梦溪

前两天，小编收到了市政物业估价公司寄来的最新的自家物业评估通知（Property Assessment Notice）。都说房价这两年疯长，尤其是condo，然而小编收到的估价通知上并没有显现出来。这头正纳闷呢，另一边朋友打来电话说收到的通知上自家的房价大！飙！升！乐得合不拢嘴。。。 那么问题来了，政府物业评估价到底是怎么一回事？估价高是好事？坏事？ 这些疑问激起了小编对这个话题的绝对好奇心，形成九个问题列如下，希望能为亲们稍许地答疑解惑。 一、何谓政府评估价？目的何在？ 所谓政府评估价，是以税务为目的的物业评估，它对当地政府财务健康状况至关重要。简单地说，物业评估就是以征收物业税为目的而将物业价值以货币的形式量化。尽管说省政府和联邦政府的主要收入来源是收入所得税和销售税，但地税依然是地方政府主要的收入来源。物业税用于帮助维持地方政府所提供的服务，如垃圾回收、供水、排水、公园及娱乐设施和消防等。物业税必须准确，这样，税务负担分配才合理，公众才会信任市政管理委员会（Municipal Council）。 从法律上定义，政府评估价不是房地产市场买卖的指导价格，也不是土地和房屋的实际价值，它是政府征收物业税的参照值。也就是说，政府的评估价是100万，如果物业的税率是千分之五，政府将每年会向你收取五千块的地税。至于你的房子将来卖多少钱，政府不管。 这个物业评估每3年一次，政府评估，影响地方政府征税，也是对区域内居民用户或者商业用户地产的一个定性。加拿大各大银行、保险公司、地产公司也会相应地用这个评估价来作为参考。  二、政府评估价如何计算？ 政府委托市政物业估价公司对物业进行评估，他们通常的计算会采用：评估值evaluation level （Assessed value），平均动向评估值:ADXR，定量极限评估值:EQL，市场走势加权平均值以及历史成交参考值等计算方法。这些方法中包括使用统计学、运筹学、经济学、数学和市场学等相关知识。 可怜小编实在不懂，怎么也解释不清楚，各位看官明白的自己明白，不明白的也就看看就好。总之，房屋的征税价值并非由一个简单公式计算而来，它是一个”模糊值”。 简单来讲，这个房产的评估价包括两部分：土地价值和房子价值，两者相加就是这个房产的政府评估总价。  三、影响物业评估的几大重要因素 物业评估的决定因素有200多种，其中构成85%决定因素的有5种，它们分别是地段（Location）、占地面积（Lot Dimensions）、居住面积（Living Area）、房龄等（Age of the property, adjusted for any major renovations or additions）、建筑质量（Quality of Construction）。 在同一个区域里，新房子相对评估价要高一些。占地面积和居住面积大的肯定要贵一些。影响物业评估的还有其它因素，比如说，在高压线附近、在铁路附近、交通灯附近的物业，在评估时肯定会受到负面的影响。再比如说，房屋后面有树林、保护带、高尔夫球场，在物业评估时肯定会有正面的影响。 四、政府评估价到底是高点好还是低点好？ 本地西人都不希望看见评估价上涨，一上涨就骂政府，同时会按照程序到政府去理论，要求政府重新评估，他们不想多交税，因为工资收入并没有增加或者涨幅达不到房屋评估的涨幅。估计按照最新出来的政府评估价，不知道有多少人要骂政府了。 相反地，华人会希望自己的物业在评估时有合理上涨空间，不过如果涨幅太快，华人也会Hold不住。 相关地产经纪表示，政府评估价不能真正反映房屋的市场价但可以作为参考。通常来说，政府估价都远远低于市场卖价。