投资，农场，买卖，加拿大

加拿大国土辽阔，地广人稀，具有大片大片肥沃的土地，所以投资大城市周边地区的农场是投资者一个不错选择，其主要原因是农场将来可改变用途，成为住宅用途，其增长空间是巨大的。另外在农场居住地税低，环境好，风景优美，再配上小桥流水，泉水池塘，真可谓世外桃源。但在农场投资上应该特别注意以下几个问题。 1．用途 农业用途是非常广泛的，如种植粮食，栽培经济作物，也可作为个人休闲爱好等。这些农业用途的地税很低。通常只有其他物业的25%。上百英亩农场，可能只有几千元物业税，少的甚至可以忽略不计，还有可能包括农场住宅的地税。所以运行农场地税非常低，也是政府对农业的一种变相补贴。但是这一用途若发生改变，在农地上不从事农业作业、空置或开发住宅，则地税将有大幅度增加。 2．农业用地必须进行每年注册和维持一定收入 根据政府的规定，农场主须是加拿大公民或永久居民，一个农场的最少要有50%所有权属于加拿大公民或永久居民。农场每年都须登记注册，得到政府许可方可获得地税减免。同时要求这个农业实体要有一定收入，但是在一定条件下，该收入也可低于政府规定的数额。 3．农场买卖HST 在加拿大，农场属于商业用地，属于投资项目，因此在农场的交易过程中，买家会涉及到在成交价上再向政府交13% 的HST。当交易额很大时，HST是一个不小的数额，比如价格100万农场，需要交$13万的HST。而农场交易是可以免除HST的，不过，有关HST事宜相当复杂，请务必向律师和会计师咨询，通过律师办理免缴手续。 4．农地面积 农场交易通常是每英亩均价，包括土地上的住宅及附属建筑。因此准确测量土地面积是下定单的一个重要条件。惯例是卖方请专业测量人员进行丈量，所有费用均由卖家支付，大约为$800-$1500。 5．农地建筑供水、排污、供热 农场一般位于偏远地区，城市自来水、下水、煤气等公共设施均没有开通。房屋水井、供水系统、污水井、渗床及供热都是房屋检查的重要环节。要邀请专业人士检查相关安全、技术文件是否齐备，系统是否正常运转，是否可满足正常使用要求等。 6．农地上建豪宅 根据相关规定，每一块农地只能有一处住宅，同时可以有多处存放机械、粮食、牧草等建筑。有许多农地购买者希望在农业用地上兴建豪宅。当地政府对建筑面积，质量没有什么具体限制。但建成后，政府将会派估价师评估新建豪宅，地税税率为95%，地税将是一个大数字。农业土地上的住宅并不能享受农地减免低税率。实际上在一定程度限制在偏远农地建豪宅，同时没有市政配套水、电、气、污水等设施，生活将受一定限制。 7．注意当地政府规划 每个地区政府的市政委员会通过制定地方法规，规划建筑最小占地面积，门前与后院最小横向尺寸，建筑侧面最短距离及建筑可建最高高度，物业周边绿化等具体要求。一块农地可能由环境区、泻洪区、绿化区等组成。在泻洪区水道30米内严禁兴建任何建筑，临近环境区90米内一般不许有建筑物，除非得到当地政府相关部门批准，对自然环境，地貌没有大的影响。（信息来源：加国地产）