饭，大概一份午饭六块七块，现在的food court一份午饭接近10块钱了。 不用猜测未来的通货膨胀程度，光看这些数据，就能知道现金贬值的速度，也就给我们判断房价上涨支持的力度有了一个依据。 在每个经济浪潮中，都有站在浪尖上的弄潮儿，也都有躲在船舱中的普通人。风平浪静之后，自然有人欢喜有人愁，也有人拍大腿懊恼。与其长吁短叹，其实不如让眼光再放长远，你也可以成为第二个印度励志小哥。（来源：夕子的博客）

超小户型CONDO值得投资吗？

by

现在的Condo是越建越小，越建越狭长。从前1室的Condo也能有个600-700尺，现在市中心的2室公寓普遍也就600-700尺左右。尤其是超小户型的Condo，面积在300-400尺之间的bachlor, studio户型层出不穷。超小户型的核心概念是，单位面积小了，总价也就降低了，让年轻人有能力负担。当然，在牺牲内部空间的同时，换回的是极好的位置，大部分推出超小户型的Condo都在市中心地铁边最好的位置。 小户型在市中心的风靡不是偶然，而是地价飙升，房价也飙升的最后结果。开发商在买下地皮的时候，已经被推高的地价剥削了一笔，他们不得不把这个成本转移到消费者身上，而消费者又被高昂的房价所约束，要么只有放弃黄金位置，转而买偏远一些，或者旧一些的楼盘；或者放弃额外的空间，转向小一些的单位。而当开发商主动缩小房屋面积的时候，单价的上涨并不会推高单位的总价，顺利成章，新房的面积越来越小，也就催生了这些极端的小户型楼盘。小户型，对于消费者来说，利弊显而易见。 对于终端用户来说，面积小不免带来拥挤，家具摆放和储藏空间的问题。但是这些问题越来越多的被各式各样新奇的设计理念所解决，比如开放式厨房，折叠式卧室，墙上的隐形橱柜，以及多功能的客厅/卧室/书房一体。 甚至有设计师把一个极小的300尺的Loft，改造出上半层的卧室空间，在楼梯下面做了非常多的储物空间，而厨房藏在一个可以滑动的书柜后面，当书柜不需要的时候，可以挪到一个狭小的空间里，客厅立即变为餐厅和厨房；用餐完毕，书柜回位，餐厅厨房立即回归客厅书房。电视和其他娱乐设施，以及沙发等等都藏在墙后，随时可以拉出来使用。 对于小户型的未来，考虑到大城市人口的膨胀，地价和房价整体的上升，房屋变小的趋势会越来越猛烈。基于这个理由，在小户型公寓这个细分市场里，投资者有理由看好这个市场。因为公寓市场与独立屋市场的差别在于土地不是完整产权，而是归属全体业主共有，所以土地升值的兑现能力较慢。公寓市场投资的热点就在两头，一头是楼花阶段，一头是建成后的出租阶段。所以租约满满，租约看涨，租金回报率高且稳定的公寓是最好的投资目标。这样看来，总价低，租金高，好出手，超小户型公寓是不是就是最完美的投资目标了呢? 万物都有两面性，有利就有弊，下面我们就来看看投资超小户型公寓有什么风险。 -贷款有一定难度。 超小户型在银行看来，是高风险资产，获得普通贷款比较困难。在很多银行审批贷款的时候，市中心公寓的大小是一个考虑因素，很多小于450尺的单位，很难获得和普通房屋一样的贷款条件。原因主要是现在市场上超小户型的数量还很少，不能成为一个市场可以接受的广泛概念。在贷款人违约的时候，银行法拍的风险比较大。 再一个，银行借用单位的大小，过滤了一大批酒店式公寓的单位。有一批在市中心既可做酒店，又可作住宅的混合型公寓，虽然标榜着可以按照酒店方式寻找租客，有专人打理，省心省力，但是那些公寓单位的产权比较模糊，很多银行不愿意参与到这样模糊产权的地产项目，导致买家很难获得贷款。 -驿站式房产。 超小户型在买家来看，是一个过渡性的产品，并不是永久的家，好像驿站一样。也就是说，终端用户，可能很多是租客，而投资者买入的话，看中的是投资回报和升值潜力。在衡量投资产品价值的时候，参考租金的意义就很重大，这涉及到收入，费用，管理时间，空置期等等方面的因素，所以租金的上涨，租客能够承受的租金额度，楼盘的位置以及投资市场的兴旺程度，都决定了超小户型的未来潜力。这个比普通的公寓衡量起来要麻烦许多。 那么在入手超小型公寓的时候，需要注意什么呢？自己是终端用户，还是投资产品，如果是终端用户，这个小户型或许真的是一个过渡期的小窝。持有的时间和承受能力，以及自己可以受益的方面，比较容易衡量，但是在未来再出手的时候，是否会有足够多的需求，来消化这些市场供给。如果终端用户的比例不大，大部分还是以投资为目的买入的话，即使自己是终端用户，也要以投资客的眼光来分析、比较未来的情况，保证自己在未来出售的时候，不会需要低价出售。 – 投资者需要做好长期持有的准备 对于投资者来讲，投资回报率以及流动性是两个非常重要的考虑因素。投资回报率来源于收入和费用的总和。收入无外乎租金收入，但是租金需要考虑到空置期。费用方面，包括贷款的月供，地税，物业管理费，出租时的经纪费用，两个房客交接时的维修清洁费用，都需要有一个比较合理的估计。具体到比例，因人而异。在这个投资上，流动性可能不会是一个最好的选择。 超小户型的投资者数量在市场上不如普通大小的公寓投资者数量多，导致超小户型在寻找下一个投资者的时候，往往需要更多的时间。地产投资，讲究的是杠杆，也就是找银行借钱的多少。如果银行批得比例高，杠杆就大，未来房价升值的时候，投入本金的收益率会高一些。但是，如果超小户型银行贷款的比例不大，就需要投资者准备好足够的现金，以应付大比例的首付要求，有时甚至要准备好全款的心理准备。要谨慎地做出考量，对于实力较弱的投资者，总价低的小户型，由于目前有贷款限制的问题，也许并不适合。而对于有实力的投资者来讲，选择好的地段，做了足够的租金费用评估之后，满意这个收益率，就可以大胆入手。（来源：加国第一生活）

