梦溪

【七天讯】（梓丰编译报道）前不久公布的联邦2019年预算案中，“降低首次购房的门槛，给与购房者10%房款的免息贷款”算是最大的亮点之一，这个名为首次买房者补助计划（First-Time Home Buyer Incentive，FTHBI）真的能让首次购房者受益吗？ 先让我们看一下这个补助计划的具体内容。在加拿大贷款与房屋协会CMHC框架下，联邦政府将在未来三年内，拨款12.5亿为首次购房者提供房款总额最高10%的无息贷款。具体来说，申请人的家庭年收入在12万元或以下，单身人士在5万元以下，可以向CMHC申请免息贷款加入到买房的首付中以降低贷款额度，房屋贷款的总额不得超过年收入的4倍，这个免息的贷款额最高是新房房价的10%，二手房房价的5%。 举例来说，一位首次购房者看中一套价值40万的新房，但手里只有2万的存款，仅能支付5％的首付，这样他就需要贷款38万来买这个房子。在新政策下，他可以申请房价10％的无息贷款，既4万元加入到他的贷款里，这样他的贷款按揭额将降到34万。贷款额度小了，每月支付的按揭款就会相应的减少，从原来的每月1973元降低到1745元，每个月可少交228元月供。当然，这4万元的免息贷款会在卖房的时候一次性还给CMHC，但具体的还钱步骤，预算里并没有提及。 由此可以看出，要想享受这个福利有许多限制条件。首先，FTHBI由国有企业——加拿大房贷及住房公司（CMHC）负责，只针对CMHC的客户，即首付低于20%的房屋买家，因为首付不足20%的买家将被强制购买CMHC按揭保险。对于华人来说，一般买房的首付都会超过20%，仅此一条就可筛除很多可能的华人受益者。 而且CMHC目前房贷保险运作方式是，首付越少，保险费率越高。如首付5%，CMHC首付补助5%，买房人虽只需贷款90%，但仍得按95%贷款计按揭违约保险费率 。 此外，买家必须凑齐至少5%的首付，家庭年入必须在12万元以下。除此外什么细节都没有，那么首付补助怎么还？ CMHC提供的这笔首付，最终都是要还的，或卖房时还，或买家提前还。但买家是只还补助款（相当于是政府无息贷款）？还是政府从房屋今后售价中按当初首付补助比例提取5%或10%？目前还不清楚。 上述两个还款方案，具体计算起来，差别很大。举例说，房价40万元，CMHC首付补助10%（相当于4万元），几年后房子升值至60万元出售，按无息贷款方式，只需还4万元。如按10%的首付补助比例还，得还6万元，对于政府和纳税人来说，是赚了。 如果房子从40万元贬值至30万元，按原补助金额还，仍需还4万元。按首付补助比例还，只需还3万元，对于政府和纳税人来说，是赔了。 其次，该补助计划限定家庭收入不能超过12万，贷款额度最多只能是收入的4倍。即一个家庭的最高贷款款额不能超过48万，加上首付最高接近20%（以保证被纳入CMHC），最贵能买到接近60万加币的房子，这个价格有可能在一些华人聚居的大城市，如蒙特利尔或卡尔加里买到一所房子，但对于房屋均价分别高达92.5万和76.5万的温哥华和多伦多的首次买家来说，几乎没什么帮助；但若一个家庭的年收入只有几万元的话，最多只能贷款十几万，在房价高企的今天，恐怕在大部分城市都找不到20万以下的房屋了。而且这项计划并非即时生效，政府希望最早能在今年9月份正式实施。 补助会导致房价大涨？ 不少人担心，在不追加新房建设的情况，政府出资帮助更多买家入市，有可能推高房价。 Options for Homes（OFH）非盈利住房机构的CEO Heather Tremain女士认为，首付补助计划每年只耗资4亿元左右，金额不大，对房价影响估计也是微乎其微。 卑诗大学商学院教Thomas Davidoff则认为，首付补助计划如按补助比例还款形式，不采取无息还款形式，对住房市场的影响不大。2016年卑诗省政府搞的首次买家5年无息贷款补助，相当于白给钱，变相地刺激住房需求，结果也没对房价上涨产生压力。 不过，加拿大道明银行的经济师认为，首付补助计划加上另一项买房刺激预算（即首次买家注册退休储蓄计划RRSP买房提取金额从原来的最高2.5万元增至3.5万元），将会在2020年前把房价推涨2～5%。  

