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七天记者 颜宏 1972年，联合国教科文组织（UNESCO）“保护世界文化与自然遗产大会”确认地球上有些地方具有“杰出的普世价值”（Outstanding Universal Value），应该构成人类共同遗产的一部分。自1975年12月17日生效的《世界遗产公约》，正式把这些世界上最有价值的自然和文化遗产保护起来，使其免受人类或动物入侵，非经授权、不受监控、行政疏忽等造成的各种破坏。到今天，这份世界遗产名录共有157个成员国的962处遗址（745处文化遗址，188处自然遗址和29处综合遗址）。加拿大自1976年7月23日加入《保护世界文化与自然遗产公约》缔约国行列以来，截至2022年，经联合国教科文组织审核被批准列入《世界遗产名录》的加拿大世界遗产共有20项（包括自然遗产10项、文化遗产9项、文化与自然混合遗产1项），在数量上居世界第14位。魁北克老城因着法式风情而入选文化遗产，是北美唯一一座被评为世界遗产的城市；位于加斯佩半岛、拥有136万年历史鱼化石的Miguasha National Park则被列入自然资源遗产，如今魁省又有一处可能被列入自然遗产名录，那就是被称为“狩猎天堂”的 Anticosti岛。 历史演变 Anticosti岛是位于圣劳伦斯湾东部的一个天然岛屿，长222公里，宽在16到48公里之间，总面积达到7900平方公里，比爱德华王子岛省还要大，与地中海的科西嘉岛相当，是魁北克省第一大岛，加拿大第 20 大岛，在世界上排名第 90位。这个岛虽然很大，居民却很少，至今只有300人左右，大部分居住在岛西端的Paul Menier村，由Cote Nord市Mingany District Municipality市政管辖。目前抵达的方法只有两种，一是坐船，二是乘飞机。乘船可从Sept-Îles、Havre-Saint-Pierre 、或者Rimouskidi 等市镇出发；乘飞机则可以从Sept-Îles、Havre-Saint-Pierre或Mont-Joli出发，都可以到达岛上的Paul Menier港口小镇，不过一年中只有4月到次年的1月通航，中间有3个月无法抵达。 该岛位于北纬 49°和 50°之间，西经 61°40′ 和 64°30′ 之间，北面被Jacques-Cartier海峡与拉布拉多半岛隔开，南面被Honguedo海峡与加斯佩半岛隔开。全岛的海岸线长达520 公里，布满岩石且非常险恶，除了 Gamache Bay、Ellis Bay 和 Fox Bay 外，几乎没有可供船只避险的地方。它有时也被称为“圣劳伦斯海湾公墓”，因为有400多艘船在其海岸线附近沉没。岛上河流众多，其中不少河流穿过深邃的峡谷和沟壑流向南北海岸。根据地形，Anticosti岛可分成泾渭分明的三个不同区域，东西两侧是与海岸相连的海拔不超过150米的低洼地区，中间则是海拔高300多米的、由起伏的山丘构成的高原。岛上的岩石形成一个连续的沉积层，厚度超过2000 米，是奥陶纪（Ordovician，距今4.85亿到4.43亿年前）和志留纪（Silurian，距今4.44亿到4.13亿年前）时期北美东部最完整的地层。 几千年来，Anticosti岛一直是居住在陆地上的原住民领地，将其作为狩猎和捕鱼的场所。 伊努人（Les Innus）将它称之为 Notisquan，意思是“猎杀熊的地方”；米克马克人（Micmacs）则把它称之为Natigosteg，意思是“前面的土地”。最早的文字记载来自于公元前75年的迦太基人文献，称有朝圣者每隔三十年会离开英国去往宙斯之父Cronos的避难处朝拜，而这个避难所可能就位于Cap-Breton岛或者Anticosti岛。