七天记者 颜宏
今年夏天以来，在民调中持续领先于自由党的联邦保守党加强了对自由党现行政策的攻击。在筹款中同样领先的保守党还利用总理特鲁多官宣与妻子分居的时机，打造党领、也是下届联邦总理候选人Pierre Poilievre“好男人”人设，计划在未来3个月内投入300多万元在全国各地的社交网络、广播、电视、报刊上播放和刊登广告来树立其好丈夫、好父亲形象。其中一个广告由其妻子Anaida Poilievre (婚前姓氏为Galindo)配以画外音，展示Pierre Poilievre小时候的照片以及他与妻子儿女相处的温馨场面，介绍他在邻居、孩子和她本人眼中是个什么样的人。而在另一个广告中，Pierre Poilievre本人的画外音在抨击自由党政府，称他们把加拿大搞的一团糟，一切都是支离破碎的：高昂负担不起的生活成本，社会不安全，民众分裂……画面却依然是他和年幼的儿子玩拼图游戏的温馨画面，言外之意保守党可以把碎片整合在一起。除了通货膨胀、央行加息、治安混乱、住房危机等，他又警告说加拿大正在和时间赛跑，如果不能在短期内抑制通货膨胀，把贷款利率降到较低水平，加拿大可能面临比美国08年次贷危机还严重的房地产危机。理由是很多加拿大民众在2020、2021年新冠病毒疫情期间房地产市场逆势繁荣时购买的房屋，房价虽然比疫情前高出10-20%，但当时的贷款利率低，等到了2025、2026年，贷款到期续约时如果利率像现在这么高，他们将面临断供的风险，导致新一轮甚至比08年更严重的房地产危机。
事实真有他说的这么严重吗？
暂停加息
Pierre Poilievre言之凿凿，并佐以数据。2023年加拿大家庭的负债率高达185%，也就是说每个家庭收入100元钱，对应的支出会达到185。当年美国次贷危机发生时，美国的家庭负债率只有170%，而当时的房屋贷款利率比现在低多了。在加拿大，为了对抗通货膨胀，央行从去年三月开始，把基础利率从0.25%经过10次加息提高到了5%，使得加拿大的5年固定房屋贷款利率从2020年的1.7%直接涨到今天的6%左右，增幅接近300%。在这位党领看来，如果房屋贷款率在这些人的5年贷款到期时没有降下来，会有大量的人无力偿还，不得不忍痛出售自己的房产，而他们的房产因为在价高时购买，估计想卖也没人肯买，届时会有大量的家庭破产。更严重的，由于民众的大部分抵押贷款均由国有的加拿大抵押贷款和住房公司 (CMHC) 承保，如果出现一系列破产，最终是纳税人买单。
不过加拿大大部分的经济学家并不同意他的说法，在经济学家看来，加拿大央行的高息周期无法持续，原来预测央行会在2023年年底开始进入降息周期，但由于通货膨胀比预期的顽固，现在的预期改为2024 年降息，不会出现Pierre Poilievre假定的到2025、2026年依然高达5%以上的利率，毕竟加拿大的经济在第二季度已经出现大幅放缓的迹象，年化增长收缩0.2%。连原本计划再加息25个基点的加拿大央行也在9月6日议息会议上决定不加息，维持5%的基础利率。
在一些经济学家看来，Pierre Poilievre这些夸张的言论非常令人不安。更值得注意的是，Pierre Poilievre对加拿大央行执行独立的货币政策，不受政府控制一直颇有微词，他更希望央行为执政者服务。之前他曾明确说过，如果自己当选总理，会因为不同意央行的加息决定而解雇央行行长。他会采取其他的降低通胀政策，并促使加拿大央行降低利率。
其实作为G7 国家之一，加拿大的疫情后经济复苏表现并不算太差，拥有 AAA 信用评级，金融基本面稳定，机构稳定。Pierre Poilievre通过威胁解雇行长或想要指导货币政策来攻击加拿大央行，无异于步美国前总统特朗普的后尘，当时特朗普为了保持美国股市的高位以便体现自己的政绩，曾不断施压美联储主席鲍威尔降息，施压不成后，又言辞激烈地批评美联储加息太快。
住房金融
至于加拿大是否会发生如Pierre Poilievre预测的那样比美国次贷危机更严重的住房危机，经济学家则认为不可能，因为加拿大房地产市场的金融安全与美国市场完全不同，上次能躲过次贷危机，未来也会采取措施防范。
