房产

凌东宇 夏天到了，赚外快的机会也多了起来。无论您是正准备找一份稳定工作还是想打零工，相信今天这篇文章都会给您提供一些帮助。 劳工合同 劳工合同可以是书面协议也可以是口头协议。书面协议对合同双方更有利，因为可以避免很多误会和分歧。如果是书面合同，一定要注意双方都有签字。 而如果是口头协议，建议保存证据。您可以在和老板谈妥后，把所谈的内容整理成一封邮件发给老板请其确认内容无误，之后留存这封邮件作为凭证。如果您收到了老板的确认回复，或者虽然对方没有回复但您收到了邮件已阅的消息，这封邮件也可以保存。另外每次收到的支付存根都建议您保存好，日后可能会派上用场。 合同的几个关键点 首先要确定的是合同期限。劳工合同可以分为有固定期限劳工合同和无固定期限劳工合同。无固定期限的劳工合同没有约定合同终止时间，属于长期劳动合同。这种合同对于想找一份稳定工作的朋友来说比较有利。无固定期限的合同一般来说更为复杂，涉及的员工福利也更多。 而有固定期限的合同则是在合约中就写明了终止时间的短期合同。工作可能是临时性质的，比如说某公司的员工休了产假所以需要招人替补；也可能是季节性的，比如夏天农场需要招收人手去帮忙采摘。这种合同适合想打零工赚外快的朋友。 第二点是工作内容。关于雇员的工作范围，双方一定要达成一致以避免日后发生矛盾。您要注意合同上对于工作内容写的是否清楚， 如果对于您的职责范围写的很模糊（比如：除了做XX还需要做其它行政类的工作；或者工作包括XX但不限于XX），您可以请雇主把这部分改的清楚一些。这样可以避免发生诸如明明是去应聘收银员的，却还要去整理仓库或者去帮厨之类的事。即使雇主拒绝修改合同，您也可以要求对方向您解释清楚具体的工作职责，以便让您心中有数。 第三个也是大家通常最关心的点就是工资了。魁省目前的最低工资是一小时12.5 $，而如果您的工作属于可以收到小费的服务行业，那么最低时薪则是10.05$。也就是说您的时薪要大于等于最低工资，否则雇主就违反了劳工法。 不过需要注意的是最低工资标准不适用于以下情况： 1. 在社会或社区服务性质的非营利机构工作的学生 （比如一些夏令营）； 2. 在法定的职业培训机构实习的实习生； 3. 在企业外从事商业活动，其工作时间无法控制，并且工作酬劳只有佣金的雇员； 4. 隶属某个运动队的运动员，但他的队员资格取决于是否完成学校培训计划。 需要在合同里写清楚或者需要和老板谈妥的还有：工资是日结、周结还是月结；是否包含佣金、岗位津贴、绩效奖励等；如果有小费，小费的分成比例；以及支付工资的期限等。 第四点是工作时间表和工作时长。您的工作时间是否固定，每天或每周需要工作几个小时，具体是几点到几点；这些也要谈清楚。而如果是口头契约，则要注意保留支票存根、工作日记等证据。 第五点是解约相关事宜。 如果一方想解约（比如员工要辞职或者老板要裁员），双方的权利和义务（例如如果员工要辞职，需要提前多久给雇主递交辞职信；以及如果老板要裁员，需要给员工什么补偿或者提前多久告知等）。 如果是长期劳务合同，还会包含假期、带薪休假等条款。另外，根据不同的工作性质，合同上可能会有特属于该工作的特殊条款。 以上就是本期内容，咱们下期见。 免责声明：以上内容仅供参考。由于每个案例的情况都有所不同，如果您需要帮助，请联系律师以便得到法律咨询。  

每隔几年园艺界就出现一些新事物，有些经得起时间考验，成为长久的农人智慧，有些则成为一时的风潮。一米菜园出现在上世纪80年代初，由一个叫做Mel Bartholomew的美国人推动。 他建议做一个无底的木箱，每一边大约4呎长度，分成9个方格，用最好的土，这样就可以在极小范围内种植9种不同蔬菜。主要是适应都市中越来越小的后院，让一般人家可以在一米平方的范围内，也可以种植80、90种蔬菜。而使用的土壤，则是调配最好的土壤，达到最高效率，以及将杂草及虫害比例减少到最低。 这样的观念很适合都市人，一来土地面积不大，二来使用特殊调配的土壤，起到最省事的作用。所以到了奥巴马时代，被第一夫人米雪儿大力提倡，目的是鼓励都市居民也能种菜，推动有机农业。而且因为土壤较轻，也适合阳台、屋顶种植。 其实这观念一点也不新，首先这一米菜园就类似以前介绍过的升高花床。只是将范围固定为一米见方，同时再分隔成一英尺见方的小块。所以如果你的后院够大，是否需要将之分隔成一米见方，肯定是见仁见智了。 不过，多数一米菜圃面积都大过1米，原则是要划分小方格，而每一个小方格，都是大约1英尺。至于土壤，这位梅尔先生调配出所谓的Mel’s mix，其实类似一般园艺界推崇的三合一土Triple Mix，唯一不同是，将主要元素之一top soil表面土，换成为蛭石vermiculite，原因是蛭石不是土，因此不会生霉菌或是不容易生虫害，而且排水性更强，土壤不容易有积水。但是价格就高于土壤很多。 （蛭石是盆栽土主要元素，也有替代品珍珠岩perlite。） 