探索北美新大陆的开拓者Jacques Cartier是在1534年的航海日志中第一个提到这个岛的欧洲人。到了1535年8月15日，他再次路过这个岛，并给这个岛命名为Assomption（因为那天是法国的圣母升天节Fête de l’Assomption）。1608年法国国王路易十四为了表彰发现密西西比河和五大湖地区的探险家Louis Jolliet而把这个岛赠给了他，他带着第一批定居者来到岛上，在那里建造了一个小型的加固的商店，可避免其皮毛货物和家人不受爱斯基摩人的袭击。在他死后，他把这个岛赠予了自己的三个孩子，但他们都没有像父亲那样呆在岛上，而是很快离开。法国在与英国争夺北美殖民地失利后，这个岛于1763年被并入纽芬兰的英属殖民地，后在1774年并入魁北克。 1873年，来自法国的Pierre Doucet和Elisabeth Bezeau夫妇以及Bezeau的弟弟François Bezeau来到这个岛定居。他们靠农耕、捕猎和捕鱼为生，一直生活了34年，养育了7个孩子，期间不断有别的家庭来到这里，到1896年，岛上的居民已经有15户之多。这期间岛上没有医生或护士，一年有6个月与外界断开联系，每年只有一个牧师来到岛上做客，直到1895年，在法国靠卖巧克力起家的富商Henri Menier以12.5万元的价格将这个岛整个买下，作为他个人的狩猎和捕鱼场所。他让人到处搜寻能适应岛上恶劣气候的北美动物物种带到岛上：海狸、野兔、驼鹿、狍子、野牛、水貂、驯鹿和麋鹿等等。他在岛的北部建造了以他母亲命名的Baie-Sainte-Claire小村庄，后来发现岸边的珊瑚礁和岩石阻碍船只停靠，他又把整个村庄搬迁到了大约12公里远的地方，并修建了现在的Port-Menier港口。他还在岛上修建了一座城堡，给当地人配备了捕鱼设施，并准备在采矿、木材采伐以及开发泥炭资源方面大显身手，不幸的是在1913年，他因肺结核而去世。由于他生前没有孩子，这个岛的所有权转到了他弟弟Gaston Menier的名下。但他觉得这个岛没什么价值，就在1926年把它卖给了一家造纸厂Wayagamack Pulp and Paper Company。但在1953年10月3日，这家公司的负责人Frank Wilcox借口火灾风险高、需提前采取预防措施为由，亲自动手在Henri … Read more

七天记者 颜宏 今年夏天以来，在民调中持续领先于自由党的联邦保守党加强了对自由党现行政策的攻击。在筹款中同样领先的保守党还利用总理特鲁多官宣与妻子分居的时机，打造党领、也是下届联邦总理候选人Pierre Poilievre“好男人”人设，计划在未来3个月内投入300多万元在全国各地的社交网络、广播、电视、报刊上播放和刊登广告来树立其好丈夫、好父亲形象。其中一个广告由其妻子Anaida Poilievre (婚前姓氏为Galindo)配以画外音，展示Pierre Poilievre小时候的照片以及他与妻子儿女相处的温馨场面，介绍他在邻居、孩子和她本人眼中是个什么样的人。而在另一个广告中，Pierre Poilievre本人的画外音在抨击自由党政府，称他们把加拿大搞的一团糟，一切都是支离破碎的：高昂负担不起的生活成本，社会不安全，民众分裂……画面却依然是他和年幼的儿子玩拼图游戏的温馨画面，言外之意保守党可以把碎片整合在一起。除了通货膨胀、央行加息、治安混乱、住房危机等，他又警告说加拿大正在和时间赛跑，如果不能在短期内抑制通货膨胀，把贷款利率降到较低水平，加拿大可能面临比美国08年次贷危机还严重的房地产危机。理由是很多加拿大民众在2020、2021年新冠病毒疫情期间房地产市场逆势繁荣时购买的房屋，房价虽然比疫情前高出10-20%，但当时的贷款利率低，等到了2025、2026年，贷款到期续约时如果利率像现在这么高，他们将面临断供的风险，导致新一轮甚至比08年更严重的房地产危机。 