房租最高城市排名 蒙城第四

by

七天记者梓丰 虽然加拿大的房市最近有点冷，原来火热的温哥华和多伦多等地出现了量价齐降的趋势，但加拿大各大大城市的房屋租金正在大幅上升。温哥华和多伦多这两个全国租金最贵的两大城市，一套普通的四个半公寓（2居）的租金已接近、甚至超过3,000元。 租屋网站Padmapper在对全国24个城市的三个半（一居）和四个半公寓租金进行统计的结果显示，今年2月份，全国9个城市的租金在上涨，5个城市的房租有所下降，其余10个城市的房租大体维持不变。 根据这份报告，全国房租最高的10个城市中，安省占六个，卑诗省有三个，魁省只有一个，那就是蒙特利尔。全国房租最高的城市是多伦多，三个半公寓的中位数房租高达2,260元，四个半则达到2,850元；蒙特利尔的房租在全国排第四，三个半公寓的中位数房租为1,500元，四个半则为1,780元。全国房租最便宜的是安省的温莎，三个半的房租仅为750元，四个半则为990元，详见下表。   值得一提的是，在过去的一年里，全国绝大多数城市的房屋租金都出现了大幅上涨，平均涨幅达30年最高。在这24个城市中，12个城市的租金增幅超过10%。例如，对三个半公寓来说，安省的伦敦、新省的哈利法克斯、卑诗省的基隆拿等三个城市的房租涨幅都超过15%，魁省省会城市魁北克城的房租更是飙涨14.7%，蒙特利尔、多伦多、维多利亚、渥太华、奥沙华等地的房租涨幅也都超过10%。 有关专家表示，这两年房租劲升，是因为新的房贷压力测试和利率上涨，导致越来越多的人买不起房，许多原本想买房但又买不起的人只能被迫租房。与此同时，移入人口不断增加，催生房租上涨，导致这些大城市的房屋可负担性变差。 还有人认为，出租屋和政府福利房建设的减少，也是导致房租大幅上涨的重要原因。全国许多省和市政府不仅早就停止新建福利房，就连维护现有的福利住房也相当吃紧。 房地产开发业内人士则认为，政府出台限制房租涨幅的政策，打击了开发商开发出租公寓的积极性。于是在过去几十年来，共管公寓建设虽一年比一年红火，但是出租公寓建设却是逐年放缓。 为解决住房问题，现任联邦自由党政府曾制定了100亿元全国经济住房支持计划，其中一项是在未来10年新建10万套经济住房，但是这一数字仍跟不上每年人口增长的速度。新民党曾提出过一个在未来5年来新建50万套经济住房的动议，但是因拿不出成本预算，被自由党否决。保守党的建议则是，放宽新房建设监管，增加新屋供应，放宽房贷按揭政策等。

电费继续涨 省长回应

by

七天记者 梓丰 日前，魁省水电局（Hydro-Québec）获得魁省能源管理局（La Régie de l’énergie）的许可，将从2019年4月1日起提高电费0.9%，这是自2011年以来涨幅最小的一次提价，相当于每月上涨1.11元或者每年增加13元电费，但还是引起了很多人的不满甚至愤怒。 大家还记得，魁省水电局在爆出2008年到2016年之间超收电费高达15亿元之后，当时做为反对党的魁北克未来联盟CAQ曾要求前自由党政府将这笔钱返还给消费者，还为此发起了一项要求全额退款的请愿书签名活动，但等CAQ上台执政之后，却再也不提返还的事情，反而容许水电局再次提高电费。 在魁北克日报委托调查公司Leger所做的最新调查显示，92%的受访民众认为政府应该把多收的款项部分或全部返还，其中接近四分之三的人认为应当全部返还。面对魁省民众的质询，省长François Legault曾在上个月表示没有必要返还多收的电费，这些钱将以家庭税收的抵免以及减少学费的形式返回魁省民众的口袋。 在电费涨价被确认后又表示，他已经听到民众的不满，也理解其中的不公平，所以计划将以影响电费涨价的形式予以弥补。他还表示之所以改变返还多收电费的主张，是因为那时魁北克水电局的利润高于预期，但现在的情况已经不同，而且也没有办法再打开过去几年的财务报表进行调整，因为会对魁北克的综合基金产生影响。不过省长表示已经要求自然资源部长Jonathan Julien （Ministre des Ressources naturelles）和魁省水电局总裁Éric Martel来想办法降低未来一年的电费收费标准。 魁省水电局在爆出2008到2016年超收电费后，2018年的电费超收现象仍然严重。根据最新的 2018年运营报表，水电局在2018年超额收取的电费总额达1.82亿元，是2017年超收电费金额（9100万元）的两倍。尽管从2017年起，魁省政府就要求水电局建立相应机制，至少将50%的超收电费返还给用户，但两年时间水电局返还的超收电费总额仅为400多万元。