梅尔混合土Mel’s Mix 三分之一蛭石vermiculite； 三分之一堆肥土compost； 三分之一泥苔土Peat Moss ； ▲多数一米菜圃面积都大过一米，原则是要划分小方格，而每一个小方格，都是大约一英尺。 （图：gardenstarters.com） 首先说这个蛭石，蛭石颜色微带黄色，是一种极轻的颗粒（比土壤要轻很多）。其实是经过高温处理过的矿石，包含了19种矿物质，例如硅、氧化铁、氧化铝、氧化镁等，因为强力加温（华氏1000多度），体积极端膨胀，所以十分之轻。通常蛭石可以与珍珠岩替代使用。珍珠岩Perlite外型与蛭石十分相似，颜色稍微偏白色，也是火山岩经过强力加温形成，主要成分是硅以及水的结晶体。 蛭石及珍珠岩在播种及扦插时经常被用到，是制作soilless soil“无土之土”时最常用的植土。因为不是土壤，会减少感染及生霉菌机会。一般是在播种时，以及移植幼苗时就用蛭石加泥苔土peat moss，而扦插时，就使用珍珠岩及泥苔土。 蛭石的好处是就像海绵一样，保持水分（吸水）能力很高，甚至高于珍珠岩，所以种植需水高的蔬菜等植物，特别适合。蛭石另一个好处是会释放钾、镁等元素（肥料的元素）。 蛭石不是土，植物还是需要土壤，因此好土不可缺，堆肥土就是最好的土壤。堆肥土包括很多种，主要的是我们一般说的compost，及动物粪土 manure，还有在英国通常说的腐叶土leaf mold ，可以使用一种，混合使用更好。堆肥土的好处非常多，包括本身有养分（多数是氮肥），含有有益细菌，及很多细微矿物元素。而且土质稀松，不会阻止空气流通，不像一般表面土，容易结块，阻止空气及水分流通。事实是，很多人建议将堆肥土的比例提高到二分之一，而蛭石及泥苔土都减到四分之一。 最后说泥苔土peat moss，这个东西在北美非常普遍，因为加拿大是原产地，主要是远古时期的树木被掩埋在地层下，经过千千万万年的水蚀，变成像是椰子壳纤维一样的东西。在亚洲有可能被叫做椰壳纤维，或是泥煤苔，其实是一种东西。 Peat Moss也很便宜，通常是压缩后出售，以节省运送时的体积。买回来后泡水一日后，等全干使用。好处是可以帮助疏松土质，使土壤不结块，同时有聚水能力，保持水分。 有了这些东西就可以自己调配，甚至改变成分及比例。说起来成分与三合一土triple mix、盆栽土potting soil都有些相似。 一米菜园的好处 Mel Bartholomew宣传这样的种植生产量特别高，原因是土壤的质量高，而且是密集种植。不像地面种植，要保留人行道，所以平均产值更高。 方便，无须开垦土地，很容易就建成一个新的花圃或是菜圃。对于初次种植的人特别有吸引力。 不需要很多维护工作，因为密集种植，很少生杂草机会。因为很少土壤，也很少生霉菌的机会。加上排水功能好，更不会烂根。 一米菜园的缺点 价格可能偏高，除了四周的木框需要买木材建造，或是由专人建造之外，购买蛭石也比购买top soil要高些。所以这方面不妨使用前面说的代用品，或减少蛭石成分。 种植久了之后，可能会感到拥挤。有很多蔬菜需要较大的地方种植，所以一个小方格最多只能种一棵，如番茄、玉米、花椰菜等。甚至无法种植，例如瓜类、芦笋等，就很令人泄气了。只有小型蔬菜，或是香菜类herbs比较适合。 不够深度，也就是根部生长的范围受限制。一般的一米菜园都只有大约6吋深，虽然适合一般的菜叶类蔬菜植物，好像菠菜、生菜、大白菜之类，对于根部较深的植物就不适合。 ▲一米菜园不需要很多维持功夫 （图取自：epicgardening.com） 所以如果你是要种这一类植物，最好是用较宽的木板，将深度加高到8-12吋。另一个办法是，先将地面的土壤挖松，再放木框及填土，这样植物的根部就可以往下生长到地里面。 虽然梅尔土壤有很强的聚水能力，但是土质疏松，很容易干枯，有一些像是盆栽，就必须经常浇水。而蔬菜类的需水量很大，因此在天气干热时，有可能需要每天都浇水。最理想是使用滴水管drip irrigation system，或是渗水管soaker hose方式浇水。   信息来源：加拿大都市网  

【七天讯】（记者梓丰）魁省地产经纪人联合会（Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec）日前发布的2019年5月份魁省房地产交易数据显示，继4月份之后，大蒙特利尔地区的房地产交易连续第51个月上涨，根据Centris网站的交易记录，5月份共有5,607套房屋卖出，比去年同期增长六个百分点。 增长最显著的是蒙特利尔的周边地区，北岸Rive-Nord、Laval、南岸Rive-Sud 和Saint-Jean-sur-Richelieu四个地区的增长幅度都超过10%，分别为15 %、15%、10 %和17 %；蒙特利尔岛内的交易数量却同比小降了一个百分点，前两个月表现亮眼的Vaudreuil-Soulanges地区却大幅下降了12%。 5月份所有类型房屋的交易都呈增长态势，其中含有2-5个住宅单位的多层楼房大涨13%，达到550套；其次是共管公寓的销售，比去年同期增长7%；独立屋的销售也增长了5%，共有3,048套住房易手。 