颜宏

【七天讯】地产资讯网站Zolo.ca最近发布了一项报告，综合2000年至2018年共18年的各市镇每月楼房销售数据，将叫价、成交价、卖价与挂牌价比率、上市日数等资料进行分析得出了一个结论：春、秋两季都是卖房旺季，春季卖房售出的时间更短，秋季卖房售出的时间更长，但卖出的价格可能更高。 该网站的内容主管Romana King表示，传统上，春暖花开的4至6月，是房地产买卖全年最活跃的季节。很多业主都选择在此期间放盘，预求卖得更快、更高价钱。买家亦因为等待度过寒冬而积累强劲的购买意欲，天气和暖的春季一到，便大举入市。因此，春季往往是放盘量及销售量最高的时间。 秋季卖房也有秋季卖房的好处，主要体现在： ．踏入10月，二手房库存量开始减少，即卖房竞争也较少； ．在春夏两季仍未成功购房的买家，到了秋季，会更积极入市，希望可在冬季来临前完成交易； ．相对于较多人进行家居装修的夏季，装修师傅的秋季档期较多较灵活，卖房前要找人装修时，价钱可能更好商量； ．挂牌的房屋照片有天然秋色作背景，效果自然又好看； 不过，秋季卖房也有秋季卖房的坏处： ．如果秋季卖不出，房子可能要在市场上停留到冬季，到时叫价力会进一步下挫； ．有些买家会看穿卖家希望在入冬前完成交易的心态，提出更多要求； ．气温越来越冷，买家出外看房的愿望也会越来越低； ．随着树叶枯黄脱落，花儿凋谢，前后花园的草坪不再青绿，导致房屋外观吸引力下降； ．为了令室内气温任何时候保持在舒适水平，暖气开支会较高； 当然，上面这些说法都不能一概而论。因为，不同地区，房市走势会有所差别。单看全国二手住房销售量、全国住宅中位价等大数据，完全不能帮助业主确定手上准备出售的物业其所在地理位置中的真实价值，卖房者还需要和业内人士商量而谨慎定价。  

加拿大国土辽阔，地广人稀，具有大片大片肥沃的土地，所以投资大城市周边地区的农场是投资者一个不错选择，其主要原因是农场将来可改变用途，成为住宅用途，其增长空间是巨大的。另外在农场居住地税低，环境好，风景优美，再配上小桥流水，泉水池塘，真可谓世外桃源。但在农场投资上应该特别注意以下几个问题。 1．用途 农业用途是非常广泛的，如种植粮食，栽培经济作物，也可作为个人休闲爱好等。这些农业用途的地税很低。通常只有其他物业的25%。上百英亩农场，可能只有几千元物业税，少的甚至可以忽略不计，还有可能包括农场住宅的地税。所以运行农场地税非常低，也是政府对农业的一种变相补贴。但是这一用途若发生改变，在农地上不从事农业作业、空置或开发住宅，则地税将有大幅度增加。 2．农业用地必须进行每年注册和维持一定收入 根据政府的规定，农场主须是加拿大公民或永久居民，一个农场的最少要有50%所有权属于加拿大公民或永久居民。农场每年都须登记注册，得到政府许可方可获得地税减免。同时要求这个农业实体要有一定收入，但是在一定条件下，该收入也可低于政府规定的数额。 3．农场买卖HST 在加拿大，农场属于商业用地，属于投资项目，因此在农场的交易过程中，买家会涉及到在成交价上再向政府交13% 的HST。当交易额很大时，HST是一个不小的数额，比如价格100万农场，需要交$13万的HST。而农场交易是可以免除HST的，不过，有关HST事宜相当复杂，请务必向律师和会计师咨询，通过律师办理免缴手续。 4．农地面积 农场交易通常是每英亩均价，包括土地上的住宅及附属建筑。因此准确测量土地面积是下定单的一个重要条件。惯例是卖方请专业测量人员进行丈量，所有费用均由卖家支付，大约为$800-$1500。 5．农地建筑供水、排污、供热 农场一般位于偏远地区，城市自来水、下水、煤气等公共设施均没有开通。