选前最后一次预算 自由党大撒钱

by

七天记者颜宏 做为今年联邦大选前的最后一份预算案，联邦财长Bill Morneau本周二提交了名为《投资在中产阶层》（Investing in the Middle Class）的预算。在距离大选还有7个月时间提出的这部预算不出所料的在为大选做准备，向全体选民卖好，特别是针对2015年投票给自由党的人群——年轻人和老年人群体，提出了多项优惠政策。包括给予首次购房置业者一成房价的额外贷款，新技术培训计划，降低学生贷款利息，增加退休者收入等。   首次购房补助 Bill Morneau在预算案中表示，由于多伦多、温哥华等城市的房价过高，让刚工作没什么积蓄的年轻人很难成为业主，所以政府将通过调整市场供需政策和监管措施，帮他们实现买房的梦想。主要包括两个方面，一个是加拿大贷款与房屋协会CMHC的首次购房者激励计划；另一个是注册退休储蓄计划RRSP取款限额提高10,000加元。 针对CMHC首次购房者激励计划，联邦政府将在未来三年内，拨款12.5亿为首次购房者提供房款总额最高10%的无息贷款。这个计划虽然看起来好，但有条件限制。具体来说，申请人的家庭年收入要在12万元或以下，单身人士要在5万元以下，房屋贷款的总额不得超过年收入的4倍，可以向CMHC申请免息贷款加入到买房的首付中以降低贷款额度，这个免息的贷款额最高是新房房价的10%，二手房房价的5%。 举例来说，一位首次购房者看中一套价值40万的新房，但手里只有2万的存款，仅能支付5％的首付，这样他就需要贷款38万来买这个房子。在新政策下，他可以申请房价10％的无息贷款，既4万元加入到他的贷款里，这样他的贷款按揭额将降到34万。贷款额度小了，每月支付的按揭款就会相应的减少，从原来的每月1973元降低到1745元，每个月可少交228元月供。当然，这4万元的免息贷款会在卖房的时候一次性还给CMHC，但具体的还钱步骤，预算里并没有提及。 根据这个计划，若一个家庭的收入达到规定的上限12万元，贷款额不能超过48万，加上首付最高20%，最贵能买到60万加币的房子，这个价格还可以在一些大城市里买到令人满意的房子；但若一个家庭的年收入只有几万元的话，最多只能贷款十几万，在房价高企的今天，恐怕在大部分城市都找不到20万以下的房屋了。而且这项计划并非即时生效，政府希望最早能在今年9月份正式实施。 另一个帮助措施是政府将允许首次置业者从RRSP内提款的限额从25,000元增加至35,000元，预算发布当天立即生效。此外，如果Common-law或婚姻状态发生变化，即便个人并不是首次购房者（可能在婚姻期间共同买房），也可能获得同样的优惠。当然，提取的RRSP款项仍需要在15年内还清。 不过一些评论人士认为这项措施对千禧一代的置业帮助不会太大，试想，刚毕业不久的年轻怎么会存上3万5千以上的RRSP？就算有人能够存下这笔钱，估计也不会购买RRSP，而是早就拿来买房或做其他的投资了。   增加经济适用房和防欺诈 本次预算中，联邦政府将在9年内拨款100亿元，以扩大“出租房建设融资计划”，用来帮助在全国范围内新建42,500套经济适用房，特别是在空置率较低的地区。 政府还将发起“住房供应挑战”计划，鼓励各市政部门和其他组织集思广益，提出新的方法来打破住房建设限制的障碍，这个计划将纳入Impact Canada项目内，与其共享3亿元的资金。 为打击房地产市场犯罪，预算案还拿出5千万拨给税务局，包括在加拿大税局新建4个专门的房地产审计小组，以监控房地产销售的资本收益，房地产倒卖收入，佣金收入纳税以及GST和HST等。其中卑诗省和安省这些“高风险地区”的房市将是他们的监控重点。税务局将通过改善对私营部门合作伙伴的监督，与政府合作加强执法，阻止房地产市场的金融犯罪，包括抵押贷款欺诈及洗钱。 今年的预算还包括让加拿大贷款和住房公司在未来2年内投资400万元，支持联邦政府和卑诗省政府共同建立“未来住房供应和可负担性专家小组”，为房屋政策提供建议。另在2年内投资500万元，用于发展最先进的住房供应模式和相关数据收集。 老人福利大增 除了首次购买者外，此次预算的另一个大赢家是老年人群体，政府将帮助老年人享有“有尊严和安全的退休生活”，主要的优惠政策包括： 第一，政府允许老人可以工作时间更长并赚取更多的收入，而不用担心减少收入补助金（Guaranteed Income Supplement，GIS）。 收入补助金GIS是一项与老年金（Old Age Security，OAS）同领的免税福利金。在现行的政策下，符合申领条件的老人，只要受雇年收入（employment income）达到或超过3,500元，这项福利金就会被削减。如果单身老人的年收入超过17,880元（不包含OAS，下同）、夫妇两人的收入超过23,616元，就没有资格领取GIS。而根据新预算，老人的雇佣收入或自雇收入达到5,000元一年，GIS才开始被削减。当老人的年收入达到30,000元时，这项福利才会被完全停止。 新的GIS政策会给低收入的老人带来什么好处呢？预算案中举了一个例子：多伦多66岁的老人Eunice每年从退休金CPP（Canada Pension Plan）那里获得5千元。此外，她平时还在衣店打工，拿最低工资，每年收入为1.46万元。由于收入超过了最低线，所以她能获得GIS被大大削减。每年纳税之后，只能拿回家6,650元。在新的政策下，她税后收入有望增加到9,600元。对一个老人来说，多出的2,950元收入意义重大，意味着她能将更多的钱投入在其他方面，例如健康保健。 不过，新的GIS政策要到2020年7月才正式开始实施。这项政策，会在未来四年中耗费纳税人17.6亿元的资金。 第二项优惠政策是对高龄延期年金（advanced life deferred annuity，ALDAs）规定的调整。按照现行的政策，任何加拿大居民都应在满71岁的时候，将RRSP账户清空，转入RRIF（Registered Retirement Income Fund）账户。当然，你也可以将RRSP里的钱一次性都取出，但是大部分人都不会这么做，因为要缴税。钱转入了RRIF账户后，每年都要按比例提出一些资金。对于71岁之后仍然工作的老人，每年从RRIF提钱无疑是不划算的，因为这算做当年的收入，要缴税的。这个时候，老人就可以购买ALDAs。ALDAs的比例最高可以占到RRIF账户总额的25%。更重要的是，ALDAs里的钱将不被计算在RRIF中，这样你每年的提款额会下降。如果你的退休收入比较高，这将会起到避税的效果。 本次预算还增加了旨在帮助改善加拿大老年人生活质量的新视野（New Horizons）计划拨款。政府将在未来的5年内向该项目增加拨款1亿元（每年2千万元），继续帮助老年人提高生活质量，促进他们积极参与社区活动。 今年的预算案中还包括了一项专为老人的便民政策：退休金CPP的自动注册。按照现行的规定，年满70岁的老人如想获得CPP，必须去申请。如果过了时间，就无法领到这项福利了，即便他们之前曾向CPP供过款。初步估计，全国有四万人因为各种原因，错过了申请。根据预算，到2020年，联邦政府将允许人们自动注册CPP（Auto-enrollment）。这意味着不会再有人因为错过申请而错失这项重要的福利。   增加教育培训投资 目前，许多加拿大雇主抱怨找不到能完成工作的技术工人，而许多工人则抱怨说没有适应劳动力市场不断变化所需的技能。为此，本次预算借鉴了新加坡的做法，为成年人创建一个技能培训储蓄帐户。 这项名为免税加拿大培训计划（Canada Training Credit）的措施，允许年龄在25岁至64岁之间、符合条件的工人每年可积累250元的培训免税额度，一生的限额为5,000元，让他们回到学校或者学习新的技能。这些退税积分可用于申请退还高达一半的课程费用。积分余额将包含在加拿大税局每年发送给个人的信息中。 设立一个新的就业保险培训支持福利（Employment Insurance Training … Read more