5月份房屋的销售价格也继续增长，其中增幅最大的是含有2-5套住宅的多层楼房，同比增长6%，中位价已经达到55万；独立屋的价格也增长了5%，中位价达到34万；公寓类房屋的价格增幅则为2%，中位价也达到26万1千。 延续上个月的趋势，市场上的房源登记数量继续减少，市场上登记的房源数量比去年同期减少18%，三月份新登记的房源也下降2%。详情见下表。 2019年5月   销售 2019 2018 变化 总数 5 607 5 270 增长6 % 独立屋 3 048 2 909 增长5% 公寓 2 001 1 868 增长7% 多层楼房 (2-5 logements) 550 486 增长13%         中位价格 2019 2018 变化 独立屋 … Read more

不列颠哥伦比亚省温哥华 在把尸体剁成108块，睡了一大觉之后，赵利给自己煮了些面条当早餐。但他没能吃到。说话温吞吞的中国移民赵利（音）此时发现，自己已被特警包围，他们一直在监视受害人——赵利的表亲所拥有的这座价值800万加元的山腹豪宅。 据调查人员称，警方一直在暗中透过大片落地窗观察赵利，看着他不动声色地洗掉猎刀上的血迹。 富有的中国移民苑刚2015年在自己的这座温哥华豪宅内被杀 这些细节来自近日不列颠哥伦比亚省最高法院审理赵利谋杀案过程中呈上的可怕证词。 这一案件轰动了温哥华——也引起加拿大和中国媒体的报道——从中可以看到一出家人反目、复仇与残暴的人伦惨剧。但它也将近年来温哥华发生的许多变化的脉络串联到了一起。 随着中国富二代的大量涌入，这座以自然风光绝佳、适宜户外活动和大麻文化著称的城市发生了改变。他们中很多人大举投资房产，并将取得加拿大护照视为过上美好、奢华生活的通行证。 受害人苑刚（音）是一个钻了加拿大移民制度空子的百万富翁。他使用的方法是加拿大当局一直在竭力杜绝的，包括近期一项涉及数百名中国富人移民的诈骗案，他们在中国生活的同时，通过假文件来获得加拿大公民身份或永久居留权。 被指控杀人的赵利是他的表亲，经济条件比他差，此前和家人一同来到加拿大，希望能有更好的生活。 案件中的另一角色是赵利26岁的女儿，在YouTube上成了一名光彩照人的网红，是新来加拿大的中国有钱人浮华生活方式的象征。 “这是一个关于贪婪、物质主义以及金钱导致堕落的故事，”为受害人家属代理该案件的温哥华资深刑事律师克里斯·约翰逊(Chris Johnson)说。 “人人都想知道赵利为什么要这么做，”温哥华当地热门中文报纸《星岛日报》(Xing Tao)撰稿人理查德·李(Richard Li)说。 受害人苑刚生于中国东北部省份黑龙江，死时距离42岁生日还有几周。他曾利用家里的财富投资煤炭生产，生意规模迅速扩大。 2015年，他被卷入中国一桩贪腐案，在法庭判决中被控行贿某高官。但当时他已经生活在加拿大，于2005年9月与一名担保他前来温哥华的华裔加拿大女性结婚。 2007年获得永久居留权两个月后，他同这名女性离婚。一家温哥华法庭后将这桩婚姻认定为移民诈骗。 苑刚在不列颠哥伦比亚省和萨斯喀彻温进行了大约3500万加元的房产和土地投资。此外他也在揽聚日益扩大的“富二代”阶层所钟爱的其他战利品。 在温哥华最昂贵的山腹社区英属领地，他买下了乔治国王路963号的一座800万加元豪宅，其中一大部分是现金支付。 他还用现金购买了桑拿斯一栋价值约1700万加元的都铎复兴式房子，那是一座带有精致花园的10卧室豪宅，而桑拿斯则是温哥华最让人向往的老钱社区。 苑刚购买了一辆宾利和一辆劳斯莱斯，价值超过25万加元。他还购置了一座200万加元的私人岛屿——维多利亚岛附近的皮姆岛，以及一艘阿兹幕(Azimut)游艇，这两样都在他母亲名下。 苑刚还拥有桑拿斯这栋价值约1700万美元的都铎复兴式宅邸，这是一座带有精致花园的10卧室豪宅，而桑拿斯则是温哥华最让人向往的老钱社区。 苑刚还拥有桑拿斯这栋价值约1700万美元的都铎复兴式宅邸，这是一座带有精致花园的10卧室豪宅，而桑拿斯则是温哥华最让人向往的老钱社区。他的家人在接受采访时称，为避免第二处住宅产生的税费，苑刚不想把所有资产都放在他本人名下。 2010年，他请比他穷的表亲李晓梅（音）、她的丈夫赵利和他们十几岁的女儿弗洛伦斯(Florence)前来和他一起生活。赵利帮他打理生意，李晓梅帮着记账、做饭。 身高勉强到5英尺的赵利性格温顺，在他9岁那年，父亲被打成反革命并送去劳改，他的生活因此变得四分五裂。他在学校遭到了无情的霸凌。“我感到生活没有一点希望，”赵利在谋杀审判中作证说。 但结婚后，他的运势有所好转，办起了一家成功的印刷公司。 2007年，他们一家怀着一种典型的加拿大经济移民梦，去了蒙特利尔。当表弟邀请他们前去温哥华，给他们迅速向上层社会流动的机会时，他们毫不犹豫地答应了。他们住进了乔治国王路的豪宅。 据了解这家人的人说，没过多久，事情就开始恶化了。 苑刚在中国的生意开始走下坡路，对于要养着赵家这件事开始心生不满。