事实真有他说的这么严重吗？ 暂停加息 Pierre Poilievre言之凿凿，并佐以数据。2023年加拿大家庭的负债率高达185%，也就是说每个家庭收入100元钱，对应的支出会达到185。当年美国次贷危机发生时，美国的家庭负债率只有170%，而当时的房屋贷款利率比现在低多了。在加拿大，为了对抗通货膨胀，央行从去年三月开始，把基础利率从0.25%经过10次加息提高到了5%，使得加拿大的5年固定房屋贷款利率从2020年的1.7%直接涨到今天的6%左右，增幅接近300%。在这位党领看来，如果房屋贷款率在这些人的5年贷款到期时没有降下来，会有大量的人无力偿还，不得不忍痛出售自己的房产，而他们的房产因为在价高时购买，估计想卖也没人肯买，届时会有大量的家庭破产。更严重的，由于民众的大部分抵押贷款均由国有的加拿大抵押贷款和住房公司 (CMHC) 承保，如果出现一系列破产，最终是纳税人买单。 不过加拿大大部分的经济学家并不同意他的说法，在经济学家看来，加拿大央行的高息周期无法持续，原来预测央行会在2023年年底开始进入降息周期，但由于通货膨胀比预期的顽固，现在的预期改为2024 年降息，不会出现Pierre Poilievre假定的到2025、2026年依然高达5%以上的利率，毕竟加拿大的经济在第二季度已经出现大幅放缓的迹象，年化增长收缩0.2%。连原本计划再加息25个基点的加拿大央行也在9月6日议息会议上决定不加息，维持5%的基础利率。 在一些经济学家看来，Pierre Poilievre这些夸张的言论非常令人不安。更值得注意的是，Pierre Poilievre对加拿大央行执行独立的货币政策，不受政府控制一直颇有微词，他更希望央行为执政者服务。之前他曾明确说过，如果自己当选总理，会因为不同意央行的加息决定而解雇央行行长。他会采取其他的降低通胀政策，并促使加拿大央行降低利率。 其实作为G7 国家之一，加拿大的疫情后经济复苏表现并不算太差，拥有 AAA 信用评级，金融基本面稳定，机构稳定。Pierre Poilievre通过威胁解雇行长或想要指导货币政策来攻击加拿大央行，无异于步美国前总统特朗普的后尘，当时特朗普为了保持美国股市的高位以便体现自己的政绩，曾不断施压美联储主席鲍威尔降息，施压不成后，又言辞激烈地批评美联储加息太快。 住房金融 至于加拿大是否会发生如Pierre Poilievre预测的那样比美国次贷危机更严重的住房危机，经济学家则认为不可能，因为加拿大房地产市场的金融安全与美国市场完全不同，上次能躲过次贷危机，未来也会采取措施防范。 15年后回望美国的次贷危机，其发展过程大致经历了3个阶段：经过2000年前后互联网泡沫破裂和911袭击，美联储开启了宽松的政策来刺激经济，联邦基准利率从6.5%一路被下调到1%。这导致了金融机构之间的竞争非常激烈，开始向低信用评级和还款能力不强的购房者提供低首付并且没有追索权的房贷，也就是次级贷款，而量化宽松直接导致了房价上涨，房价上涨带来更多的投机行为；之后，房价出现下跌，许多借贷人无法履行还款义务，不高的违约成本让这些人选择违约。最后，违约潮愈演愈烈，蔓延到整个房地产市场。许多贷款人以很低的首付购买房屋之后，遇到房价开始下跌的情况，选择违约弃贷，因为违约的成本非常低，除了信用分数下降之外，银行并不能追索其损失，直接导致次贷危机爆发，大量银行破产。 但在加拿大，这种情况并不会发生。首先加拿大的国有贷款担保机构CMHC在保障房产金融体制安全、为房产金融提供充足资金方面发挥着巨大作用。CMHC不仅承作贷款违约保险，更重要的是“监管”按揭资产证券化，为房地产贷款注入源源不断的资金。在加拿大，如果首付低于20%，联邦监管下（统一由加拿大金融管理局OSFI负责）的金融机构依法必须投保贷款违约保险。