【七天讯】（记者梓丰）蒙特利尔南岸Chambly 的居民Martin Gaulin-Gendreau收到新一年的保险费账单, 打开后吓了一大跳，保费从原来的每年295元涨到583元，差不多涨了一倍，而这并不是特例。 近10年来，魁省的财产保险费用一直都比较低，每一年的涨幅也比较小，但这种情况将在今年以及接下来的时间内有所改变。魁省的汽车保险在今年将会上涨10%到20%，因为近年来索赔频率大幅增加，因同样的原因，魁省的房屋保险，包括一般的住房，共管公寓，度假小屋等也将跟着上涨，且涨幅比较大。原因是由于极端天气造成的损坏大幅增加，导致索赔的数量和金额都创新高，保险公司原来设定的保费不能cover成本，提高保费也就成为自然之举。 加拿大保险局BAC（Bureau d’assurance du Canada ）指出，最近几年来，由气候原因造成灾害明显增多，火灾、飓风、暴雨、洪水、龙卷风、冰雨等极端气候的频繁发生导致房屋受到损害的而引发的索赔案例大量出现，各大保险公司都不得不大幅度提高保费来应对。其中因房屋进水导致的损害是屋主们申请索赔的最主要原因，在魁省，因水灾导致的赔偿金额占保险业全年索赔金额的一半。 其实不止魁省，加拿大，全世界的各种保险费用都在上涨，一方面是极端天气导致的大规模灾害，比如阿尔伯特省、加利福尼亚州的森林大火，魁省春季的洪灾等；另一方面是频繁发生的恐怖袭击，都导致保险公司的赔偿金额以及相关费用超过保费的收入。另外，保费上涨还有通货膨胀以及房价上升等因素在里面，所以不论你是否提出过索赔，都可能面临保费涨价的问题。 如何降低保险费 如果做足功课，把房屋保险费减低几百元还是有可能的，下面是常用的几个降低房屋保险费的办法。 1. 多询价。可到各大保险公司网站询价，找到满意的最低价格后可直接下单或者利用这个价格向保险经纪施压，并强调要在24小时内得到确认，否则将签约别的公司，一般可以从保险经纪那里拿到期望的价格。大多数保险公司鼓励网上认购,有的还给予一定的优惠. 2. 房屋与汽车保险在同一保险公司购买。一般的保险公司都会提供一些优惠以鼓励客户把汽车及房屋一起投保，还有一些公司推出单一免除额（deduction）﹐即汽车跟房屋在同一个意外下受损毁，保险公司只要求客人支付其中一个免除额便可。车险和房险在一起的好处还可减少向不同保险公司查询的时间，避免忘记不同公司保单到期的日子等。 3. Security Alarm安保系统。家中安装了中央防盗及防火警报系统一般可获得10-20%的保费折扣，还有一些保险公司对设有洒水系统、一氧化碳探测系统、水管漏水或结冰探测系统的房屋给予额外折扣。总之，家居安全设施余越完善，获得的折扣也越高。 4.不吸烟,居住时间长或者屋主年龄超过50岁都会获得一定的折扣。 5.提高免除额度。房屋保险的免除额度越低,保费越高。如果一些小意外可自己修理的话,便可考虑提高免除额. 6. 无房贷。房款付清的住户自然有较宽裕的财力来保养及维修其物业，因而减低房屋因年久失修而引发的破损，保险公司也就很乐意提供更多的折扣。 7. 好的信用记录。若能保持良好的信用记录，部分的保险公司也会给予适当的折扣。 魁省主要的保险公司及优惠政策： 公司名称 优惠政策 Allstate 车险、房险一起 新建住房 安装安保系统或者水灾探测系统 房款付清 最近几年没有申请索赔 Aviva 车险、房险一起最多可省500元 最近5年没有提出索赔 房款付清 Banque Nationale Assurances 车险、房险一起可节省15% 拥有国家银行的银行账户 Bélair Direct 车险、房险一起最多可节省15% 钥匙丢失可免费换锁 单一免除额 Desjardins Assurances 最近几年没有索赔可获得15%的优惠 安装安保系统可获得15%的优惠 安装防水倒流装置 车险、房险一起 … Read more