以己力应对气候变化

by

  七天记者 颜宏 相当长时间以来，科学界一再对地球气候变化拉响警报，认为人类活动产生的温室气体排放对全球变暖起到重要作用，而全球变暖将引爆气候和生态环境灾难，地球以及生活在地球的所有生命包括人类都将毁灭，而留给人类拯救自己所剩的时间已经屈指可数。于是，在3月15日下午，蒙特利尔地区的15万大学生、大学预科生、中小学生以及一些环保热心人士聚集在皇家山脚下的George-Étienne Cartier纪念碑下，出发前往市中心的演艺广场，为抗议全球气候变化、减少温室气体排放、督促政府采取行动而游行示威。这一天，不仅蒙特利尔的学生走上街头，全球120个国家，300多个城市都举办了类似的活动，大约140万学生在这一天罢课游行来表达对气候变化将造成的严重后果的紧迫感和对政府不作为的批评。 源起 这场史无前例的集体罢课行动起因于去年，一个15岁的瑞典女孩格丽塔（Greta Thunberg）。她出生于2003年，9岁时在老师的言传身教下开始关注气候问题。在课堂上，老师时常教育孩子们要随手关灯，不要浪费纸张和食物，保护环境等。这种对自然、生态、环境的重视，成功地影响了她的人生观和价值观。 从此，格丽塔开始阅读各种关于气候变化的书籍资料。伴随着知识面增长，她对于气候问题拥有了超出常人的理解，并以“家庭”为基础开始自发为气候变化做出行动。 2018年夏天，瑞典迎来了史上最热的夏天。在暑假快要结束时，正赶上瑞典大选，格丽塔觉得学生长大的速度比不上气候变化的速度，与其坐在教室里无所作为，不如采取行动。于是她决定到斯德哥尔摩的国会大楼前静坐抗议2周。在8月20到9月9日之间，她每天都来到瑞典的国会大楼前表达自己对气候变化的忧虑，大选结束后，则改为每周五逃课过来抗议。她的抗议活动没有什么过分激动的行为，只是在人来人往中默默举着一块牌子，上面写着“为气候而罢课”，以示自己无声的抗议。 抗议的过程中有很多人质疑，认为这个年龄的孩子应当回到学校去学习。然而她回复说自己会在静坐时学习，会在家里学习。静坐从来都不会影响自己对知识的汲取，相反，和政客的交谈能让自己学到更多的东西。 由于她的坚持，这一举动很快引起人们的关注，她所倡导的“Friday for Future”和“Climate Strike”主题标签也流传到了世界各地。很多国际上的主流媒体，如英国的BBC、美国的纽约时报、德国的广播电视媒体ARD、ZDF等都对格丽塔进行了采访报道。 去年年底，格丽塔受邀在第二十四届联合国气候大会上发表演讲，她以坦率而笃定的话语，指责掌握世界话语权的领导人们无所作为，希望通过自己的行动，能让更多的成年人关注到青少年的想法。她说“很多人说瑞典只是一个小国，我们做什么并不重要。但我知道，你永远不会因为太渺小而不能有所作为。”；“我们的文明正在被牺牲，以换取极少数人继续赚大钱的机会。我们的生物圈正在被牺牲，以使包括我国在内诸国的富人们能够过上奢侈的生活。为少数人的奢侈买单的，是多数人的痛苦。”；“2078年，我将庆祝我的75岁生日。如果我有孩子，也许他们会和我一起度过那一天。也许他们会问，你们为什么在还有时间行动的时候却什么都没做。你们说，你们爱自己的孩子胜过一切，但你们却在孩子的眼前偷走了他们的未来。“；“如果我们不能在现在的体制下找到解决的方案，那么也许我们应该改变体制本身。” 她的这一番演讲被美国有线电视新闻网（CNN）称为，“几乎让与会的190个国家蒙羞”。 今年1月份，格丽塔从瑞典搭乘32小时的火车来到瑞士小镇达沃斯，在世界经济论坛（World Economic Forum）的舞台上再次对与会的各国政治、经济精英们强调说“我们的房子已经着火了”，并要求他们要为现在的气候危机负起责任，“我要你们开始恐慌，我要你们感受到我每天的恐惧，然后采取行动。” 风靡 格丽塔的所作所为迅速在全世界引起了共鸣。为促环保，逃课有理，抗不作为，罢课无罪，越来越多的在校学生加入了周五逃课抗议的行列。各地学生举着用各种语言写就的“没有替代方案（No planet B）”、“你们正摧毁我们的未来”、“没有未来，何必上课”以及“如果你们不能像成人一样行动，让我们来吧”等各种标语口号走上街头游行抗议。 在社交媒体的串联下， 3月15日的全球大罢课把这场年轻学生自发的保护地球活动推向高潮。在这场活动的“老家”瑞典，格丽塔在斯德哥尔摩中心广场大声对人群说道：“生在这个世界上，我们必须面对这场危机，以及我们的子孙后代。