前雇员说，赵利开始欺负苑刚在加拿大的公司的员工。 不过，赵利的女儿、有志于成为时装设计师的弗洛伦斯，以“Flo-Z”这个名字在加拿大获得了新的成功。26岁时，她参加了一个受欢迎的YouTube真人秀《公主我最大》(Ultra Rich Asian Girls)，节目在温哥华和亚洲部分地区有一群拥趸。 节目展现了温哥华的中国超级富豪的生活方式，其中有四个年轻女人，包括弗洛伦斯和台湾购物狂CocoParis，她们用吸管啜饮昂贵的波美侯(Pomorol)红酒，在威尼斯疯狂购物，讨论有钱的丑男友和没钱的帅男友孰优孰劣。 弗洛伦斯·赵在YouTube节目《公主我最大》中的截图 “我们没有用别人的标准限制自己，我们这样很棒，”弗洛伦斯在节目中自豪地说。 在其中一集里，弗洛伦斯被拍到在苑刚后来遇害的豪宅中的室外游泳池旁锻炼。弗洛伦斯没有回应记者的采访请求。 朋友们说，她告诉他们，被她叫作“叔叔”的苑刚是个可怕的花花公子，她害怕和他独处。该节目的制片人凯文·李(Kevin Li)说，她告诉他，她刻意避开叔叔，说他有种“不好的感觉”。 2015年5月一个阳光明媚的周六，苑刚和赵利发生了最后的一场争吵，苑刚说他想娶弗洛伦斯。 她父亲很生气。“你是个畜生，你猪狗不如，”他对苑刚说。 赵利说苑刚很生气，用锤子砸向他。法庭证词显示，赵利随后朝他开了两枪。然后他开始分尸。 他作证说：“我听有人跟我说过熊，怎么把熊切开。” 他的律师辩称，苑刚的求婚令赵利愤怒，他是在被激怒的情况下杀人，因此是犯有过失杀人罪，而不是谋杀罪。过失杀人没有最低刑期，而谋杀罪则可能面临终身监禁。 但受害者的家庭律师约翰逊说，赵利生气是因为苑刚正在出售他位于萨斯喀彻温省的农场，并把他排除在交易之外。 作为证据，他指出，赵利的妻子李晓梅在案发两天后将200万加元转入了自己的银行账户。李晓梅曾帮助管理苑刚的账户。她被指控犯有盗窃罪，目前正在等待审判。 对这起谋杀案的审判预计将在未来几个月做出裁决。 在案件引起公众关注后，七名来自中国的女性站出来声称，她们的孩子应得受害者价值约2100万加元的加拿大不动产的一部分。 一起备受瞩目的民事案件曝光出苑刚有多达100名女友。在这起案件之后，一名加拿大法官裁定，苑刚的遗产应该分给五个与他DNA匹配的孩子。 在他遇害的豪宅里，一名房地产经纪人试图淡化这栋房子的血腥历史，用一张写着961号的贴纸盖住了原来的地址963号。前不久的一个大雨天，邮箱里塞满了未拆的水电费账单，收件人是赵利。 这栋房子后来被卖给了一个伊朗家庭。 “没有中国人愿意住在这里，因为他们知道发生了什么，”约翰逊解释说。“他们认为这会带来坏运气。”   信息来源：纽约时报 … Read more

“生意清淡了很多。”一位加拿大房产投资中介负责人卫刚（化名）如此感慨。 18个月前，他几乎每周都要接待2-3批中国高净值人群购房团，带着他们跑遍温哥华、卡尔加里、埃德蒙顿、多伦多等地区看房买房。甚至当时业界流传着一句话：“每班从中国飞往加拿大的飞机里，逾40%乘客是来买房的。” 他们戏称这些投资者中，大多都是多金的“中国大妈”。 但如今，他每个月只能接待1-2批中国购房团，相比以往购房团的一掷千金，如今他们显得格外谨慎。这背后，是加拿大楼市持续处于价跌量减的困局导致。 加拿大房产协会（CREA）早些时候发布的数据显示，今年二月加拿大房屋销售量环比下降9.1%，创下自2012年11月以来的新低。 “4月的情况肯定不会好转，因为加拿大楼市最大的海外买主——中国土豪现在考虑的，是尽早抛售套现，而不是抄底。”卫刚指出。近期他接到多位中国富豪抛售加拿大别墅的咨询，人数比2017年高出了3-4倍，但问题是即便他们降价10%出售，也未必能找到中国同胞接盘。 投资机构Des Voeux Partners首席投资官Jesse Friedlander认为，不少加拿大房产中介机构将这种困境归咎于中国富豪买涨不买跌，以及近期其他影响因素。但事实上，这背后的深层次原因，是越来越多计划海外投资房产的中国高净值人群趋于理性——他们知道前些年加拿大房价大涨是中国投资客炒起来的，现在不愿接最后一棒。 卫刚直言，由于赴加拿大投资买房的中国高净值人群越来越少，他已经在考虑转行，否则离失业就不远了。 从抄底到观望 加拿大楼市持续低迷，在2018年一度达到“高峰”。 加拿大房地产协会（Canadian Real Estate Association，CREA）发布的最新数据显示，去年加拿大房价较2017年大跌5%，是2008年以来首次下跌，跌幅甚至达到1995年以来的最大值。与此呼应的是，去年加拿大房地产市场总成交量按年减少11%，也创下2012年以来最低值。 值得注意的是，加拿大房价下跌的重灾区，恰恰是此前中国投资客蜂拥而至的西海岸温哥华以及卡尔加里、埃德蒙顿等地区。但是，这些地区的房价大跌，并未激发“中国大妈们”的抄底热情。 “去年初加拿大房价下跌初期，中国投资客曾一度涌入打算抄底，但后来他们发现加拿大房价跌跌不休，就不再光顾了。”