买卖房子时，如果遇到政府估价接近要价，经纪们一定会理直气壮把政府估价单拿出来，让买家看，因为大家都知道，政府估价肯定低于市场价，那么，政府估价高房子势必卖的应该更高。如果卖价接近政府政府评估价，岂不是乐坏了买家？说明自己拿到了一个好Deal。 政府估价对房地产市场有影响吗？有影响，但真不是关键因素。评估价是根据社区内过去一段时间的销售价格而定，体现的是过去市场销售状况，但不能反映未来房价趋势。 五、政府评估价飙升对于地税的影响？ ​好，到了关键一问。估计大家都和小编一样着急，这个政府评估价飙升对于地税到底有多大的影响。这毕竟关系到银子的问题，这是要每年真金白银上交政府的呀。 估价公司表示，物业估价增长并不一定会直接让地税上涨。通常市政府在计算地税时，是把某个房屋的估价与全市的平均估价做一个对比。如果物业被估算的估价高于全市平均估价，那么业主将要付更多地税。那些物业估价低于平均值，所付的地税就会少一些。MPAC客户服务负责人表示，如果房屋估算估价与周围其他物业的估价相近，那么对地税就没有多大影响。 但政府评估的目的就是为交纳地税提供依据，所以评估价的增加迟早会在地税上有所体现。民众需要关注的是，这个增幅自己接不接受，地税上涨的幅度自己能不能承受。 也有资深经纪用最通俗的方式来解读，一般政府物业估价，每加10万，大约每年需要多交$40的地税。 六、如果要去申诉，申诉的理由？ 正如前面所提到过，本地西人不希望政府评估价过高，喜欢申诉。但究竟要如何申诉呢？ 政府也很有意思，他让居民收到MPAC发来的通知后，可以简单地问自己一个问题：“当下，我的房屋是否可以以政府评估价售出?”。如果答案是肯定的，那么评估就是正确的；如果答案是否定的，那么居民就可以联系MPAC进行了解申诉。 还有，民众想要申诉，还得自己举证要申诉的原因和理由，才让政府重新审查这个物业。 七、具体申诉的程序和时间表 民众可以到http://ville.montreal.qc.ca/portal/page?_pageid=3077,3531693&_dad=portal&_schema=PORTAL网站下载申诉表格或者去Accès Montréal的办公室要表格，填好并附上相关的材料，然后寄到相应的两个房地产评估审议办公室。 政府收到申诉之后，先发一封确认回执表示受理了你的申诉，将会在180天以内做出重新评估。最多不超过240天。 在这期间，政府有可能会派专业人士入户检查评估，亲，你得同意哦。 关于物业评估申诉，这件事情没有对与错，按照自己的需求做就可以。小编也不敢妄加评论。 八、申诉完了还不服，咋办？ … Read more

据加拿大赫芬顿邮报（HuffPost Canada）最新报道，尽管长期以来，加拿大人一直倾向于买房成业主，但皇家银行（RBC）的一份最新报告显示，全国大城市买房不如租房的现象越来越明显，而且买房与租房支出之间的差异也愈来愈大。 就在上周二（2日），加拿大赫芬顿邮报（HuffPost Canada）报道说，皇家银行的最新报告显示，全国大城市买房不如租房的现象越来越明显，而且买房与租房支出之间的差异也愈来愈大。 RBC最新的房屋负担能力评估结果显示，过去一年中，针对condo/公寓而言，租赁与拥有之间的差距越来越大：养两居室公寓的花费比租同样面积公寓的支出要多出不少：多伦多每月要多花1,138元，温哥华多花1,553元，而蒙特利尔也要多支付904元。 在全国14个城市中，只有两个城市——萨斯卡通和温尼伯是例外，在这两个城市买公寓比租公寓更便宜： 此外，最近几年来，养房与租房花费之间的差距不断拉大。在2015年至2018年之间，这个差距在多伦多增长了140％，温哥华增长了119％，蒙特利尔则增长了42％。 