我们正面临人类有史以来最大的生存危机，然而它却被忽视了。忽视它的人，你们自己心里清楚。” 在加拿大，除了对环境、气候变化非常在意的魁省外，渥太华，多伦多、温哥华、St. John’s，Charlottetown、Regina等大城市也都爆发了类似的游行，但数蒙特利尔的规模最大。联邦环境部长Catherine McKenna在国会山会见了部分抗议学生，并表示年轻人呼吁采取行动应对气候变化非常重要。 在美国首都华盛顿，一百多名学生游行穿过国会大厦的草坪，高喊“我们想要什么？气候行动！我们什么时候要？现在！” 在澳大利亚悉尼，有约3万名儿童和青少年从市政厅广场游行到海德公园。他们说：“到了我们起来反抗的时候了。我们没有多少时间了，必须做出改变。“ 甚至在贫瘠的非洲，从乌干达首都坎帕拉到南非的约翰内斯堡都举行了类似的游行活动。 3月15日这天走上街头的年轻人表示对他们长辈的无所作为感到沮丧，他们希望政府能采取切实的行动。比如美国的学生提出采用《绿色新政》（Green New Deal）的立法“线路图”，旨在到2030年全面减少美国的温室气体排放，同时创造就业机会，并宣布有关气候变化的全国性紧急状况，以及停止建设新的石油基础设施等。 蒙特利尔的学生则要求制定法律强制政府达到减少温室气体的排放目标，还提出加强教育系统内涉及环境保护、气候变化的教育，比如设立环境保护以及气候危机的教程，禁止教育系统内使用污染环境的油气能源等。 批评 在学生们对气候变化和政府的不作为群情激昂之时，也有不少人对于学生们不上课而上街游行的行动不感冒，因为这样的行动扰乱了正常的教学活动。比如蒙特利尔多家教委就在游行之前表示不支持学生们缺课；游行当天，蒙城最大的教委CSDM (Commission scolaire de Montréal )还不得不取消了下午的课程，因为一些学生组成人墙堵在部分学校的门口禁止人进入。 一些教育机构的领导人以及政客也表示“我们不应该怂恿学生在上课时间离校抗议。”还认为这种混乱增加了教师的工作量，浪费了上课时间。 另外，并不是所有学生们都支持罢课游行，有相当多的学生表示不会参与游行活动，因为罢课去游行并不能改变什么，反而损害了自己的学习权益。 普通民众更是对学生们的行动褒贬不一。一些人认为学生们去参加的原因是有半天不用上课，并不是真的把环境问题放在心上；还有人认为真正保护环境的话，应该去做一些身体力行的事情，比如动手清理当地河流，减少食物的浪费，减少塑料袋的使用都比单纯的示威游行更加实在。还有人以中国的学生做例子，因为这天在中国是植树节，学生们不是去上街游行，而是去植树，为保护环境做力所能及的事情。 措施 2018年10月，联合国政府间气候变迁专门委员会（IPCC）发布的一份名为《全球暖化摄氏1.5度特别报告》中指出，全球暖化将在11年后面临失控，极有可能在2030年前升温1.5 ℃，到时候我们要面对的是极端的干旱、森林大火、洪水以及足以影响上亿人的饥荒。根据这份报告，人类仅有12年时间来减少温室气体排放，可谓非常紧急。但正如格丽塔所说的“​​根本没人在谈这些，没有紧急会议，没有头条报导，没有突发新闻，没有人采取必要的行动，就连多数的气候科学家和政治人物也只是忙着在全世界飞来飞去、大口吃着肉类和乳制品。“ 这些看似孩子气的话却道出了目前的困境，因为要遏制气候的快速变化，全球四大领域需要发生迅速、深远的变革：能源、土地利用、城市、产业。这些都深刻触及各个国家的政治体制、经济制度、利益分配等，改革将遇到难以想象的阻力，更不是一朝一夕可以改变的 但针对地球环境破坏严重，气候变化加速的现实，除了上街游行换气人们对此问题的重视或者抗议其他人不作为外，还可以做很多事情，从我们每个人做起。 个人可以从衣食住行开始。具体而言，IPCC联合主席Debra Roberts说，个人也许无法决定土地怎么用，种什么，却完全可以决定自己餐桌上要什么不要什么。餐桌上可以少一点肉类和乳制品，多一点蔬菜水果；尽量买本地的农产品和应季果蔬。 个人可以决定步行、骑自行车还是开车，如果开车也可以选择电动车、混合动力车、汽油还是柴油车，或者搭乘公交车。 节约用电、用煤气也是个人力所能及的：可以用晾衣绳，不用烘干机、空调温度设高一点，暖气温度降低一点、有可能的话选择太阳能热水器等等。 … Read more