卫刚直言，甚至当时部分已经签订购房合同的中国投资客宁可放弃保证金，也不打算履行购房付款合同，原因是去年底加拿大房价一度下跌逾4%，导致保证金损失小于房价跌幅。 在他看来，中国投资客不愿抄底加拿大楼市，主要是两个原因，一是发达国家对海外买家征收的税越来越重，让越来越多中国高净值人群望而却步，二是加拿大去年以来收紧了按揭贷款政策，同样加大了中国高净值人群的海外买房财务成本。 “的确有不少中国高净值人群被从严的买房政策吓到了。”他分析说，去年底以来他接触的数位中国高净值投资者，原先准备抄底温哥华的楼市，但在申请按揭贷款时，发现当地银行对他们的财务状况做了极其严格的“压力测试”，加之此前加拿大央行三次加息导致贷款利率大幅增加（超过不少中国投资客承受能力），让他们觉得特别“不爽”，最终果断决定放弃加拿大买房计划。 如今，不少加拿大房产中介机构只能“紧盯”有意移民加拿大的中国高净值人群，因为对他们而言，在当地买房属于“刚需”。 “不过，要让他们掏钱买房，绝非易事。”一位海外投资移民中介机构业务主管向记者直言，他们在申请移民过程，已经对加拿大楼市动向相当了解，只有当加拿大房价跌入底部，他们才会出手购买。 海外房产投资趋于理性 面对加拿大楼市持续低迷，投资银行也开始“泼冷水”。 ING分析师James Knightly发布最新报告指出，房屋销售滑坡、偿债成本提高以及房贷新规都对加拿大楼市构成持续低迷的压力，预计未来数月加拿大楼市依然处于价跌量减的困境，直到秋季加拿大政府落实新的房地产刺激政策，才有可能让加拿大楼市价格摆脱下跌局面。 卫刚一度乐观认为，这预示着自己的清淡生意也将随之迎来拐点。 4月以来，他一直待在中国，向众多高净值人群介绍加拿大新房地产刺激政策对房价的拉动效应，激发他们的抄底热情。 但此举收效不佳。“现在很多中国高净值人群变得格外理性，一方面他们知道前些年加拿大楼市价格暴涨，就是中国人炒起来的，即便现在房价回调，自己也不会接最后一棒；另一方面他们对加拿大楼市做过详尽了解，对真正的抄底投资时机有着自己的判断。” 比如，不少中国大妈知道加拿大家庭债务达到本国GDP的176.3%，处于全球最高水平，因此他们认为一旦加拿大楼市价格持续下跌，越来越多加拿大居民会因为无力还贷偿债而被迫抛售房地产，到时加拿大楼市价格才会出现真正的“底部”与抄底机会。 令他惊讶的是，一些高净值人群近期将不少资金转向A股赚取高收益，静待加拿大楼市价格“最低”时，再考虑赴加买房的事宜。 “但我最大的担心是，即便加拿大楼市价格到了真正的底部，中国富豪也不会前来，因为外部的诱惑太多了，东南亚、德国、希腊很多房地产中介商都在争夺‘中国大妈’。”卫刚坦言，现在他最直观的感觉是，中国大妈们正在悄然放弃加拿大房地产投资。 抄底资金转向 在民间舆论似乎对加拿大的投资环境失去信心之际，数据显示，海外资本似乎嗅到了加拿大触底反弹的机遇，纷纷杀回了加拿大。 加拿大统计局最新数据显示，2018年最后一季，加拿大得到的海外直接投资总额达到约172亿加元，不仅超出1981年至2018年的平均季度数据一倍之多，还创下了近两年来的增长新高。而整个2018年内，加国得到的海外投资总额更较前年同期上升了60%。 值得注意的是，在其他海外资本争相“抄底”加拿大的同时，中国资本撤出加国市场却已成无可争议的事实。2018年内，中资在加投资总额由前年的84.5亿加元下降至44.3亿加元，几乎腰斩。 对于中国的“大户”与“散户”资本来说，矿产资源以及房地产曾是加国最具吸引力的两大题材。而如今，随着中国投资者的热情冷却，石油与房子的市场热度也未能在此次的“抄底”大潮中得以复苏。 当下，海外投资者最热衷的加国投资题材包括数字科技、营养学、高精尖制造业、人工智能以及海洋科学等产业。 在新一代的投资人看来，“安全”与“稳定”或许不再是加拿大投资市场吸引人的地方。出色的高等教育体系、接近美国的社会环境、相对宽松的资本控制与庞大的华人消费市场，或许才是“抄底加国”后的新发展方向。   信息来源：21世纪经济报，加西周末  

【七天讯】（记者颜宏）魁省大型老人院经营公司Groupe Maurice因与其长期金融伙伴Ipso Facto发生矛盾，被Ipso Facto告知限期两个月撤出资金。面对这种情况，Groupe Maurice集团公司老板Luc Maurice只有三种选择，要么找到接盘者，要么自己出资买下Ipso Facto所持股份，要么关门。最终经过紧急磋商，美国医疗健康产业房地产基金Ventas出资20亿收购了Maurice集团公司85%的股份，其中9.87亿用于购买Ipso Facto原来持有的股份，Luc Maurice持有剩下的15%股份。 Groupe Maurice集团公司是魁省养老行业的旗舰，总部在蒙特利尔，在全省经营着31所老人院，共1万个床位，占市场总额的9%，雇佣着2千人。而收购这家公司的Ventas也是业界大佬，成立于1983年，总部位于伊利诺州的芝加哥，是美国最大的医疗保健行业房地产投资信托机构之一，在美国40多个州、加拿大以及英国拥有1,200所老人院、老人公寓住宅、老人专业护理机构和医院健康护理中心等。