而在美国对金融的监管则政出多门，联邦可通过美国货币总核查办公室（OCC）、联邦存款保险公司（FDIC）、美联储对商业银行进行监管，而在各州注册的银行则归州政府监管，不强制要求首付不足20%的贷款投保违约保险，导致美国业主的资金能力良莠不齐，一有风吹草动，立刻陷入断供的风险。其次加拿大的金融机构对贷款人的审批非常严格，虽然不能排除一些市场上存在的弄虚作假行为。总体来说，从贷款违约率看，加拿大目前的房屋贷款市场还是非常健康的； 第二，加拿大的违约成本非常高，一旦不能如期付款，银行有权追缴借款人所有个人财产直至借款人宣布个人破产；第三，加拿大的次级贷款市场非常小，按照CMHC的估计，即使在最顶峰时也不到总贷款的5%，与美国次贷危机前的23.5%不可同日而语。 回调有限 虽然加拿大的房地产金融体系比较安全，但加拿大房地产市场还是出现了泡沫化的迹象。在G7国家的房价变化中（见下图）可以看出，在2015年之前，加拿大的房地产价格涨幅与其他国家基本保持一致，但2015之后，加拿大的房地产上涨势头就一骑绝尘，把其他国家甩在后面。特别是新冠病毒疫情爆发的第一年，在失业人数以及中小企业倒闭率创新高的同时，加拿大民众家庭的财务状况却获得极大改善。在疫情期间，得益于政府所发放的各种紧急救助以及活跃的股票和住房市场，几乎所有收入阶层的家庭财富都在增加。加拿大统计局的数据显示在2020年前9个月中，整体家庭净资产（资产减去负债）增长了5.2％。而从不同收入群体来看，最低收入家庭和年轻家庭（主要打工者年龄在35岁以下）的财富增幅最大，分别达到6.3％和7.7％。尽管疫情对劳动力市场上的低薪工人和年轻人打击严重，让很多人失业，但联邦政府的救助计划不仅让他们衣食无忧，甚至足以抵消其失去的工资。再加上史上低利率导致的更宽松信贷条件，鼓励这批人加入房地产市场的狂潮，成为购房的主力军，间接推高了房地产的热度。 G7国家房价趋势 这种热度一直持续到央行为了降低通货膨胀率，开始“暴力”加息，加拿大的房地产市场才出现回调的迹象，但也比很多业内人士预期的要慢，因为加拿大正处在一个人口快速增长的阶段。为了填补国内劳动力市场的极度短缺，疫情后经济重启，联邦和各级政府都加大了吸引外来移民和劳工的力度，使得加拿大的人口增长率达到3.14％，是上世纪六七十年代战后婴儿潮以来最高的增长幅度，加拿大的人口在2022年创纪录地增加了105万，其中大约96%来自移民，今年7月人口又跨过了4000万的门槛。随着越来越多的移民来到加拿大，住房的刚需也越来越迫切，因为人口增长强劲和新上市房源有限，即使在高利率下的房地产市场回调也会在有限的区间进行，不可能回到2015年之前。 加拿大人口增长趋势 总之，按照目前的状况，加拿大出现如Pierre Poilievre所说的房地产危机可能性不大，但并不等于没有风险。很多人之所以愿意投资房地产，是因为它杠杆大，相比实业投资周期短，回报率高，而且相对于现金和其他金融产品，房地产属于固定资产，在通胀发生时具有一定的保值功能。但是，这一切的前提必须是经济持续性的增长，如果经济陷入衰退或滞涨，这些杠杆就会从利润变成巨大的窟窿，成为负担。

七天记者 颜宏 8月29日，加拿大环球事物部在更新旅行警告时罕见地提醒性小众社区(LGBTQ+)人士若前往美国某些州，可能会面临歧视，建议前往美国旅游时提前核查下目的州的法律规定，并避免做出违反这些法律规定的举动。通常来说，此类警告主要针对的是被加拿大认为对性小众群体不友好的国家，如颁布了禁止同性恋法律的俄罗斯、埃及等。为了避免惹火烧身，这次的旅行警告总体上比较笼统，没有像以前类似的警告给出具体的信息，更没有标明哪个州，或者哪部法律法规有可能给性少数群体带来影响。联邦副总理、财政部长方慧兰（(Chrystia Freeland）还在新闻发布会上特别强调，这份警告是基于环球事务部监察特定风险专家的建议而制定的，不涉及政治或党派利益，只是为了保护海外加拿大人。