蒙特利尔2月房地产交易上涨8%

by
Résultats de recherche d'images pour « Canadian Real Estate Association montreal »

七天记者 梓丰 魁省地产经纪人协会APCIQ（Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec )日前发布了今年2月份大蒙特利尔地区的房地产交易统计报告。这个报告是根据各地产经纪在电脑放盘系统Centris的统计结果做出的，并不包括房主自己进行交易的部分。数据显示，2月份大蒙特利尔地区共录得4379笔成交记录，比去年同期增长8%，也是大蒙特利尔地区房地产交易持续增长的第48个月，详见下表。   交易 2019年2月 2018年2月 变化 全部 4 370 4 059 8% 独立住房 2 436 2 345 4% 共管公寓 1 588 1 393 14% 多层楼房(含2-5 套住宅) 339 316 7% 中位价格 2019 2018 变化 独立住房 320 000 $ 310 900 $ 3 % 共管公寓 250 000 $ … Read more

从两起空难看波音的“坠落”

by

七天记者 颜宏 3月10日上午，埃塞俄比亚航空公司（以下简称埃航）的一架波音737 MAX-8型飞机从首都亚的斯亚贝巴起飞6分钟后坠毁，机上来自33个国家的157人全部遇难，包括至少22名联合国官员，18名加拿大人和8名中国人。这是波音新研制的同一款飞机在间隔133天后再次机毁人亡。 2018年10月29日，印度尼西亚雄狮航空（Lion Air，以下简称狮航）的一架交付不久的波音737 MAX-8型飞机在起飞13分钟后坠海，机上189人全部遇难。由于这两起严重的空难存在一定的相似性：都是新交付使用的波音737 MAX-8型号；都发生在飞机刚刚起飞后不久，即爬升阶段；两起事故中，飞行员都在起飞后遇到飞机操纵困难的情况。中国民航“本着对安全隐患零容忍、严控安全风险的管理原则”第一个宣布停止所有该型号飞机的商业飞行，埃塞俄比亚航空公司和开曼航空公司随后跟进。 加拿大本来一直追随美国的脚步坚持没有证据表明该型号飞机不安全，不肯做出停飞的决定。但被媒体扒出涉及该型号飞机的意外去年一年在加拿大交通部（Transports Canada）记录在案的就有8起。最近的一次是2018年12月1日，West Jet的一架从Tampa 飞往多伦多的该型号飞机发生控制系统平衡故障，不得不紧急着陆；2018年6月20日，加航的一架从蒙特利尔出发至洛杉矶的该型号飞机起飞后出现控制障碍，不得不返回蒙特利尔机场。目前加拿大运营的该型号飞机共有41架，其中加航有24架，West Jet有13架，Sunwing有4架。 面对来自公众和行业的巨大压力，联邦交通部长Marc Garneau最终在3月13日中午宣布在加拿大境内停飞这一型号的飞机。而美国则在特朗普总统的行政命令下，美国联邦航空管理局（FAA）最终下令停飞该型号的飞机，成为世界上最后一个暂停使用该飞机的国家。 增稳系统“bug”闯祸 ？ 这次埃航失事飞机的黑匣子已经找到，事故原因还在调查中。但上次狮航空难发生后，调查显示事故原因有可能来自该型号飞机的设计缺陷。 结合各方报道，波音737系列飞机是波音最畅销的窄体机，737 MAX是波音737家族的第四代成员。为了保持与空客A320NEO飞机的竞争，该机最主要的变化是使用了更大和更省油的CFM International LEAP-1B引擎，涉及MAX 7、MAX 8、MAX 9和MAX 10型号。为了省油，发动机的风扇直径要做得比从前的更大，而737的机型设计太老，机翼挂载新型发动机时距离地面太近，影响飞机安全。最后的解决办法之一是将发动机外形做一定程度的修改，另外还将发动机挂载位置做了修正，其下边缘距离地面到了航空法规的极限，而上边缘已经超越了机翼表面。发动机外形和位置的变化带来了空气动力外形变化，导致飞机起飞时容易出现较大的迎角，带来失控危险。迎角是一个空气动力学名词，同时也是飞行员在驾驶飞机过程中参考的数值之一，指的是机翼翼弦与自由流之间的夹角，飞机必须在一定的迎角范围之内飞行，否则可能会出现失速风险。 为了避免出现失速坠机，波音设计师又开发了一套MCAS（Manoeuvering Characteristics Augmentation System）增稳防失速系统，随时监测飞机迎角，当迎角超过了安全界限，就自动压低机头保持10秒钟，等飞机迎角正常后，再自动解除。 业界怀疑，正是这套新的系统在异常情况下自动触发，与飞行员抢夺对飞机的控制权，导致了两架全新的737 MAX-8最终机毁人亡。一些分析认为，在为MCAS编程时，波音的设计人员没有考虑到飞机迎角传感器可能出现故障。而当这样的故障出现时，飞机控制电脑容易发生误判，主动介入并改变飞行迎角的角度，结果导致飞机从爬升变为下降，甚至变为俯冲。更加可怕的是，由于MCAS的预先设定，飞行员无法用手动方式修正这一错误。