这起收购事件一经公布，就引起很大反响，又一家魁省大型企业落入外国人手中，不仅行业内部人士纷纷表示遗憾，反对党也指责魁省投资机构Caisse de dépôt没有伸出援手。 Luc Maurice在接受媒体采访时情绪激动，一度哽咽的说不下去话。面临自己一手创建的公司可能关门的情况，他一方面很庆幸及时找到投资人，另一方面也很遗憾公司的控制权没能留在魁省而是落入美国人手中，并感谢所有住户这一段时间来对自己的支持。虽说Ipso Facto给了两个月时间，但Luc Maurice前期都在试图找到魁省的接盘侠，真正和Ventas接触、谈判的时间只有不到3个星期，在签订协议前，自己已经连续60个小时连轴转。他还澄清说Caisse de dépôt并不是不想帮助他们，而是没有相关领域的投资经验。到目前为止，Caisse de dépôt从来没有在老人健康、护理方面投资过，内部缺少了解该行业的管理人员。Caisse de dépôt的新闻发言人Maxime Chagnon也表示，尽管为了挽救该集团公司不被易手而进行了各种推演，但都没有找到一个解决办法既能满足Maurice集团公司的资金需求，也能保证自己公司投资的收益。 老人院投资有力可图 随着加拿大老龄化的加剧，对老人的住房、护理以及健康服务的需求也越来越多。为满足老人特殊需求带有照顾、护理和医疗用途的房地产市场正在创造新的投资机会，越来越多的投资公司、银行、房地产信托机构以及个人投资者对养老类房地产市场感兴趣。 根据加拿大社会发展委员会的统计，预计到2036年，加拿大会超过65岁的人口将超过1千万；到2051年，大约25%的加拿大人年龄将超过65岁。尽管目前老人院的一个床位根据条件和服务不同要价在1,000-5,000元之间，但服务质量较好的老人院需要等待几年时间才能排上一个床位。 卑诗省正在建设的全加拿大首个专为老年痴呆症患者（阿尔茨海默症）设计的老年社区the village langley，还没有建好，预约人数就已经超过了预期，项目负责人Elroy Jespersen表示开业以后，会想办法继续扩大规模，以接纳更多有需要的人。这里每个月的租金起价为6950元，最高可达7800元，还不包括老人的个人开销，如卫生用品等。  

凌东宇 之前我们了解了一些消费者享有的权利，以及如何避免与商家发生矛盾。今天就来看看如果与商家发生了冲突该如何解决。 1. 了解自己和商家各自的权益和义务 在国内我们经常能看到一些广告写着“跳楼大甩卖”、“只限今天，只要998，XXX抱回家！”、“性价比最高的XXX，某某某都在用！”。如果您在魁北克看到类似的广告，并且您或亲友购买了该商品，却在之后发现商品名不副实或是商品不仅没打折反而价格虚高；那么该怎么办呢？ 首先，您要了解商家是否有权这么做以及自己拥有什么样的权利。您可以电话咨询消费者保护办事处(Office de la protection du consommateur)，也可以自己查询相关法律法规（Loi sur la protection du consommateur—消费者权益法）。查询过后您将了解，商家不得以任何方式用虚假或误导性信息欺骗消费者，这其中就包括不得误导消费者使其认为商品已经打折而实际并未打折，以及诱使消费者相信某商品有某种并不存在的优势 。在上述那种情况下，您有权要求商家对您做出补偿（比如退换商品或退还部分钱款）。 尽管消费者享有很多保护，但商家也拥有一定的权利。比如如果刚购买的商品不好用了，消费者有权去找商家要求退换；但如果商品的损坏是由消费者不当的行为导致的，那么商家不予负责。所以在遇到问题时，第一步就是了解自己和商家的权利和义务。 2. 整理好相关文件和证据 在初步了解了您和商家各自的权益和义务后，如果您认为自己有权要求补偿，第二步就是整理证据。首先您要把有用的文件按照时间顺序和重要程度整理好，并做好复印件。然后明确商家的行为不符合哪几条法律法规，以及根据法律您有哪些权利、事情有哪些解决方法。您可以把这些写在纸上以保证之后您可以清楚的论述出来。 有用的文件可能包括收据、使用说明书、维修保障书、合同、广告、和商家的聊天记录、商品的照片、专家对商品的评估等。在不同的情况下，需要的文件也不同，但保险起见最好把所有相关文件都整理好。 3. 与商家和平沟通 在做好以上准备后，您就可以和商家约谈了。这时候您需要找对主事人，确认对方有能力做出决定。如果可能的话，谈判时最好有第三者在场。如果取得了对方的同意，您也可以对谈话进行录音。假如前两种都不适用，您可以在谈判时做书面记录以留证。理想的情况是问题在这一步就被解决。 4. Mise en demeure—正式通知信函 如果谈判的结果并不让您满意，那么您可以考虑给商家寄一封Mise en demeure 正式通知信函。一般这种信件是由律师来起草（也就是律师函），但您也可以在政府网站上找到模板后自行撰写。