房屋水井、供水系统、污水井、渗床及供热都是房屋检查的重要环节。要邀请专业人士检查相关安全、技术文件是否齐备，系统是否正常运转，是否可满足正常使用要求等。 6．农地上建豪宅 根据相关规定，每一块农地只能有一处住宅，同时可以有多处存放机械、粮食、牧草等建筑。有许多农地购买者希望在农业用地上兴建豪宅。当地政府对建筑面积，质量没有什么具体限制。但建成后，政府将会派估价师评估新建豪宅，地税税率为95%，地税将是一个大数字。农业土地上的住宅并不能享受农地减免低税率。实际上在一定程度限制在偏远农地建豪宅，同时没有市政配套水、电、气、污水等设施，生活将受一定限制。 7．注意当地政府规划 每个地区政府的市政委员会通过制定地方法规，规划建筑最小占地面积，门前与后院最小横向尺寸，建筑侧面最短距离及建筑可建最高高度，物业周边绿化等具体要求。一块农地可能由环境区、泻洪区、绿化区等组成。在泻洪区水道30米内严禁兴建任何建筑，临近环境区90米内一般不许有建筑物，除非得到当地政府相关部门批准，对自然环境，地貌没有大的影响。（信息来源：加国地产）  

加拿大是信用国度，拥有完善的信用报告体系，每一个人的信用记录就会被记录并保存在信用机构的数据库中。他们会记录你如何使用信用产品，如信用卡、贷款、分期付款和帐单支付情况等，这些数据会被用来生成你的信用报告和信用分数。 信用报告除了包括个人的基本信息（包括姓名、生日、SIN卡号、电话、记录起始日期、最近一次查询日期等）之外，还包括曾经住址、历任雇主等信息。信用报告的主体部分是信用总结以及信用分数，还有详细的各个信用产品的欠款额和还款记录，是否有过迟付情况，迟付多少天，都会在信用记录里有显示。我们会看到每一条信用记录上都会有个代码，通常是 I、O、R、M。 I是指分期付款，例如车贷； O是指Open的信用额度，例如Line of Credit; R是指循环发生的信用，例如信用卡； M是指按揭贷款。 另外你还会看到一排数字，这是你的还款记录。 信用报告中最重要的是信用分数，这是一个介于300到900之间的三位数，是根据你信用报告上的信息由系统计算得出的分数。一般操作中，680分是良好信用的分界线。 信用分数的高低不仅可以影响到你能否贷到款，影响到你贷款的利率是多少，它甚至关系到你能不能租到房子，关系到你能不能得到工作：债主在作放贷决定的时候会把它作为一个评估风险的工具，房东和雇主在跟你签合同之前也会用它来作为考量你是否可靠的参考线索。 无疑，这是一个重要的分数，而且你肯定想要一个好的分数。别的不说，如果有一个高的信用分，你就可能在申请按揭或商业贷款时拿到较低的利率，这意味着可以节省一大笔钱。不过，你可能并不清楚如何取得好的信用分数，这本身就不是一件很明确的事情，因为： 什么是好的信用分就不是非常确定。不同的银行作为放贷者，对于能够接受的最低信用分数（申贷者的信用分数至少要达到多少，才会考虑可以放贷），设定的标准并不会完全相同。至于什么样的分数能够获得什么样的信用额度（能贷到多少）和什么样的利率（获得贷款的成本），这些更是没有一个同一的标准。 用来计算信用分数的公式不是公开的，所以一般来说你也不能精确地知道你的某一个行为具体会对你的信用分数增加或减少多少。实际上，出于不同的评估目的，在计算信用分的时候可能对特定的因素给予不同的权重，这样，即便是基于同样的信息得到的信用分也不会完全相同。 也许正是因为有这些不确定，造成了认识上的模糊，以致于我们在实际生活中忽略了对自己信用分数的管控。