狮航失事飞机的记录就显示，在坠毁前的11分钟之内，飞行员试图手动拉升飞机达11次之多，但最终没能“拗过”程序的判断。 狮航事故调查组还发现每架波音737 MAX飞机配备两个迎角传感器，正常情况下可提示飞行员飞机需要多少升力或是否有失速风险；但在飞行中，增稳防失速系统仅依赖其中一个主传感器提供的数据就作出判断。波音的主要竞争对手空中客车飞机则配有三个传感器，类似的增稳防失速系统会参考三项数据做出判断。 不择手段的波音？ 在民航业内，按载客量进行分类的话，商用飞机可以分为干线飞机（100座以上）和支线飞机（100座以下）。其中，干线飞机根据飞机内通道的数量又可分为窄体客机（单通道）与宽体客机（双通道），而全球窄体客机是一个巨大的市场。波音的官网上介绍说，从2018年到2037年，全球总共需要交付的民航客机达42,730架，其中74%的飞机为单通道中、短途的窄体客机。目前这一市场的竞争者不仅有美国的波音、欧洲的空客、加拿大的庞巴迪的C系列、俄罗斯的MC21系列，还有中国国产的大飞机C919。 空客有自家的产品A320NEO系列以及收购的庞巴迪C系列飞机（编号为A220），在这一市场有两款主打产品，优势很明显。截至到2019年2月，空客公布的A220/A320 NEO系列客机订单总计达到7,037架，而波音737 Max系列的订单截至今年1月底为5,111架，已经落后于空客。但波音并没有集中精力开发更有竞争力的替代产品，而是将希望寄托在对波音737的魔改上，想把737的发展潜力吃透榨干。 针对狮航的事故，《纽约时报》在今年2月3日发表过一部长篇报道，通过采访工程师、波音公司员工、参与事故调查的安全专家、飞行员以及行业监管人员之后得出结论——为了让各家航空公司相信波音737 MAX的培训成本比竞争对手更低，波音刻意在飞行手册中隐瞒了增稳防失速系统MCAS，实际上该系统存在俯冲撞地的潜在风险，大多数航空公司和飞行员对此并不知情。 2018年11月7日， FAA面向全球发布紧急适航指令，并明确警告说：“当飞机其中一个迎角探测器数值错误地偏高时，该数值将诱使飞行控制系统不断地向水平安定面传输下俯信号。如果飞行员没能及时解决这个问题，可能造成飞行控制困难，进而引发下俯姿态超过限制，导致高度严重损失，存在撞地风险。”因此，FAA要求各航空公司针对同类机型修改飞行手册，并且指导机师在类似情况下，如何保持飞机飞行水平稳定，以防止类似事件发生。这个警告让很多人愤怒，因为不管是航空公司的管理层还是飞行员都不知道该型号飞机上居然还装了这样一套系统。因此，飞行员基本没有为应对可能出现的风险做好准备。 狮航空难的善后处理也极不愉快，虽说波音在FAA的指导下也发布了相关警告，但不认为是自己飞机的问题，表示狮航的飞行员也有问题，狮航一气之下取消了所有的波音订单。西雅图一家名为赫尔曼法律集团（Herrmann Law Group）的律师也在3月7日代表17名狮航遇难者家属在西雅图King County（波音商用飞机的总部所在地）高级法院起诉波音公司，诉状称狮航的飞机坠毁是由于波音安装在737MAX机型上的一套新的飞行控制系统失灵造成的；为了提高该机型的销量，波音“隐藏了新系统，并将737 MAX与其他型号737之间的差异降到了最低”，这样航空公司就可以节省资金，只需对从旧737机型过渡到新737 MAX型号的飞行员进行最低限度的培训。 为了获得更多订单，波音还使用了较为过激的做法。2017年，因为美国达美航空公司订购了150架庞巴迪的C系列飞机，波音以加拿大提供补贴进行低价竞争为名，将庞巴迪告到美国商务部，后者给庞巴迪开出了300%的关税，走投无路的庞巴迪不得已以“1美元”的象征价直接把自己卖给了空客。波音这一做法的最终结果损人不利己，折损了加拿大最重要的航空工业公司，还给自己的竞争对手送了一份大礼。 停飞是个艰难的决定 狮航的事故发生后，波音最初表示要在今年1月提出解决方案：即发布MCAS的升级版本，但到现在都没有消息，预计将推迟到4月份。整改方案之所以迟迟不能出台，最主要的原因是联邦层面的航空监管机构和波音公司之间对于到底怎么改，改动多大等方面产生了分歧。波音公司倾向于采用简单的应急解决方案，类似创可贴式修复，把传感器的功率降低，但跟踪这一过程的联邦政府和行业官员则认为这是在拿航空安全开玩笑，必须要大改，要确保单个传感器的故障信号不会触发自动维稳防失速系统。 双方争论的利害关系不仅是航空安全与波音公司设计理念的冲突，还可能影响到代表失事航班受害者家属的律师提起的赔偿诉讼的裁定。再加上美国总统特朗普为了修建边境墙，关闭了部分政府机构长达35天，也导致安全修复议案的暂停，使得最终整改方案不得不推迟。 在是否停飞某一型号飞机的问题上，许多利益相关团体都可以做出这一决定，包括飞机制造商、各家航空公司、各个国家的民航安全管理机构或者飞机制造国的民航安全管理机构等。不过，能够决定在全国范围内停飞某一种机型飞机的，只有该国的民航管理部门，通常来讲，飞机制造国的民航监管部门出于安全考量也会推动这一进程。波音是一家美国公司，FAA将会决定是否在美国境内停飞波音 737 … Read more