需要写清楚具体发生了什么，主要问题是什么，您有什么权益并希望得到什么样的结果。您需要对方一个合理的期限，要求对方在期限内做到您所要求的事情。您需要为这封信函做个复印件，并确保商家会收到信函。有一些矛盾是在这一步被解决的。 5. 调解（如果情况适合的话） 如果问题仍未被解决，在您和对方都同意调解的情况下，你们可以找位调解师（Médiateur accrédité）来解决矛盾。调解的好处是价格相对低廉，并且耗时也很短。调解师会试图帮双方找出双赢的解决办法，但你们有权中途停止调解。是否接受调解师的建议也是由当事双方决定的，如果你们调解后达成了共识并签了协议，那么你们将需要遵守这个协议。相当多的争端都是经过调解而消弭的。 6. 去魁省消费者保护办事处投诉 如果没能调解或者调解并未得到结果，您可以考虑去消费者保护办事处投诉。具体步骤在它的网站上写的很清楚，您也可以向其致电以便得到帮助。 7. 小额法庭 如果事情实在得不到解决，而您又有充足的时间和精力，您可以去小额法庭提出诉讼（在涉及金额不超过15000$的情况下）。因为律师不能为您在小额法庭辩护，您必须自己出庭，所以前几步的准备就显得尤为重要。另外，虽然律师不能代您出庭，但您可以咨询律师以得到建议并让其帮您做好出庭前的准备。 以上就是关于解决与商家的矛盾的一些可行步骤，希望可以帮助到大家。我们下期见。 免责声明：以上内容仅供参考。由于每个案例的情况都有所不同，如果您需要帮助，请联系律师以便得到法律咨询。

有这样一种贷款，你只需每月付利息而不用还本金，听起来是不是很美好？这还真不是做梦，加拿大信贷机构 Merix Financial 就率先向市场推行了“无本金贷款”，并指出对退休养老来说尤其划算。 所谓“无本金贷款”，又称“只付利息贷款”。顾名思义，这种贷款与传统的抵押贷款不同，它只要求借款人在贷款初期偿还贷款的利息部分，无需偿还本金。而在预先设定的期限（常见的有5年、7年、10年等）过后，信贷机构才会开始要求借款人一同偿还本金和剩余的利息。 根据Merix Financial的宣传材料，假设某借款人以4%的固定利率申请一份为期超过25年的400,000加元的贷款，依照常规的还款方式，其每月的还款额为1,900加元左右；而如果选用“无本金贷款”，在其仅需支付利息的阶段，每月的还款额仅为1,300加元左右，可腾出600加元的现金流。 Merix Financial举例说，假如你有： 一个50万元的住房，每年升值2％; 400,000元的抵押贷款; 你目前每月RRSP存入500元; 你的边际税率为37％; 你的RRSP年回报率为4％。 现在，假设您有两种新抵押贷款可选择：定期的固定五年利率3.49％，或者五年固定利率3.88％的“无本金贷款”。 如果只支付利息，您的贷款每月将减少505元，这样你可以在RRSP中投入更多。 经过认证理财师测算：五年后，采用“无本金贷款”借款人的税前净值为243,741，而首付20%即10万首付的贷款者此时税前净值238,923元，二者相比差了4818元。也就是在短短60个月内，“无本金贷款”者税前净值多出近5000元。真正的魔力还不在于此，因为有多年复合市场收益。 25年后，“无本金贷款”者的RRSP远远超过其他贷款者的两倍。一旦退休，房主可以换小房并偿还剩余的抵押贷款。 Merix Financial也承认，风险一定存在。如果房价下跌，一切皆有可能。不过该机构认为“无本金贷款”的风险实际上低于典型的保险抵押贷款。理论上说“无本金贷款”对贷款机构来说风险巨大，事实上，依据加拿大房地产协会的平均价格数据，全国平均房价从高峰时期有限下降。加拿大的长期住房升值率为3％以上，因此从长远来看，拥有该产品的房主即使没有支付本金也有可能投资房产。 当然，天下没有免费的午餐，“无本金贷款”的“无本金”也只是暂时的。当约定的期限到达时，借款人的还款额将面临突然上涨。羊毛出在羊身上，借款人前期感觉像是白来的每月600元现金在此时将会换个面孔，重新以负债的形式出现在账面上。 显而易见，这种贷款形式对于当前现金流紧张，却有心购买房产的人士十分具有吸引力。这对于陷入疲软的加拿大楼市来说，无异于一剂强心针。当然“无本金”的贷款形式也意味着风险，引发了业界对于加国金融安全的隐忧。 2008年美国金融危机就与“无本金贷款”不无关系。美国在2002年为刺激房产市场推出结构与“无本金贷款”相似的“30年浮动利率贷款”，仅要求借款人在贷款的前五年依照极低的利率还款，而且很多机构推出零首付贷款。在房价蒸蒸日上的时候，对于买家来说银行这无条件借钱让你发财，不借白不借，直到金融危机爆发。 几年前，澳大利亚房地产市场进入新一轮的疯涨周期，而当地信贷机构也借机向购房者大肆发放“无本金贷款”形式。据统计，仅在2014至2015年间，澳大利亚批准了价值7,060亿澳元的贷款额，而其中有42%的贷款为“无本金贷款”。如今，有一大批贷款人的“5年无本金还款期限”已经或即将到期，而市场已经出现警戒迹象。澳洲的房价显示出了明显的回落态势。一旦发生大面积的借款人违约现象，澳洲房产市场或难逃风暴洗礼。   来自：加国无忧 作者：谈海  