这份报告的作者、RBC的经济学家Craig Wright和Robert Hogue指出，虽然上述分析不能视作对买家的建议，但至少目前而言，租公寓要比买公寓感觉更安全。仍有意买房的人士不妨借此机会，先租房并持续多租一段时间，以便省下些钱来，逐渐积攒买房的首付款。 66％的人认为：买房比租房要划算 但据多伦多星报本周一（8日）报道，民调公司Ipsos的调查显示，虽然加拿大人普遍感到房价之痛，买房之难，但似乎他们更愿意甘心做“房奴”而不愿长期租房。 调查显示，10名加拿大人中至少有4人经历了房价之痛，因为他们将家庭收入的30％至40％用于了与房子相关的支出，包括按揭月供，地税以及房屋维护及水电费。 但是，几乎近一半的加拿大人（47％）认为，为了拥有一套属于自己的“梦之屋”，忍受些苦痛与折磨是值得的；更有66％的人认为，无论如何，买房都比租房要划算，也更有意义。 这项调查还显示，受访者认为，目前是5年多来，加拿大房市首次实现了买卖双方之间的平衡。不过这在全国各地的情况各不相同，比如在房价高企的安省和BC，多数居民认为卖家仍然占据优势。 调查结果称，房屋所有权发生的最大变化之一，是有更多人自主买房，占了32％；而寻求家人出资援助的买家则退居其次，占了28％的比例。 此外，与配偶及同居伴侣共同买房的比例也在下降，从2017年的49%降到今年的42%。 当问到对未来房价的预期时，54％的受访者预计房价会下跌。而在安省，58％的人认为未来房价会下跌。 正是这个原因，56%的加拿大人表示，他们将等待一年购买房屋。而在这些受访者中，45％的人表示他们甚至愿意等待两年或更长时间再买。不少潜在买家担心利率上升，其中年轻买家最有可能担心。 Ipsos的这项调查是全国性的，花费了较长时间，包括今年1月和2月，共有2,223名加拿大人参与。（来源：加国无忧，作者：吴楚河）  

【七天讯】（记者梓丰）CAQ政府的市政和住房部长（Ministre des Affaires municipales et de l’Habitation）Andrée Laforest 4月3日提交的16号法案（projet de loi 16）计划将对魁省的房屋检验、公寓管理以及租房委员会功能等进行改革，对魁省的业主以及租房人都将产生很大的影响。 根据这项法案，魁省将采用新的住房管理行政法庭（Tribunal administratif du logement du Québec）来取代现在的魁省租房委员会（Régie du logement du Québec），不仅管辖和执法权利得到扩大，还计划增加雇佣30名执法官员以及助手，将加快案件的审理时间，大大减少开庭等待时间。在魁省，一旦业主和房客因租房发生纠纷无法自行协商解决的话，需要去申请租房委员会的仲裁，但由于人手和管理的问题，目前从提交仲裁申请到开庭的等待时间平均高达16个月，这期间遇到无良房客的业主既不能赶走租客，也收不上房租；遇到无良房东的租客既解除不了租约，也无法搬走，可谓双方都损失惨重。新法案实施后，将在未来的三年内把这个等待时间从16个月减少到2个月，可极大减少对房东或房客的损害。 另外一个对业主、特别是共管公寓业主影响比较大的条款是强制提高共管公寓的维修款项。早在2011年，魁省公证师协会（chambre des notaires）就曾发出警报说，魁省共管公寓业主留存的维修费用远远不够，年久失修的公寓不再适合居住，有可能造成住房危机。但前任自由党Couillard政府一直没有对此采取行动，直到任期将近结束时才提交了一份与16号法案类似的法案，但随着选举结束，自由党下台，这份法案也就不了了之。