IRIS：减少移民数量的决定太草率

by

  七天记者 梓丰 魁省CAQ政府上台后决定把每年的引进移民人数从原来的5万下降到4万，并计划对现有的移民甄别系统进行大范围的改革，引来了不少的反对声。而魁北克智库IRIS（Institut de recherche et d’informations socioéconomiques）最新的报告指出减少移民人数的决定并不符合实际情况，是一个没有经过深思熟虑的决定。 研究员Julia Posca(上图)指出在这个劳工市场严重缺人的时刻减少移民的数量并不明智，应该至少保持现有的移民数量。Legault政府的初衷是好的，引进更符合本地市场需要的移民，但并不是减少移民的数量就能帮助他们更好地融入，找到工作。 魁省政府设定的2019年移民限额为4万，其中23,450为经济类移民，而过去三年来，魁省经济类移民的数量一直保持在3万人左右。面对这一决定，代表工商企业的大蒙特利尔商会CCMM（Chambre de commerce du Montréal métropolitain）和魁北克商会FCCQ（Fédération des chambres de commerce du Québec）也和IRIS意见一致，认为满足劳动市场的劳工需要是关系到魁北克未来发展和繁荣的关键因素，CCMM甚至希望政府能把每年的移民配额增加到6万人。 IRIS的报告还显示移民融入职场的情况正在好转，比如在2008年，移民的失业率高达10.2%；到了2018年，失业率降低到6.7%。落地魁省的移民中，有78.9%找到工作，比安省的78.5%略高。另外移民的教育程度普遍比本地人高，42%的移民拥有大学程度的学历，而本地出生的人口中这一比例只有27.9%。

魁省移民部恢复审理1.8万份申请

by
http://www.rcinet.ca/zh/wp-content/uploads/sites/6/2019/02/02-26-1-635x357.jpg

【七天讯】记者梓丰 魁省移民部长Simon Jolin-Barrette在今年2月7日向省议会提交了改革魁省移民法的新法案——Loi 9（第9号法案），并表示将把2018年8月2日以前提交的所有没有处理完成的技术移民（Programme régulier des travailleurs qualifiés）申请作废，以便从零开始新的技术移民筛选程序后，立刻招来一片反对之声。代表移民申请人的移民律师协会(Association des avocats et avocates en droit de l’immigration)向魁省高等法院申请并获得了一项阻止省移民部在法案通过前停止审理这些申请的禁令，这一禁令的有效日期开始于2月25日，截止于3月7日。 魁省移民部最终决定服从该禁令，继续审理原先宣布作废的18139份技术移民申请，直到新移民法在省议会获得。不过移民部也表示不会为处理这些申请增加人力和物力，这意味着这1万8千多份申请的审理仍然将以每个月600份左右的速度进行。不过移民部会优先处理这些申请中的已经在魁省工作和生活的3700人的申请。 尽管新的移民修改法还没有被通过，魁北克技术移民新流程的门户网站Arrima自去年9月实施以来，已经收到了9万余份申请。在这9万多份新申请中，目前已知有5千多名申请者从事管理工作，2千多名从事护理工作，还有700多名申请人是电力工程师。 申请者在这个网站上提交其个人情况，受教育程度，工作经历，参加过的职业培训与法语水平等信息。移民部再根据本地工业、企业的用工需求与这些申请人的情况进行配对，审批的速度也将取决于申请人的自身技能与魁北克劳动力市场需求的重合程度。