【七天讯】（记者 梓丰）一般来说，看到满意的住房，并签了offer之后，这个文件就具有了法律约束力。为了保护买家，政府也规定了买家可在offer上注明“条件”，即如果某项“条件”不符合，买家可以解除购买合同而不承担任何后果。当然，这个“条件”，不是可以天马行空随便写的，在加拿大最常用的“条件”主要有： 1.）贷款（Financing）：买家的按揭贷款是否通过； 2.）验房（Inspection），如果发现问题重大或者太多，导致维修费用过高； 3.）查验房产证（Title Search），可查证是否存在地役权或通行权等； 4.）房屋情况披露（Property Disclosure Statement），可揭示房屋是否有明显或隐藏的缺陷等； 5.）保险（Insurance），房屋是否能顺利购买房屋保险； 6.）共管物业的文件（Strata Documents），根据买家提供的最近2年会议记录、工程报告、物业条例、财政状况等文件，买家有权确定是否继续执行合同； 最常见的附加条件是前面两种，但南岸Brossard的市民Nicolas Dupe 就遇到了另外一种从来没想到过的情况。 去年夏天，因为孩子们都已经长大离开，Nicolas觉得现住的房子对他们老夫妻来说太大了，就决定卖房。房子挂出去后，陆续有人来看房。有一天，一名华人经纪带着一对年轻人来看房，看过之后，经纪说看房的女孩很满意，两天后就提出了意愿购买价格，经过一翻讨价还价，最终房价定在31万5千，买家和卖家在8月底签订了正式的offer，验房也顺利通过了. 正当Nicolas满心欢喜的准备着过户、搬家事宜时，他的卖房经纪突然告诉了他一个坏消息：签下offer的中国女孩没有合法身份，正在申请的学生签证有可能被据，所以房子可能不买了。Nicolas在震惊之余，更感到气愤，因为他从头至尾都没有被告知这个女孩的身份问题，现在他的房子是否能够卖出就取决于加拿大移民部是否给女孩签证，而这是他无法控制的因素。如果他立刻取消offer，那么就是他违约，所以要支付卖方和买方两个经纪的中介费，共计1万4千元；但如果他不取消，万一女孩的签证没有批下来，那么延误卖房的损失也将全落到他身上。 Nicolas指责双方经纪没有告知他这么重要的信息，魁省房地产经纪自律组织OACIQ（Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec）副总裁Caroline Champagne也表示，地产经纪有责任向卖房者或购房者告知所有的相关信息，以便双方能对各自的情况有个清晰的认识，做出正确的决定。Nicolas认为自己被隐瞒了这个信息，如果购房者在offer上加上这个限制条件，一方面可以保护她自己，如果她的签证没有被批准，就可以不用承担任何责任的取消offer；另一方面也会提醒自己，在收到offer时可以根据这个信息决定是否接受。而现在，自己是在被蒙在鼓里的情况下进入两难的境地，将受到不可避免的损失，所以他把责任完全归咎于地产经纪。 Nicolas的卖房经纪Suzanne Lefebvre表示，如果买方没有向自己提出特别的信息，那自己也不会去做推测她是否有合法身份，所以责任不在自己。而买方经纪François Wang表示，签订offer时，他的客户持有合法的旅游签证，所以她有权买房；在知道她正在申请学生签证时，François Wang也曾向他的客户建议在签订offer时应该加上一条是否获得学生签证的条件，但他的客户拒绝这样做，所以他也没有办法。 转了一圈，谁都觉得自己没有责任，更没有人愿意承担Nicolas的损失。Nicolas只好自己抗争，他先是要求双方经纪在不管什么原因取消offer的情况下不能向自己要求佣金；接着又申请法律程序要求买房人赔偿他的损失，最终获得了8,000元的赔偿。 针对这个实际案例，魁省职业公证师协会（Association professionnelle des notaires du Québec）主席Isabelle Couturier认为，卖房人在offer接受时应该要求买房者在信托账户里存上一笔定金，这样万一出现毁约的情况，可减少损失，特别是买房人具有海外背景的情况下。同时，要求一笔定金，也能看出购房者是否有诚意。 而对买房人来说，签下的offer是具有法律效应的，不能随便毁约，后果可能很严重。卖家可以以实际的损失、相关连带的损失，甚至精神损失起诉买家，要求的赔偿可能会是天文数字。除了金钱赔偿外，买家还会面临个人信用丧失的问题。一旦一个人的毁信次数达到一定程度，将会在贷款、升学、求职、投保、看病等各个方面遇到困难。而一旦信用出了问题，将要付出很大的努力、很长的时间才有可能恢复到原先的信用等级。在这个事件中，这个中国女孩还算是幸运的，Nicolas没有深究，只让她赔了一笔钱而已。