魁省建筑住房专业委员会（Association des professionnels de la construction et de l’habitation du Québec）表示目前在魁省有近10万套建于1980年前的公寓，56%的共管公寓楼群建于2000年以前，这些建筑都需要进行大修，如果没有足够的资金，等待的时间越久，维修的费用就越高。 新的法案规定共管公寓项目设立强制性的房屋检查程序和应急维护基金，以便随时了解公寓的房屋状况，并为大的维修项目，如换屋顶，换外墙等储备足够的资金，以避免额外收取屋主的特殊情况维修费。如果这个法案得以实施，原则上没有维修赤字的公寓业主每个月需要多交5.5元的公寓费。 这个法案还规定了房屋建筑检验员，俗称验房师（Inspecteur en bâtiment）需经过培训获得证书才能上岗，而目前的验房师管理非常松散，既不需要经过强制性的培训，也不需要任何机构核发的许可就可以给客户提供验房服务。  

【七天讯】（记者梓丰）魁省地产经纪人联合会（Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec）日前发布的2019年3月份魁省房地产交易数据显示，继2月份之后，大蒙特利尔地区的房地产交易连续第49个月上涨，共有5710套房屋卖出，比去年同期略增一个百分点。 如果按照地区划分，南岸的Saint-Jean-sur-Richelieu、Rive-Sud、Rive-Nord以及Vaudreuil-Soulanges是增长最显著的地区，增幅分别为21 %、7 %、5 %和4 %；蒙特利尔岛内的交易数量却同比下降6%，Laval也小降一个百分点。 按照房屋的类别，独立屋的销售没什么变化，公寓的销售量则同比增加5%，含有2-5个单位的多层楼房则下降了5%。 3月份房屋的价格则继续增长，独立屋的增幅最显著，中位价已经达到33万1，同比增加5%；公寓价格的增幅也达到3%，多层楼房的价格则保持不变。 延续上个月的趋势，市场上的房源登记数量继续减少，市场上登记的房源数量比去年同期减少15%，三月份新登记的房源也下降3%。详情见下表。 2019年3月   销售 2019 2018 变化 总数 5 710 5 631 增长1 % 独立屋 3 203 3 209 不变 公寓 2 079 1 975 增长5 % 多层楼房 (2-5 logements) 422 445 下降-5 %         中位价格 2019 2018 … Read more

加拿大皇家银行最新的房屋可承付性报告出炉后，许多买房者所盼望的房价下跌令房屋承付能力改善的情况并没有出现。 特别是在加拿大最炽热的两个房地产市场多伦多和温哥华，皇家银行的这份报告认为，这两个城市的房屋承受力一直都在危机水平。尽管，过去两年里的房房价值下降，却被利息上升部分抵消，再加上银行按揭的压力测试等因素，房主的承付能力一直都非常脆弱。 如果仅仅从普通加拿大人向CRA税局的申报收入水平看（不含现金收入，海外资产收入，灰色收入等），在温哥华维持独立屋的费用为收入的115%，这意味着正常工作的加拿大人在温哥华即使可以买独立屋，在不出租的情况下也难以维持相关的费用。 在多伦多这个数据为79.1%，同样可以看出，普通上班族在多伦多独立屋的代价有多高，几乎没有收入可以做其他事情了。 问题最严重的地方是，即使我们普通人不买独立屋，在多伦多和温哥华，只要你买下任何类型的房子，只要有个房顶，那么代价也是相当不菲的。 从去年第四季度的数据看，在温哥华一个普通人，按照正常的加拿大收入申报情况，每年需要把收入的84.7%用于支付房屋拥有的费用上。