七天记者 梓丰
过去几年来，包括蒙特利尔在内的许多魁北克城市都在住房危机的泥潭中挣扎，不仅房屋的价格不断飙升，让越来越多的人难以承受而不得不推迟甚至放弃成为业主的梦想，租房的价格更是以年增长两位数的速度在上扬，让越来越多的家庭，特别是中低收入家庭难以负担，以至于每年的7月1日搬家日前后，无论是媒体还是政府都需要把注意力放到找房难、以及如何帮助因找不到合适的房子而面临露宿街头风险的家庭上。
衡量找房是否困难的一个指标是房屋的空置率。 加拿大抵押和住房公司（CMHC）的数据显示，去年全国出租房的空置率从2021年的3.1%下降到1.9%，蒙特利尔的出租房空置率更是达到惊人的1%。空置率是指在某一时刻无人居住的空置房屋面积占房屋总面积的比率，一般来说健康房地产市场的房屋空置率应该控制在10%以内。空置率保持在较高水平，是国家和地区经济发达和住房富裕的表现，说明住房不紧缺，人们因为工作或其他原因调到其他城市可以很容易地租到房子或者买房，有较大的选择余地；反之，空置率越低，说明可供出租的空房数量越少，就越难找到合适的房子出租，一般来说低于3%的空置率对一个城市或地区来说是比较危险的，可能导致租房荒。而蒙特利尔超低的房屋空置率已经让蒙特利尔地区出现一房难求的现象，特别是适合于家庭居住的4个半和5个半，比如5个半的房屋空置率已经低到了0.2%。
相应的，租房短缺的现实催生了房租的上涨和房主对房客的挑选。蒙特利尔的平均房租在2022到2023年这一年间上涨了13.7%，是过去4年来最高的涨幅，其中尤以一个半或2个半的小户型上涨幅度最大。在疫情前的2019年，这种单间房屋的平均租金约为770元，现在则达到了1118元，大幅增长了45%。因一套房子有多位竞争者，房主也会对租房人提出各种有利于自己条件，有些甚至添加了歧视性的条款，反正自己的房子不愁租。
今年6月，与全国各地的住房协会和市政协会合作，根据 2021 年最新人口普查编制的全国出租房屋指数 （Indice du logement locatif)显示，加拿大租房市场的社会经济状况正在以令人担忧的方式恶化，人们越来越难以负担得起的价格找到健康安全的住房。根据这个指数，加拿大的房屋租金价格在 2016 年至 2021 年期间平均上涨了 21%。其中以卑诗省的增幅最大，增长了30%；其次是安省，增长了27%；育空地区增长了24%排在第三。魁北克的租金平均涨幅为14%。也就是说在房屋价格和贷款利率飙升等因素让住房成本大大提高的大背景下，民众不得不在高通货膨胀的大环境下为住房支付更多费用，而那些租房家庭则越来越难以找到可以负担得起的住房，甚至根本找不到能住得起的房屋。在 2016 年和 2021 年，全国490 万租房住家庭中有 160 万户 (33%)将超过 30% 的收入用于住房，总收入的 30% 或更多用于住房的家庭被认为存在负担能力问题。在魁省，居民的业主率全国最低，40%的家庭要租房住，在全国各省中比例最高，更有高达四分之一的租房家庭将其总收入的 30% 以上用于住房的开支，让魁省的住房危机显得格外严重。面对困扰民众的住房问题，自诩为选民代表的各级政客也纷纷出台各种解决办法，但都经受不住时间的考验。
雄心勃勃的20-20-20
蒙特利尔历史上第一女市长普朗特（Valérie Plante）在2018年的市政选举中承诺自己上任后会解决蒙特利尔愈演愈烈的住房危机，如“粉色地铁”这样博人眼球更胜于可行性的方案一样，提出了著名的20-20-20政策，即一个房地产开发项目应预留出20%的面积用来建造经济适用房（指价格不高的房屋），20%面积用于社会廉租房（即由政府或非盈利组织拥有或管理的房屋），20%的面积用于家庭房（拥有3个卧室以上的大房），以此来解决可负担性住房的供应问题。
但当选后的普朗特市长很快发现这个雄心勃勃的20-20-20计划遭到房地产商的集体反对，根本推不下去，不得已在2019年提出了一个精简版的方案供市政议会讨论，并美化为北美第一个“商住共赢方案”的所谓“混合大都市方案”（une métropole mixte），即地产开发商在建设一个新项目时，必须预留出一定比例的经济适用房或者为社会住房预留出资金。其中把20%的家庭房比例降到了5%，把经济适用房和廉租房比例降到了10%到15%之间，还只适用5套以上住房的大型房地产项目。之后又经过多次辩论和修改，原本计划于2021年1月1日开始执行的方案拖到2021年4月1日才开始正式实施，并缩水到建设5-49套住房的中小型房地产项目可以不建设按比例分配的经济适用房，但需要向社会住房基金缴纳相应数额的资金或提供建设相应住房的土地；而必须配备社会廉租房和家庭房的门槛也提高到建筑面积达到或超过4,843 平方英尺。