必须澄清的是，计算公式的微调引起的信用分数的小差异，并不会把一个优等生划到差生的行列中去，或者相反。你的信用分数的变化，得分是因为你的行为证明你能够负责任地使用你的信用，丢分是因为你有不能够很好地管理你的信用的表现，肯定是这样的。所以无论如何我们都要对自己使用信用的行为切实负起责任，做自己的主人。 那么究竟可以从哪些方面改善和维护好自己的信用分数呢？这正是本文下面要重点谈的内容。尽管刚才讲到我们不清楚具体的计算公式，但是决定信用分数的主要构成要素却是明确的，它们包含以下5个方面（按照重要性排序）： 1）还款记录 一定要及时还款，如果不能全额付清，至少也要把最低还款额付掉。以下情况一定要杜绝，它们将对你的信用分数造成很坏的影响： 逾期付款，拖的时间越久，越有可能对你的信用分数不利； 帐务被转给追债机构； 宣告破产； 因为有争议不予支付，债主报称你付款超期 如果实在觉得还款有困难，要尽快与债主联系，尽量协商一个解决方案，不要置之不理，避免情况恶化 2）信贷额度的使用 信贷额度包括你的信用卡、Line of Credit以及其它贷款的信用额度，对你信用分数产生影响的不是你的信用额度本身，而是你实际上多大程度使用了你的信用额度。你使用得多，表明你对信贷倚赖得多，就算你能按时全额还款，对债主来说也可能意味着更大的风险。如果信用额度使用超过75%，对你的信用分数就会有负面影响，最好是不要多过35%，比如你信用卡额度有$8,000，Line of Credit额度有$12,000，你使用的金额控制在7,000以下较好[($8,000+$12,000)×35%=$7,000]。 3）信用历史 你的信用账户开户并且使用的时间越久，越有利于你的信用分数。你可能有以前办的信用卡现在已经不太需要了，假如又没有什么年费要交，那最好保留它，并且时不时用一下，让它保持激活状态。如果你的信用卡较新，或者你把旧的信用卡账户关掉而把余额转到新的信用卡上，这对你的信用分数是不利的。 4）征信调查的次数（申请新信用的次数） 通常当你申请新的信用（比如申请信用卡）时，放贷者会对你作征信调查。如果记录显示对你的查询过于频繁，这会引发放贷者的警觉，因为看起来你不断地在寻求新的信用，说明你可能入不敷出。那么，哪些查询是会影响，哪些查询又可以不影响你的信用分数呢？ 自己查询自己的信用报告，这不会影响你的信用分数 你在信用卡公司已有账户，他们查询你是为了更新记录，比如为了考虑是否可以增加你的信用额度或者看你是否符合某项优惠条件，这样出于商业目的的查询不会影响你的信用分数 申请新的信用卡，租房，受雇，这些情况发生的查询是会影响到你的信用分数的 办理汽车贷款或按揭贷款时发生的征信调查也会对你的信用分数产生影响。但是，你可能会因为货比三家而引发多次查询。如果它们是发生在两星期之内，在记录上通常是被合并看作是一次查询 申请新信用被征信调查，这本身是很正常的事，但是注意不要在短时间内太多次地申请信用，只有当你真正需要的时候才去申请为好。 5）信用类型 你有信用卡、Line of Credit、汽车贷款以及其它的贷款，要好过只有信用卡。拥有多种不同种类的信用产品更有利于你的信用分数，因为债主乐于看到你能够处理好它们。当然也没有必要贪多，以自己的需要为准，如果信用产品太多造成还款困难那就更不值得了。 当你申请贷款时，除了信用分数，债主当然会考虑很多其它重要的因素，比如你的收入、你的资产、你的工作，等等，但是这些你一般不能够轻易改变，而以上列出的5个方面却是你在日常生活中稍加留意就能够把控的，把握住它们，你基本上把握住了自己的信用分数，这会让你的理财生活变得更容易一些。（作者：李欣）