【七天讯】（七天记者 梓丰）最近几年来，蒙特利尔的房地产项目越来越受到来自中国投资者的青睐，而最新的统计数据也证明了这一点，来自中国的买家已经超过传统的来自法国和美国的买家成为蒙特利尔房屋交易的主要购买者。根据JLR Solutions Foncières对2018年蒙特利尔房地产交易的最新统计，去年共有1012个住房单位被来自外国的买家买走，其中313个单位的购买者是中国人，占总量的31%。这里说的中国人不包括移民，而是持非居民证件的暂时居留者。而在2015年，蒙特利尔仅有36个住房单位被中国人买走，不到三年前时间涨了近八倍。加拿大贷款和住房公司（Société canadienne d’hypothèques et de logement）也显示在2018年的前八个月，购买者为中国人的房屋交易数量同比增加了64.3%。 由于蒙特利尔和法国的特殊关系，来自法国的购房者一直以来都是蒙特利尔房地产市场的第一外国买家，这种状况在2014年第一次被改变，来自美国的买家数量首次超过了法国，但美国的冠军宝座只做了三年，就在2017年被来自中国的买家超过，法国则沦为第三。 据专注于外国房地产项目的网站Juwai.com，中国人对蒙特利尔房地产的兴趣开始于2016年，特别是原来的热点城市温哥华和多伦多相继征收20%和15%的外国买家税以后，来自中国的投资热情并没有因此受到打击，而是转移到加拿大其他城市。 与2017年相比，中国买家对加拿大房地产查询在2018年增加了8％，最受青睐的是哈利法克斯和卡尔加里。在2018年，中国买家对温哥华房地产的询盘同比下降2.8％。而多伦多的的询盘则下跌10.3％。与此同时，哈利法克斯的查询增加了394％，卡尔加里增加了234.4％，蒙特利尔增加了35.7％，渥太华增加了32.5％。这家帮助中国人购买外国房产的网站还和京东商城(JD.com)达成协议，现在中国买家可以通过京东商城的平台看到多国的海外房地产销售信息，这些国家包括加拿大，美国，英国及澳大利亚。根据相关资料，京东商城是中国仅次于阿里巴巴的的网购平台，出售商品种类繁多，包括家电、手机、服装、食品，以至医药等各类商品，号称拥有3亿消费者群；而居外网则是中国最大的以提供海外房地产信息为主的网站，拥有全球约200万个房源。 2017年3月，由居外网和苏富比国际地产（Sotheby’s International Realty Canada）联合所做的调查显示，中国人2016年在加拿大主要城市置业的主要动机是为了孩子教育；其次是“自用”。 从不同城市来看，中国客户在蒙特利尔看房有46％是为了孩子教育，温哥华为44％，多伦多41％，卡尔加里则为9％。 若论以“自用”为目的，在卡尔加里寻找物业的中国人有62％，多伦多37％，温哥华25％，蒙特利尔则为34％。  

【七天讯】（记者 梓丰）已经举办了23年的蒙特利尔房地产项目参观开放日活动将于3月30、31和4月6、7日两个周末举行。这个活动的创始人Jacques Beaulieu在23年前创立了The Open House Weekends新建筑展时，当年只有六个新项目参与，今年则有超过70个房地产项目参加，使该活动成为魁省同类活动中规模最大的一次。 目前在大蒙特利尔地区，约有600多个新建的房地产楼盘项目，这就使得买房者收集相关信息和参观样板房成为一项费时而繁琐的事情。在这两个周末的开放参观活动中，买家可以在网上一次查看70多个房地产项目，了解各个项目的情况，轻松比较各个项目的价格、特色等，以便做出适合自己的选择。 对新房感兴趣的朋友需要去该活动的网站https://monhabitationneuve.com/ListeProjets.aspx?villeId=ALL 查看完整名单，看到自己感兴趣的楼盘项目，可直接查看该楼盘的详细信息，也可点击它们的官方网站来了解。若想去亲自去看，可在四个周末的下午1点到5点之间到它们的售房地点或楼盘现场参观，不需要预约。 虽然参与开放日活动的楼盘项目只占整个蒙特利尔市场的一小部分，但Beaulieu先生表示，该活动可使买家轻松比较各个地产项目的优劣并了解市场趋势。例如，今年的一个重要的趋势是“更环保”的住房，房屋的设计和建设侧重于节能、环保，比如采用环保的LEED认证，或者以公交为导向或以行人为导向的设计思路。再比如“更智能”的住房，房屋设计与智能控制相关连，包括跟互联网连接的厨房设备、家居电器、电子设备等，以便于住户进行远程操控。 