在多伦多情况稍好，但也需要把所有收入的三分之二用于住房上。 皇家银行的首席分析师Craig Wright 表示，所有数据显示，加拿大房屋可承付力，特别是温哥华和多伦多还是在危机水平。 皇家银行认为，加拿大的房价未来不会有进一步下跌，而是保持稳定增长态势。如果是这样的话，那么，现在的房屋可承付能力想要改善，就必须增加收入。实际情况是，加拿大人保住现在的饭碗就不错了，加薪根本是个梦想。 就在房地产市场承付能力季度脆弱的时刻，我们马上要迎来另外一次外部冲击，这次不是加拿大央行加息，也不是海外买家加税，而是联邦自由党政府在四月一日祭出的碳税政策。 自从杜鲁多政府为了环保和拯救地球提出碳税计划后，安省保守党政府就拒绝执行，但是胳膊怎么也扭不过大腿。千万别小看这个税，任何税一加上，就别想取消。加拿大本来没有个人所得税，在第一次世界大战为了支付军费才加上，看看一百年来的个人所得税从象征性的一点点，逐步演变成现在的个人最高税档53%，而且NDP还在要求将captial gain 税基增加到75%！ 过去的事情如果觉得太久的话，大概一些朋友还记得十年前的两税合一吧！安省原来的消费税只有8%，有些商品原来只交一个税，两税合一后却要两项税都交，小到汽油，房租，洗车，大到房地产，突然加了5%的税收，是一笔巨大的费用。而且，原来一些商品和服务只交5%的GST，两税合一后税率从5%直接增加8%的PST而达到13%，应缴税会膨胀近160%，是一个巨大的增幅。 现在的联邦碳税也是同样道理，一旦开始征收，以后就是把自由党选下去恐怕也不会再取消了，看看海外买家税吧，只不过是个选举口号，真正拿到选票就不知声了，这个道理老选民都懂。说白了，所有政府税负，无论什么借口，其实就是变相涨价，等于给老百姓本来就拮据的生活伤口上又撒了一把盐。 根据联邦碳税的规定，将对每吨二氧化碳的排放征收20加币，但这仅仅是个开胃菜，以后每年增加10块钱加币，到2022年就达到让人炫目的每吨50块钱加币。普通人都活在当下，就以现在的碳税水平，每升汽油将会增加4.42分，家用天然气涨价3.91分，这下住大房子开大车的人们钱包又要烧个窟窿了！ 按照这个情况简单计算一下，安省每个家庭每年将要多支付1000加币，如果您觉得多的话，这才只是开始，因为碳税很快就要涨到每吨50块加币！ 今年以来国际油价暴涨，德州轻质原油一路突飞猛进的时候，自由党联邦碳税再落实，我们加油时可真是有的受了。 本来，加拿大的汽油价格就大幅高于美国，作为一个类似沙特的产油国来说，这简直是个笑话。在2010年安省自由党麦坚迪政府的两税合一开始执行后，这种情况从糟糕变成噩梦，油价从只收5%的GST，一下子变成要征收13%的HST税负，几乎翻了三倍。 我们看到，在过去每桶150美元的油价情况下，我们加油要一块多加币，可是后来油价跌到30多美元的低谷时，我们加油照样要支付一块钱左右的费用，很多人都不明白原因：无他，都是自由党政府税负惹的祸！ 现在，即使安省反对，联邦政府照样强推这项税负， 会造成比直接征收碳税更严重的后果，因为往往中污染企业都是国计民生的公用事业，他们涨起价来，老百姓就倒霉了。 我们驱车到大瀑布游览时，路上经常看到有种菜的大棚，其实安省有不少这样的Greenhouse， 为大家种植蔬菜水果等生活必须品。 一位大棚农户向媒体爆料，她收到的实际账单，从去年的19000块，一下涨到42000块。另外一位大棚菜户也表示，他的16英亩番茄Greenhouse的账单去年为12万加币，今年预计会暴涨至24万加币。 所有数据都表明，碳税的实施对于生活和经济的实际影响要远远高于预期。