不过她拒绝透露在发布警告前是否和拜登政府讨论过相关问题，并重申处好加美关系对联邦政府来说非常重要，加拿大将继续在各个方面与美国保持密切合作。 面对这个少见的针对美国的旅行警告，不仅加拿大这边在极力淡化它对两国政治上的影响，美国方面也在尽可能冷处理。美国驻加拿大大使科恩(David Cohen)在其后的一份书面声明中，没有直接提及旅游警告一事，只是表态称美国“主张平等并会平等对待所有人。美国致力于促进宽容、包容、正义和尊严，同时帮助促进性小众群体的平等。我们必须继续与我们志同道合的伙伴一起做这项工作，不仅在美国和加拿大，而且在全世界。” 保守之风 如今在美国民主党阵营中，支持包括性少数群体的所谓“弱势群体”不仅是政治正确，还到了无以复加的程度，甚至有不惜大肆侵犯其他普通人权利的趋势。其实美国的政治正确之说，源自上个世纪70年代，是由美国自由派政治家、学术界和媒体生发出的话语体系，其内涵是保护弱势群体不受歧视和侵犯。但究竟谁是弱势群体、什么样的言行算是歧视和侵犯，则完全由自由派的政客、媒体和学术界说了算，逐渐成为左派政治思想体系中最具开放性和可操作性的核心元素，并日渐扩展到其他发达国家。按照目前的理解，弱势群体一般包括性少数群体LGBT+、少数族裔（主要指黑人、说西班牙语的人和原住民等）、非法移民、非基督教的宗教（在特定条件下指伊斯兰教），甚至气候变化、动物保护、素食主义……等等不一而足。在过去相当长一段时期内，自由派曾长期影响美国的政界、学术界和新闻界，保守派则主要在基层、民间、商界及南方地区活动。但随着时间的推移，自由派这种上纲上线的政治正确逐渐演变成在某些方面对普通人基本权利、乃至自由的限制和压迫，激起了越来越多人的反感，并团结在保守的宗教势力周围。宗教势力影响强大后，开始有意识通过与政党的结盟来实现自己的政治目标。于是宗教需要借助政治来表达自己的世俗关怀，政客需要借助宗教来赢得选民，以实现自己对权力的诉求，最终形成了宗教右翼与日趋保守的共和党的深度绑定，其结果就是宗教保守主义日益共和党化，共和党正逐渐宗教保守化，最终在2016年总统大选中选出了总是让自己被一小群福音派牧师包围着的特朗普。特朗普执政虽然只有短短的四年，但带来的破坏性却是长久的。凭借着难以想象的运气，特朗普居然在任内任命了3位美国最高法院的大法官，让最高法院保守派和自由派法官的比例由原来的5比4，变成了6比3。这些保守派大法官裁定的一系列涉及枪支、堕胎、学校里祷告、大学录取平权、性少数群体包容等案件让全世界惊呼“美国到底怎么了？”而有了最高法院的背书，保守派执政的各个州政府更是推出了一系列限制和禁止性少数群体的法律和规定。目前美国已经有18个州通过了限制或彻底禁止对未成年人提供性别确认医疗服务，10多个州在酝酿出台限制或禁止在学校内教授性取向的法律。支持性少数群体的美国公民自由联盟（ACLU）表示正在追踪美国494项州立法机构制定的反LGBTQ法案，在这些法案中，230项将影响学校和教育政策，130项影响医疗保健的提供，40项影响公民权利，如法律规定的平等待遇，8项影响公共洗手间和其他共享设施。其中有83个法律提案已经获得通过并正式开始执行，包括禁止变装秀表演、限制跨性別者的自我认可（gender affirming care）护照以及禁止变性人参加运动赛事等。如今年3月佛罗里达州通过了全面禁止教育工作者在幼儿园至小学三年级这一阶段讲授或探讨有关性取向及性别认同内容的法律。再比如田纳西州自7月份开始禁止在公开场合进行变装表演、不得为儿童提供自我性别认可医疗干预等。 过去五年间有关限制或禁止性少数群体的法案数量 于此同时，针对性少数群体的暴力行为也在增加，比如在2022 年 11 月，一名 22 岁男子在科罗拉多斯普林斯一家 LGBTQ+ 夜总会开枪，造成5 人死亡、18 人受伤。