手把手教您买二手房
关于二手房该怎么选、这中间应该注意什么、如何有效的把价格压到最低等，今天我们这一篇文章，帮你把关于二手房的方方面面都一次梳理清楚！ 二手房有哪些优势？ 为什么要购买二手房？每个人的出发点各不相同，可能是位置，可能是学校，也可能是因为便宜。 但在我们看来，二手房相比新房有得天独厚的两个优势： 第一，所见即所得。这几年新房问题频出，各地交房即维权甚至成了常态。“买房范冰冰，交房罗玉凤”成了维权业主的口头禅。二手房相比新房，看到什么就是什么，所见即所得，不会出现买的时候承诺各种好，交房时全都缩水或玩消失。 其次，买新房可能要等周围配套慢慢建设完成再投入使用，二手房一般都是已经成熟运营的住宅片区，商业繁华与否、交通便捷与否，配套的学校招没招生，都能看在眼里，自行判断。 第二，无需等待。除了个别有租约的二手房外，几乎所有二手房买了就能直接入住。 二手房普遍都带有原房主的装修，不管精装也好，简装也罢，不讲究的大扫除完就能拎包入住，省下装修的时间和钱，毕竟如果是新房，即便是现房，哪怕精装修——除味散味的时间，挑家具、家电和等送货的时间，怎么着也要几个月。更不用说尚未封顶的期房。 总之，二手房说白了就是享受了原房主的时间成本，还可能低价购得，因此得到了不少刚需人群的青睐。 怎样去挑选二手房 投资客纷纷撤手的二手房，给当下刚需人群一个淘房的好机会。那么怎么去挑选二手房就成了关键。 首先，挑选靠谱的经纪。 现在二手房源大多挂于地产局房网站上，如何挑选靠谱的地产经纪需要花功夫甄别。一看资质、二看规模、三看经纪本身的专业度，可以在网上搜索到以往用户对该经纪的服务评价，有空也可以去实体门店看工作人员的服务态度和专业能力。 当然如果你没有时间精力去甄别，选择大的经纪公司比如专业地产品牌系列。你可能会说，这些牌子也出过问题啊，但我们一直强调概率问题，大品牌出错的概率一定是远低于你门前三五个人，开几个月就消失的小公司。 其次，把握好三大硬指标。 地段、配套、户型这三个选房重要指标不可忽视。二手房最重要的地段以及该片区的配套是否成熟，网上搜罗资料之后可以实地勘查看周围交通是否便利、商业是否繁华，小区环境如何，房屋朝向等等一系列的问题，是否和网上说的一样。 再者，看开发商品牌、物业服务、邻居。 一般来说不论新房还是二手房，大品牌的开发商一定是优选。因为他们资金雄厚、有丰富的开发经验，对于自己小区的物业，要求也会高很多。在对于未知要求不是特别高的时候。务必一定要搞清楚，要买房子的小区物业是什么水平。 好的物业不只会影响未来生活，和房子的保值升值也有直接关系。所以在小区里多和已经入住的热心大妈邻居打听居住体验，物业态度好不好、处理问题积极不积极、电梯是否经常停运等等。 最后：仔细检查房屋情况。 一般来说房主为了出手都会把房子夸上天，甚至会刻意美化不少东西。但你要头脑冷静，不然以后维修都是一大笔钱。 厨房、卫生间、阳台等隐蔽工程最需要注意，看橱柜、洗手池等有水路的地方接口是否有渗漏的问题。如果你要改造最好先找房东要户型图，搞清楚承重墙和非承重墙的位置和再结合实际进行对比，确定是否满足自己的改造需求。 如果装修较差，或者不满足实际使用需求，在查验室内的同时就要计算房子的翻修或砸掉重装的成本，计算和其他直接就可能住的房子哪个更值得。 要知道，已经装修的房子，需要恢复毛坯重装，比毛坯房直接装还要贵。 如何砍价 砍价是个大学问，方法有很多，我们简单的说几个。 