15年后回望美国的次贷危机，其发展过程大致经历了3个阶段：经过2000年前后互联网泡沫破裂和911袭击，美联储开启了宽松的政策来刺激经济，联邦基准利率从6.5%一路被下调到1%。这导致了金融机构之间的竞争非常激烈，开始向低信用评级和还款能力不强的购房者提供低首付并且没有追索权的房贷，也就是次级贷款，而量化宽松直接导致了房价上涨，房价上涨带来更多的投机行为；之后，房价出现下跌，许多借贷人无法履行还款义务，不高的违约成本让这些人选择违约。最后，违约潮愈演愈烈，蔓延到整个房地产市场。许多贷款人以很低的首付购买房屋之后，遇到房价开始下跌的情况，选择违约弃贷，因为违约的成本非常低，除了信用分数下降之外，银行并不能追索其损失，直接导致次贷危机爆发，大量银行破产。
但在加拿大，这种情况并不会发生。首先加拿大的国有贷款担保机构CMHC在保障房产金融体制安全、为房产金融提供充足资金方面发挥着巨大作用。CMHC不仅承作贷款违约保险，更重要的是“监管”按揭资产证券化，为房地产贷款注入源源不断的资金。在加拿大，如果首付低于20%，联邦监管下（统一由加拿大金融管理局OSFI负责）的金融机构依法必须投保贷款违约保险。而在美国对金融的监管则政出多门，联邦可通过美国货币总核查办公室（OCC）、联邦存款保险公司（FDIC）、美联储对商业银行进行监管，而在各州注册的银行则归州政府监管，不强制要求首付不足20%的贷款投保违约保险，导致美国业主的资金能力良莠不齐，一有风吹草动，立刻陷入断供的风险。其次加拿大的金融机构对贷款人的审批非常严格，虽然不能排除一些市场上存在的弄虚作假行为。总体来说，从贷款违约率看，加拿大目前的房屋贷款市场还是非常健康的； 第二，加拿大的违约成本非常高，一旦不能如期付款，银行有权追缴借款人所有个人财产直至借款人宣布个人破产；第三，加拿大的次级贷款市场非常小，按照CMHC的估计，即使在最顶峰时也不到总贷款的5%，与美国次贷危机前的23.5%不可同日而语。
回调有限
虽然加拿大的房地产金融体系比较安全，但加拿大房地产市场还是出现了泡沫化的迹象。在G7国家的房价变化中（见下图）可以看出，在2015年之前，加拿大的房地产价格涨幅与其他国家基本保持一致，但2015之后，加拿大的房地产上涨势头就一骑绝尘，把其他国家甩在后面。特别是新冠病毒疫情爆发的第一年，在失业人数以及中小企业倒闭率创新高的同时，加拿大民众家庭的财务状况却获得极大改善。在疫情期间，得益于政府所发放的各种紧急救助以及活跃的股票和住房市场，几乎所有收入阶层的家庭财富都在增加。加拿大统计局的数据显示在2020年前9个月中，整体家庭净资产（资产减去负债）增长了5.2％。而从不同收入群体来看，最低收入家庭和年轻家庭（主要打工者年龄在35岁以下）的财富增幅最大，分别达到6.3％和7.7％。尽管疫情对劳动力市场上的低薪工人和年轻人打击严重，让很多人失业，但联邦政府的救助计划不仅让他们衣食无忧，甚至足以抵消其失去的工资。再加上史上低利率导致的更宽松信贷条件，鼓励这批人加入房地产市场的狂潮，成为购房的主力军，间接推高了房地产的热度。
G7国家房价趋势
这种热度一直持续到央行为了降低通货膨胀率，开始“暴力”加息，加拿大的房地产市场才出现回调的迹象，但也比很多业内人士预期的要慢，因为加拿大正处在一个人口快速增长的阶段。为了填补国内劳动力市场的极度短缺，疫情后经济重启，联邦和各级政府都加大了吸引外来移民和劳工的力度，使得加拿大的人口增长率达到3.14％，是上世纪六七十年代战后婴儿潮以来最高的增长幅度，加拿大的人口在2022年创纪录地增加了105万，其中大约96%来自移民，今年7月人口又跨过了4000万的门槛。随着越来越多的移民来到加拿大，住房的刚需也越来越迫切，因为人口增长强劲和新上市房源有限，即使在高利率下的房地产市场回调也会在有限的区间进行，不可能回到2015年之前。
加拿大人口增长趋势
总之，按照目前的状况，加拿大出现如Pierre Poilievre所说的房地产危机可能性不大，但并不等于没有风险。很多人之所以愿意投资房地产，是因为它杠杆大，相比实业投资周期短，回报率高，而且相对于现金和其他金融产品，房地产属于固定资产，在通胀发生时具有一定的保值功能。但是，这一切的前提必须是经济持续性的增长，如果经济陷入衰退或滞涨，这些杠杆就会从利润变成巨大的窟窿，成为负担。