周末开放参观日的活动把参与的地产楼盘项目分为六类：针对首次购房者的经济适用房(价格低于25万外加税)、带有三间或更多卧室的家庭住房、针对投资的性价比合理高档物业、豪华住宅（包括豪华公寓和独立房屋）、适合老年人居住的55岁以上住房项目，以及出租公寓的项目。 Beaulieu先生还表示，近年来开发商已经开始通过独特的、专门为55岁以上的购房者设计的新型住宅来应对人口老年化的趋势。为什么要把55岁以上的项目单独列出来呢？因为针对55岁以上老人设计的房屋与普通房屋设计不同，这些项目要充分考虑到老人居住的独特性，要在室内光线、视线、隔音、物品存储、无障碍通行以及家具细节上满足老人的独特需求，特别是对行动不便的老人。比如要在进门处、楼梯口提供扶靠、安坐的条件等。 Beaulieu先生对七天记者表示，去年共有16万人在网上查询了参与该活动的楼盘项目名单，其中有3万3千人是查询适合首次购房的经济适用房项目。  

上周，加拿大财长莫奈宣布了联邦自由党上台以来的第四分预算案，也可能是最后一份预算案，因为今天将要面临联邦政府的换届选举。看到这份预算案后，众多分析师都惊呆了，这完全是一份不顾国家前途的选举预算案，而且更让人担心的是，完全有可能会成功的让自由党再次连任！ 自由党的预算案继续过去的大肆派糖花钱风格并不奇怪，这次的预算案却是真的登峰造极了！ 在未来的六年里将花费228亿加元，用于127个新项目，这些项目中最引人注目的就是政府帮助首次置业者买房! 财长莫奈对记者表示，加拿大人一房难求的情况，政府都看在眼里，许多生活在多伦多和温哥华的居民一直都向政府请求，如何能够缓解住房承付性的压力。 财长莫奈在公布预算前，试穿一双新鞋子，这是每次联邦预算之前，加拿大财长的惯例。 莫奈在预算案公布前动情的发表演讲：在温哥华和多伦多的人们，要寻求一个叫家的地方，不仅是个挑战，对于大多数勤劳工作的加拿大人，这简直是无法实现的梦想！ 为了帮助这些加拿大人，为了他们能有个梦想的家，联邦政府将建立一个新的政府与首次置业者合资买房的项目。对于首次置业者，购买新建房屋时，只需要拿出5%的首付，政府将会补贴房价的10%，购买二手房时，同样拿出5%的首付，政府拿出5%的资金，帮助大家买房置业。 这笔钱没有利息，一直到房屋拥有者还清房贷时，或者卖出房屋时才需要归还本金。换言之，这是一笔长期的无息贷款！ 政府资助买房的这个项目简直是一声春雷，可能马上就要唤醒冰冻了一年的加拿大房地产市场！政府白给钱，不买房还不就成了傻子吗？这个项目的核心群体是年轻人的千禧一代，据自由党的内部调研数据显示，2015年大选中年轻人的选票发挥了重要作用。但是，最近由于自由党干预兰万灵案件司法程序的丑闻，年轻人的选票正在流向更加偏激的NDP新民主党，为了夺回他们的选票份额，自由党急中生智，才催生了这样一个派糖计划！ 要想获得政府的资金，首先必须是首次置业者，其次家庭收入少于12万加币。第三，这些按揭必须是加拿大房屋贷款公司CMHC担保项目下的，一旦违约有政府保险。 按照这些要求，我们可以看出，基本上来说，银行的压力测试并未取消，年轻人的购买房房价格基本在50万以下，那么，这项政策更多的利好Condo市场，而不是独立屋。 确实，在全民皆房的加拿大，还有谁没有房子呢，加拿大的房屋拥有率在西方发达国家中属于较高的，真正的实现了居者有其屋！ 特别是在2008年金融危机之后美国人痛定思痛，把精力用在投资股市、科技创新和经济发展上，房屋拥有率出现下降。加拿大则走向相反的方向，所有资金都流出股市，流向房地产，资金流动性越来越差，房屋拥有率在2012年后首次超越美国，这是北美百年历史中的第一次，此后加拿大的房屋拥有率就一直与美国扩大差距，目前已经遥遥领先！ 当然，这种领先是有代价的，加拿大国民的债务与可支配收入的比例在2018年第四季度达到179%，而美国在同期则只有102%！加拿大人的债务水平之高，已经远远超过美国在2007年房地产崩盘的139%！可是，这种境况一直维持了近十年，加拿大的民间债务水平已经到了经济学无法解释的程度！ 我们不妨沙盘推演一下今后的情况，第一，选民不买账，那么自由党政府的这次联邦预算，将成为最后一次的预算，那么在九月份开始执行后，保守党上台，很有机会在今后的施政中进行修正，这种过度借债消费的政府预算局面将会被扭转。 