美国纽约市2018年年度安全报告也显示，自特朗普上台以来，针对性少数群体成员的凶杀和暴力行为增加了86%。正是基于这样的原因，加拿大环球事务部处发出上述旅行警告，既是出于对海外加拿大人的保护，也是出于对美国保守风气日盛的担忧。 加拿大的忧虑 由于特殊的历史和文化原因，无论在现实利益还是遵循传统，加拿大都是美国的小弟，在政治上、经济上、文化上乃至精神上都高度依赖美国。而对美国来说，一方面为保持大后方的平安、稳定，另一方面也为了以低廉的价格享用加拿大丰富的资源，对加拿大也算是照顾有加，双方形成了长期以来互惠互利的友好关系，但这一切在2016年特朗普上台后完全变了。 秉承“美国优先”而上台的特朗普六亲不认，只顾美国，不仅在北美自贸协定上逼迫加拿大让步，而且毫不留情面地对加拿大的钢铝等产品加征关税，让加拿大的经济损失惨重。更严重地是，要求加拿大抓捕、引渡华为公司的前CFO孟晚舟。在十几个国家接到同样要求都“鸡贼”地不理不同，没什么大国外交经验、“傻白甜”的加拿大政府竟然毫无防范地照办了，结果引发中国的剧烈反应，几十年友好的加中关系一朝回到解放前，至今没有解套。 历史上，实力偏弱却在有些时候桀骜不驯的加拿大与美国发生过战争，有过不和，也和新中国敌对过，但是同时遭到美国、中国两个世界大国的厌弃还是第一次，书生气十足的特鲁多以及单纯的自由党政府毫无办法，在外交上陷入僵局，迟迟找不到摆脱泥潭的办法。同时面对超级“能打”的特朗普，特鲁多简直是“秀才遇到兵”，毫无还手之力，只能寄托于2020年的大选把特朗普选下去，换上一位正常、顾全大局的新总统上来重塑加美关系。大选结果出来后，美国总统如特鲁多所愿换上了民主党建制派精英乔·拜登。可惜的是，拜登总统在上任三年多来不仅没有把美国团结起来，反而让美国的政治极化越来越严重，再加上经济增长乏力，令人头痛的供应链危机和40年来最高水平的通胀率，不断创新高的城市暴力犯罪、吸毒和无家可归者以及非法移民浪潮等等问题，不但没有减轻美国内部的保守风气，反而让美国社会更加撕裂，也不可避免的影响到邻国加拿大。加拿大保守党在党员大会上提出了多项涉及未成年人的性别认同提案，希望学校和家长在未成年人的性别认同上有发言权，而不是由未成年人自己决定，还希望禁止对希望性别转变的未成年人进行改变生活的医疗或外科手术。党领Pierre Poilievre也表示，学校应坚持教授基础知识，并让家长与孩子一起解决性别认同或性取向问题。而在保守党执政的新不伦瑞克省新修订的713法案（也称性取向和性别认同法案）中规定16岁以下的学生如果使用不同的名字或代词来表明自己的身份，必须征得家长的同意。 联邦政府这次发布的最新旅行建议是在美国最大的LGBT权利组织人权运动（HRC）与其他民权组织一起于5月发布了佛罗里达州的旅行警告以及联合国人权组织对美国的批评之后，站队意味明显。虽然没有给出具体的地点信息，但根据HRC发出的警告，主要集中共和党执政的佛罗里达州、德克萨斯州、路易斯安那州、南卡罗来纳州、俄亥俄州、亚利桑那州、田纳西州、密苏里州和爱荷华州等州。旅游警告涉及虽然只是很少一部分性少数群体，但却显示出加拿大对目前美国社会风气的不认同，以及对社会未来发展趋势的忧虑，特别是这个美国两党都在竞争明年总统候选人的特殊大背景下，加拿大选择直面指责老大哥，相当于在给保守派的共和党撤火，增加自由派民主党的竞选优势。