最基础的肯定是直接从户型和室内情况，看基本原房主的装修水平如何，有毛病不满意的，直接就是杀价的借口，业主夸自己房子哪里好，你就要表现的对那里不关心。 实地踩盘了解房屋优缺点，和卖方见面之前，自己就要去实地考察。无论是室内还是外部，发现实际和描述有一点偏颇，就可以适当作为在双方谈判过程中卖家的筹码。 表现出房子的优点自己也知道，但实际不一定利用的上，也就说不要表达出对优点的热衷，但又表示想买这套房子，这是能砍下价格的第一个基本。 再进阶的就是呼朋唤友了，的的确确看上了一套房子，但这套房子其实并不算抢手，有可谈空间，但业主却高高在上不愿意降价，此时此刻喊上亲戚朋友换个经纪继续找房主砍价，直接往多了砍，把房子往差的贬低。给业主心理暗示——你给的价格已经不低了，卖给你最合适，不然以后可能卖的更低。 不论选择那种房子，买二手房都不会像新房那样彻底简单，多跑几家经纪，和经纪搞好关系，详尽的了解清楚该片区二手房的价格区间。 网上查清开发商、承建单位等分别是哪家，什么时候建的，有没有爆料过该小区房屋的质量、产权等问题。打听房主卖房的原因，顺便去问问同片区其他在售的二手房卖房原因，看看有没有共同点。 知己知彼，百战不殆。见面谈价时任凭卖主吹嘘、中介煽动也能胸有成竹。 最重要的，打好心理战。二手房砍价归根究底就是一场买卖双方的心理博弈，一定要站得先机，主动控场。 在已经做了实地考察、信息全面搜集的情况下，把握好卖房者的情况和心态：年轻就谈工作、孩子等年轻人的话题，年长就尊重关心拍拍马屁；急于出手的，就以没有足够资金，还有其他便宜小区做备胎等为由砍价；需要更换改善的，就适当讲讲房子的缺点弊端，说以后还得自己来承受维修等等。 总之一定要审时度势，不能一股脑的为了砍价狠批房子这不好那不好，也不能不顾周边市场行情砍的太狠，进退之间的分寸，需要强大的心理来把握。 二手房买卖需要哪些流程 一切都看妥了，怎么买才是关键。没有买过房的人一定不知房屋过户其实是一项复杂繁重的工程。现在给大家简单梳理了一下： 第一步：调查产权。业内又称“查册”，根据卖方提供合法的证件可以检查房地产的权属人、面积、结构、有否违章、有否被抵押、仔细检查是否与网上出售写的一致。 第二步：签订合同。买、卖双方口头约定后，卖方经纪会准备一份合同发送给对方经纪，之后双方会来回讨价还价几次，直至最后合同确认。在这个过程中最能体现一个经纪的技巧和经验。通常有经验的经纪对于房屋所在区域、价格和历史记录比较敏感，能够在谈判中起到主导作用，为客人争取最大的利益。并列明自动解约条件，如验房不合格或者买家贷款没有批下来等。 第三步：交订金。如果该房还在按揭中，请交订金至第三方手中，一般定金为房价的5%左右，为了防止涨价后卖方反悔，可以提前签订高额违约金条款。这笔定金会在过户时自动归入首付；如果验房出问题或贷款没有通过，则合同失效，买家可拿回定金。 第四步：办理贷款和验房。合同签订后，买家一般需要在5个工作日内安排验房，同时申请贷款并取得贷款确认信。聘请有资质的验房师对房屋结构、外观、内装等方方面面进行查验。如果验出大的问题，买家可根据验房报告决定是否继续交易或重新定价。 第五步：找公证师。通过网上或朋友推荐确定过户的公证师，约定过户的具体日期，并准备好相关的费用。 第六步：过户。买卖双方在经纪及公证师协助下做产权变更登记，交易材料移送到相关市政部门。 来自：明报