根据这份预算，加拿大联邦政府如果再让自由党掌管的话，政府赤字不仅没有像杜鲁多上台前所讲的预算会自动平衡，反而由于无节制无理智的大肆派糖，目前6800亿加币的联邦债务，在今后几年里会再增加近一千亿加币的债务！ 另外一种局面，则是自由党这次联邦预算的初衷，选民一边倒的拥护自由党继续连任。那么，加拿大今后的情况就值得担忧了。 在全世界都从房地产中走出来，开始刺激经济发展，鼓励科技创新，大力发展股市，甚至将股市作为核心竞争力的大时代里，加拿大如果选择自由党，其实就是选择了逆潮流而动，将资金抽离股市，抽离实体经济，将所有资金引流到房地产！ 这样发展下去，很有可能，多伦多和温哥华的街头又将排起买楼花长队，大街小巷的抢offer大战又要重新上演！看看多伦多湖边的高楼一座座拔地而起，不仅遮挡了湖景，而且疯涨的价格让人喘不过气来。持续的房地产疯涨，造成的去实业化正在严重威胁着加拿大的实体经济。 房地产的快钱效应，对实体企业的投资人是一种诱惑，开始审视实体项目的投资回报，很多人讲，做过房地产，其他钱都不想赚了。这种情势无意中对实体经济形成倒逼机制，令许多企业举步维艰。自由党继续执政下去，将会给目前的企业困境雪上加霜。 不仅如此，自由党的这份联邦预算相当于一个毒丸，从政治正确的角度看，反对党例如保守党无法反驳，试想一下，在大选年里，谁攻击自由党的买房福利计划，就是掠夺选民的福利，保守党里哪个政客会傻到这种程度呢？这次的自由党预算公布后，保守党议员一言未发的就退场了！ 更加危险的是其溢出效应，加拿大房地产市场的这一轮牛市，在2017年四月戛然而止，其中政府行政命令打压，财政部的贷款限制是两把利刃，最后补刀的却是加拿大央行。 乌克兰裔的加拿大现任行长波洛兹，与前任高盛投资银行出身的行长卡尼不同，卡尼是加英双重国籍的英国绅士，现任英国央行行长。波洛兹则是个典型的学者加官僚，一直都在加拿大发展银行，IMF国际货币基金组织等机构任职，这些机构都属于半官方性质，与高盛等商业化投资银行出来的人完全不同。 波洛兹非常擅长于见风使舵，深谙政道。在加拿大政府对房地产动手前，无论多少数据显示地产过热，以及分析师强烈呼吁的加息，他就是在利息政策上按兵不动静观其变。在加拿大两级政府采取打压房产行动后，这个地产脆弱的时候，波洛兹本来应该观查一下政策对房地产的实际影响再做决定。然而，波洛兹却行动神速，在此后一路疯狂的加息，对于房地产的痛苦，以及来自五大银行分析师的暂缓加息呼吁毫不理会。 这次的联邦预算出炉后，政府对于房地产的政策动向再明显不过。很有可能的是，波洛兹又要行动了，在四月份加拿大可能会迎来一次降息！ 这个并不是空穴来风，目前加拿大的国债市场已经涨疯了，国债收益率狂跌，加拿大与美国的十年国债收益率差距，即将达到1990年以来的最大差距。上一次如此大的差距出现在2015年，此后果然如同国债市场所预计的，加拿大央行进行了两次降息，房地产市场出现了疯狂的上涨！ 加拿大联邦政府这次的预算，如果能够再一次拉动房地产市场，疯狂的派对后，可能会引发比2017年更加严重的后果。试想一下，一个40万的condo，自己只要拿出20,000块钱，政府就白送40,000，这笔钱一直到卖出之前都不用还，这将最大限度的刺激人们买房。当年美国0首期买房的广告满街都是，所有的按揭都由国家担保，其实就是房地美和房利美，然后买房的人实在太多，干脆打包成次贷债券卖到全球，最终导致2008年百年不遇的金融海啸，与其说是天灾倒不如说人祸！ 这次加拿大联邦预算白送钱给大家买房，所有按揭都是加拿大政府担保，其实就是加拿大房屋贷款公司CMHC，这家公司可以担保买房的房贷，谁来担保他呢？与加拿大CMHC功能类似的房地美和房利美2008年由于按揭担保同时倒闭，当年美国政府不得不调集纳税人的资金，再启动美联储印钞，纳税人的钱就不说了，光是美联储就足足印了三万亿美元！美联储的资产负债表从2008年的0.8万亿，扩张到目前的四万亿！ 加拿大毕竟不是美国，没有足够的能力从其他国家融资，让世界为其房地产买单。可是，加拿大联邦预算要走的这条路，却是与美国当年的次贷同出一辙，美国可以走出次贷危机，靠的是其强大的国力，以及强大的国际地位，加拿大也要邯郸学步，今后就只有让本国纳税人买单，逐步走上希腊化的道路！ （来源：理财人生）