如今距离这项缓解蒙特利尔住房危机的措施实施已经超过两年，成果如何呢？根据本地媒体核实过的数据，自2021年4月1日以来，蒙特利尔共完成了150个房地产项目、总计7100套住房的建设，而其中的经济适用房和社会廉租房的套数为零，面积较大可以被视为家庭房的数量只有550套，占总数的7.7%。这些住房项目的开发商不约而同地选择向社会住房基金提供资金，也不愿意在自己的住房项目中加入经济适用房和社会廉租房。过去两年来，房地产开发商们给这个基金缴纳了2450万元，还有5家开发商联合向政府转让了一块土地，不够建设任何一个社会型住房项目。
一直对自己的“混合大都市规定”信心满满的普朗特市长在这个数据面前也不得不承认这个计划还不成熟，市政府将尽快对其实施的结果进行评估，以确定其改进方案。
谁的责任
普朗特在承认这个计划没有达到预期目的的同时，辩解说之所以不成功，是错误地预估了魁省政府在住房上的投资。如果说自己“犯了一个错误”，那就是以魁省过去在社会住房上的投资为制定该计划的基础，但实际上执政的魁省未来联盟（CAQ）政党做出了与之前执政党不同的选择，批评魁省政府在过去三年来没有给社会性住房建设拨款，使得“混合大都市计划”没能进行下去。但魁省政府早在今年3月份就指出，蒙特利尔的社会性住房问题并不是资金不足的问题，而是市政府的官僚机构效率太低，建设速度太慢导致的。省长François Legault直言不讳地指出，任何通过蒙特利尔住房办公室（Office municipal d’habitation de Montréal）主导的建设项目需要至少4年的时间才能完成；魁省政府多次追加的建房经费，特别是在财政预算中预留的加快工地建设的经费，至今还在帐上没有花出去。
除了魁省省长对蒙特利尔的社会性住房问题迟迟得不到解决颇有微词外，魁北克住房厅长 France-Élaine Duranceau也认为，这个雄心勃勃的“混合性大都市”计划不一定能满足当前形势的需要，而是希望通过创建一个新的魁北克经济适用住房计划（Programme d’habitation abordable Québec）来加快社会性住房的建设，增加供给端。也有房地产业内人士表示，普朗特市长的“混合大都市”计划太过理想化，注定失败，因为这既不符合市场规律，更违反人性。试想，一个新的房地产项目发售，花了大价钱购买新房的购房者肯定不希望与低收入或申领社会救济的家庭为伍，而如果一个房地产项目加入了社会性住房的部分也会拉低整个项目的档次，降低房产的价值，降低房屋的市场竞争力，这是任何一个房地产开发商和购房者都不愿意看到的，这也从一个侧面解释了为什么所有的房地产开发商都宁愿付钱也不愿意在自己的项目中规划出一部分社会性住房。而房地产商对蒙特利尔市政府更是多有抱怨，称市政府并不欢迎房地产投资，否则就不会制定各种难以达成的、令人窒息的规则，令开发商的建设成本大幅增加。房地产商Nicola Padulo表示政府不应该要求房地产商承担社会责任，他们投资房地产项目就是为了赚钱，而市政府出台的各种与社会性住房相关的限制措施给房地产带来很大负面影响和经济损失，市政府应该给予赔偿。在他看来，城市就是为那些能负担得起自己住房的人而建设的，而负担不起住房的人就应该搬到别处能负担的地方去住。如果市政府非要给民众提供可负担得起的住房，就应该自己购买土地、雇用建筑商、建好住房并负责管理它，为什么要把这份责任推给房地产开发商呢。
而被住房危机逼的焦头烂额的联邦总理特鲁多给出的方案是增加住房密度，建造多样性的住房，联邦政府将与各省、市政当局合作增加住房的建设密度，建造更多的经济适用房来满足民众的需求，也就是说联邦政府缓解住房压力的努力方向是“向上”和“向外”，在有限的土地上建更多的高楼，而市政府却不希望压缩绿地的面积来建房，更不希望建摩天大楼，因为周边的住户会反对。