这位大棚主人表示，政府如果一意孤行，安省的Greenhouse行业中，许多人都会转向利润更高的种植业，例如大麻行业，那么本来用于种菜让人健康生活的产能，将被迫驱赶到损害人体健康的休闲大麻，这难道是政府希望看到的吗？ 杜鲁多总理为了拯救地球暖化的问题，在政治上正确的口号下，加拿大老百姓却要为此买单，多伦多和温哥华的普通工薪族的生活日益艰辛：汽油费也好、暖气费也好，完全是安省省民最必须的开支，是衡量生活标准底线的标志，这些都将面临大涨价。 如果蔬菜大棚全都变成大麻种植场，我们每天的蔬菜水果就只有靠从美国和墨西哥进口。加元贬值的前景下，我们将会面临一场更加严重的输入性通胀，所有超市从菜价在过去都纷纷上涨。 Loblaw公司的首席财务官Darren Myers表示，我们一直都致力于不涨价，但是货源供应方面不停的涨价，另外一方面政府强行提高最低工资，使得我们不涨价的努力显得徒劳。 现在就不说去年涨了多少幅度，仅仅刚过去的二月份，加拿大主要超市的食品价格上涨3.4%，如果您觉得这个离谱的话，同样是二月，新鲜蔬菜上涨了14.3%，光是土豆就涨价12.1%！ 谈到土豆，选民都非常健忘，其实，加拿大有过类似碳税的不愉快经历，这就是杜鲁多的父亲曾经在80年代推行的名为“国家能源计划”的政策，由此国家对能源的控制达到了损害经济增长和就业的程度。 这个计划就此变得相当有争议，即使是在2015年大选时，杜鲁多的名字在阿尔伯塔依然臭名昭著。据说，杜鲁多家族的人在阿尔伯塔连抓流浪狗的工作都干不上。 因此在去年10月，当杜鲁多宣布碳税计划后，萨省环境部长用词激烈地指责杜鲁多，是在重演他父亲多当年用“国家能源计划”在西部能源省份背后插刀的手段，盘剥西部能源资源丰富的省份。 碳税这件事，远的不说，近几年在同是英联邦的澳大利亚也曾经闹的满城风雨。澳洲美女总理茱莉亚-吉拉德上台后力推执行碳税，以减少污染注重气候变化。 但是，在碳税的执行实际情况看，碳税的执行并没有减少排放，因为大部分重污染企业都是关系到民众生活的，因此企业将成本通过涨价的形式专家给消费者。 百姓承受痛苦，环境丝毫未改变。人们认为这完全是一个谎言！就像经济学家所担心的那样，老百姓生活成本大幅上涨，澳洲百姓怨声载道，认为政府不去为民众福祉奔走，却巧立名目搜刮民脂民膏，损害民众利益，于是掀起轩然大波。 澳洲碳税的执行，使得茱莉亚吉拉德民心尽失，她所领导的工党在2013年的大选中惨败！ 加拿大人对于远在澳洲的事情几乎一无所知，加拿大选民对于杜鲁多父亲在四十年前的事情同样一无所知，所以2015年再次把网红总理选上台！ 虽然自由党联邦政府对于选民的智商低估至极点，却挡不住经济分析师一再发表各种警示：认为加国政府实行碳税可能导致能源价格上涨，从而抬高物价，影响企业产品竞争力，民众生活成本上升，抑制其消费意愿，阻碍经济发展。 如果增加每吨碳排放征收，加拿大经济的各行各业，从天然气、电、公交、食品、家具、汽车、服装、烟草、服务和住房的价格都会有相应的涨幅。 碳税开始执行时还体会不到各方面的费用不断上涨，相信随着时间的推移，很多普通民众从最初的被蒙在鼓里，到后来看见自己的各种房屋和交通相关的账单，就会吓得跳起来。 在加拿大债务负担创下历史记录的今天，多伦多温哥华房屋可承付力处于危机水平的时刻，即使加拿大央行不加息，联邦自由党碳税实施起来，会再来一次360度无死角的物价上涨，让身背房贷，工资有限的民众如何负担呢？ 过去安省高昂的电费，一直是选民的大槽点，最终导致安省自由党的下台。现在，随着2019年联邦选举越来越近，联邦自由党选择在这个时点强行推出碳税，也许三月份预算大肆派糖的努力，包括买房补贴10%的超级福利，都可能会付之东流。今年秋天的大选结果到底如何，将是再次考验加拿大选民的时刻。（来源：理财人生）