七天记者 梓丰 过去几年来，包括蒙特利尔在内的许多魁北克城市都在住房危机的泥潭中挣扎，不仅房屋的价格不断飙升，让越来越多的人难以承受而不得不推迟甚至放弃成为业主的梦想，租房的价格更是以年增长两位数的速度在上扬，让越来越多的家庭，特别是中低收入家庭难以负担，以至于每年的7月1日搬家日前后，无论是媒体还是政府都需要把注意力放到找房难、以及如何帮助因找不到合适的房子而面临露宿街头风险的家庭上。 衡量找房是否困难的一个指标是房屋的空置率。 加拿大抵押和住房公司（CMHC）的数据显示，去年全国出租房的空置率从2021年的3.1%下降到1.9%，蒙特利尔的出租房空置率更是达到惊人的1%。空置率是指在某一时刻无人居住的空置房屋面积占房屋总面积的比率，一般来说健康房地产市场的房屋空置率应该控制在10%以内。空置率保持在较高水平，是国家和地区经济发达和住房富裕的表现，说明住房不紧缺，人们因为工作或其他原因调到其他城市可以很容易地租到房子或者买房，有较大的选择余地；反之，空置率越低，说明可供出租的空房数量越少，就越难找到合适的房子出租，一般来说低于3%的空置率对一个城市或地区来说是比较危险的，可能导致租房荒。而蒙特利尔超低的房屋空置率已经让蒙特利尔地区出现一房难求的现象，特别是适合于家庭居住的4个半和5个半，比如5个半的房屋空置率已经低到了0.2%。 相应的，租房短缺的现实催生了房租的上涨和房主对房客的挑选。蒙特利尔的平均房租在2022到2023年这一年间上涨了13.7%，是过去4年来最高的涨幅，其中尤以一个半或2个半的小户型上涨幅度最大。在疫情前的2019年，这种单间房屋的平均租金约为770元，现在则达到了1118元，大幅增长了45%。因一套房子有多位竞争者，房主也会对租房人提出各种有利于自己条件，有些甚至添加了歧视性的条款，反正自己的房子不愁租。 今年6月，与全国各地的住房协会和市政协会合作，根据 2021 年最新人口普查编制的全国出租房屋指数 （Indice du logement locatif)显示，加拿大租房市场的社会经济状况正在以令人担忧的方式恶化，人们越来越难以负担得起的价格找到健康安全的住房。根据这个指数，加拿大的房屋租金价格在 2016 年至 2021 年期间平均上涨了 21%。其中以卑诗省的增幅最大，增长了30%；其次是安省，增长了27%；育空地区增长了24%排在第三。魁北克的租金平均涨幅为14%。也就是说在房屋价格和贷款利率飙升等因素让住房成本大大提高的大背景下，民众不得不在高通货膨胀的大环境下为住房支付更多费用，而那些租房家庭则越来越难以找到可以负担得起的住房，甚至根本找不到能住得起的房屋。在 2016 年和 2021 年，全国490 万租房住家庭中有 160 万户 (33%)将超过 30% 的收入用于住房，总收入的 30% 或更多用于住房的家庭被认为存在负担能力问题。在魁省，居民的业主率全国最低，40%的家庭要租房住，在全国各省中比例最高，更有高达四分之一的租房家庭将其总收入的 30% 以上用于住房的开支，让魁省的住房危机显得格外严重。面对困扰民众的住房问题，自诩为选民代表的各级政客也纷纷出台各种解决办法，但都经受不住时间的考验。 雄心勃勃的20-20-20 蒙特利尔历史上第一女市长普朗特（Valérie Plante）在2018年的市政选举中承诺自己上任后会解决蒙特利尔愈演愈烈的住房危机，如“粉色地铁”这样博人眼球更胜于可行性的方案一样，提出了著名的20-20-20政策，即一个房地产开发项目应预留出20%的面积用来建造经济适用房（指价格不高的房屋），20%面积用于社会廉租房（即由政府或非盈利组织拥有或管理的房屋），20%的面积用于家庭房（拥有3个卧室以上的大房），以此来解决可负担性住房的供应问题。 但当选后的普朗特市长很快发现这个雄心勃勃的20-20-20计划遭到房地产商的集体反对，根本推不下去，不得已在2019年提出了一个精简版的方案供市政议会讨论，并美化为北美第一个“商住共赢方案”的所谓“混合大都市方案”（une métropole mixte），即地产开发商在建设一个新项目时，必须预留出一定比例的经济适用房或者为社会住房预留出资金。其中把20%的家庭房比例降到了5%，把经济适用房和廉租房比例降到了10%到15%之间，还只适用5套以上住房的大型房地产项目。之后又经过多次辩论和修改，原本计划于2021年1月1日开始执行的方案拖到2021年4月1日才开始正式实施，并缩水到建设5-49套住房的中小型房地产项目可以不建设按比例分配的经济适用房，但需要向社会住房基金缴纳相应数额的资金或提供建设相应住房的土地；而必须配备社会廉租房和家庭房的门槛也提高到建筑面积达到或超过4,843 平方英尺。 如今距离这项缓解蒙特利尔住房危机的措施实施已经超过两年，成果如何呢？根据本地媒体核实过的数据，自2021年4月1日以来，蒙特利尔共完成了150个房地产项目、总计7100套住房的建设，而其中的经济适用房和社会廉租房的套数为零，面积较大可以被视为家庭房的数量只有550套，占总数的7.7%。这些住房项目的开发商不约而同地选择向社会住房基金提供资金，也不愿意在自己的住房项目中加入经济适用房和社会廉租房。过去两年来，房地产开发商们给这个基金缴纳了2450万元，还有5家开发商联合向政府转让了一块土地，不够建设任何一个社会型住房项目。 一直对自己的“混合大都市规定”信心满满的普朗特市长在这个数据面前也不得不承认这个计划还不成熟，市政府将尽快对其实施的结果进行评估，以确定其改进方案。 谁的责任 普朗特在承认这个计划没有达到预期目的的同时，辩解说之所以不成功，是错误地预估了魁省政府在住房上的投资。如果说自己“犯了一个错误”，那就是以魁省过去在社会住房上的投资为制定该计划的基础，但实际上执政的魁省未来联盟（CAQ）政党做出了与之前执政党不同的选择，批评魁省政府在过去三年来没有给社会性住房建设拨款，使得“混合大都市计划”没能进行下去。但魁省政府早在今年3月份就指出，蒙特利尔的社会性住房问题并不是资金不足的问题，而是市政府的官僚机构效率太低，建设速度太慢导致的。省长François Legault直言不讳地指出，任何通过蒙特利尔住房办公室（Office municipal d’habitation de Montréal）主导的建设项目需要至少4年的时间才能完成；魁省政府多次追加的建房经费，特别是在财政预算中预留的加快工地建设的经费，至今还在帐上没有花出去。 除了魁省省长对蒙特利尔的社会性住房问题迟迟得不到解决颇有微词外，魁北克住房厅长 France-Élaine Duranceau也认为，这个雄心勃勃的“混合性大都市”计划不一定能满足当前形势的需要，而是希望通过创建一个新的魁北克经济适用住房计划（Programme d’habitation abordable Québec）来加快社会性住房的建设，增加供给端。也有房地产业内人士表示，普朗特市长的“混合大都市”计划太过理想化，注定失败，因为这既不符合市场规律，更违反人性。试想，一个新的房地产项目发售，花了大价钱购买新房的购房者肯定不希望与低收入或申领社会救济的家庭为伍，而如果一个房地产项目加入了社会性住房的部分也会拉低整个项目的档次，降低房产的价值，降低房屋的市场竞争力，这是任何一个房地产开发商和购房者都不愿意看到的，这也从一个侧面解释了为什么所有的房地产开发商都宁愿付钱也不愿意在自己的项目中规划出一部分社会性住房。而房地产商对蒙特利尔市政府更是多有抱怨，称市政府并不欢迎房地产投资，否则就不会制定各种难以达成的、令人窒息的规则，令开发商的建设成本大幅增加。房地产商Nicola Padulo表示政府不应该要求房地产商承担社会责任，他们投资房地产项目就是为了赚钱，而市政府出台的各种与社会性住房相关的限制措施给房地产带来很大负面影响和经济损失，市政府应该给予赔偿。在他看来，城市就是为那些能负担得起自己住房的人而建设的，而负担不起住房的人就应该搬到别处能负担的地方去住。如果市政府非要给民众提供可负担得起的住房，就应该自己购买土地、雇用建筑商、建好住房并负责管理它，为什么要把这份责任推给房地产开发商呢。 … Read more