房产

（接上期）而万千华人家庭里，吴京华和他造成的SiPort血案就是这一切悲惨的一个极端表现。 “硅谷稍微上点年纪的华人家庭应该都忘不掉那次血案。”邹君说。 2008年底，经济危机爆发不久，51岁的硅谷工程师吴京华就陷入了困境。 从2004年加入位于硅谷Santa Clara 市的科技公司SiPort，房市一路高涨，吴京华和太太就一起大量购入投资房产。除了Mountain View市的自住房外，吴京华利用付首付，用租金付贷款的方式还迅速在2005年6月到10月在阿肯色州、加州、华盛顿州投资了19套房产，其中大部分都利用了银行的贷款。这些房产分布在3个州、8个郡县，总价值240万美金。 这样的好景不长，到了2008年次贷危机爆发，吴京华一家陷入了房贷过重导致的财政吃紧。为了解决困境，吴京华先是夏天出售了HotSprings Village的建地，又在秋天低价贱卖了华盛顿州的投资房产。 本就拆东墙堵西墙疲于应付高额贷款的吴京华还是被接下来突如其来的事情压垮了最后一根稻草。 2008年11月14日，吴京华毫无预兆地接到了自己被裁员的消息。瞬间，背负的巨额房贷和经济压力让他喘不过气，也看不到希望。 随后，吴京华做出了让家人和朋友都震惊的举动。他吃过午饭回到家里，带上了一把手枪返回公司，连续开枪射杀了包括直属上司、CEO以及办公室主任在内的三人，而后仓皇逃离。 在SiPort不远处工作的一位工程师表示，当时整个Santa Clara的Scott Blvd都被警方封锁了，能听到外面不断有直升机低空盘旋。 几天后，吴京华还是被警方在家附近的街道抓捕。 而这把冰冷的枪击碎的除了三个无辜之人的生命外，也击碎了51岁吴京华在美奋斗20余载所积攒下的美国梦。 “我想到了我的三个孩子。”已经有些秃头的工程师吴京华在庭审时对法官表示自己压力很大，借口因精神失常犯下重罪。 但最终，吴京华仍没能逃脱法律的制裁——被判处一级谋杀罪名成立，终身不得假释。 吴京华并不是唯一一个在那个时候走向极端的人。根据美国Journalist’s Resource统计，从经济下滑开始，美国大约有4750人因为经济出现问题而选择自杀。 邹君回忆起那些年仍然心有余悸。 “这几年 我看着我们前几年买的房子房价翻了倍。尽管开心，但我知道，经济不可能一直这么好的。”邹君表示对于经济学上的轮回来说，10年已经很长了。“这就好像一只靴子落了地一样，大家都知道经济危机早晚会来，不过到底多早多晚，恐怕难以预料。” 所以她现在看着那些投机者和房屋中介疯狂转发各大科技公司上市将进一步推高房价、并且大呼经济将迎来下一个高点的文章，就觉得有些厌烦。 2000·扎堆的IPO是场噩梦：上市当日翻700%，一年后跌剩1% 在过去半年中，硅谷的大公司科技股经历了下跌和回涨，房市经历了暴跌和回暖，但无论回涨和回暖，却仍然离最高点还有一段距离。于是，人们把希望寄托在这一轮即将扎堆上市的科技公司身上。 今年3月，Lyft的创始人Logan Green和高管们就马不停蹄地巡游了大半个美国，为上市做着最后的游说路演工作。 在纽约曼哈顿中城市St.Regis酒店20楼，路演场地内拥挤得水泄不通。400个来自华尔街的高层和投行们参加了这场超过1小时的路演。由于实在挤不下，另外80人不得不被请到隔壁间观看大屏幕转播。 Lyft的高管们告诉上百名台下的投资人他们将带来20% EBITDA利润（税息折旧及摊销前利润）。 不过对于精明的华尔街人提出的关于何时盈利、以及哪怕至少在一个城市验证盈利模式行得通的问题，Lyft的CEO拒绝回答。 “一个小时的演讲，他没有给出任何公司即将盈利的清晰的时间线。这是危险的。”投资人对等在门外的媒体CNBC表示Lyft过去几年的连年亏损的确让华尔街的投资人们看到了风险。 “20年前，我就见识过这样热闹的路演场景。”《纽约客》编辑John Cassidy在Lyft上市后这样回忆道。 “20年前的今天，我坐在纽约东六街上的高级私人会所——大都会俱乐部里，观看了一场在线旅游订购网站Priceline高管们关于公司即将上市的群情激昂的演讲。” 那时候正处于上一轮互联网泡沫的高潮，房间站满了想要最后机会冲进市场的基金经理，股票分析师以及其他华尔街的大人物们。Priceline的CEO Richard S Braddock对着人群慷慨激昂地表示他的公司将有能力去彻底改革不光是旅游业，更是在线销售和金融服务。 几天后，Priceline上市并开始公开交易，起初16美金一股。投资人疯了一样购入大量Priceline股票，上市第一日股票就飙升到69美金一股，上涨约330%。 投资者们并没有停下来。三周后，Priceline股票超过150美金，市值飙升到200亿美金——而这个数字甚至比美国全部航空公司市值加起来还要高。 两年后，泡沫破裂，Priceline的股票仅仅剩下2美金一股，距离最高点仅剩不到2%。 可以说，2000年那次危机前后，科技股IPO全部都经历了暴涨和断崖式的下跌。 在1999年，科技圈泡沫鼎盛时期，一共有546家公司申请IPO，其中117家科技公司在上市第一天股价增长超过100%，而最疯狂的VA Linux在上市第一天股价暴涨733%，Foundry Networks以及Cobaltnetworks均有首日增幅约500%的疯狂历史。 但经济危机一爆发，科技公司的股价瞬间崩塌——在1999年上市的公司中有63%的公司在2000年跌破了发行价。同年，纳斯达克指数从5000点狂泻66%，上市仅一年的VA Linux股价从最高点200多美金一股跌去约95%，仅剩8.49每股。亚马逊的股价从100多美元下跌到个位数；思科也从80美金跌到13美金，跌幅84%。而后20年，思科的股价也再没有回到鼎盛时期。 同时，科技新贵们接连宣布破产和倒闭——创立两年融资超过1亿6000万美金，刚上市股价就翻4倍的eToys宣告倒闭；曾经IPO当日从14美金一股攀升到75美金一股的网景还有曾经红极一时的Pet.com也都在这一年戏剧化地结束了运营。 一时间，信奉钱能轻易生钱的年轻人慌了神。那些手里攥着干股等着上市财富自由的工程师们在一上市就已经用存款交付了大额的行权税。但行权后，手里的股票价格却没有挺过6个月的解锁期，在半年期间不断下跌。更悲惨的是，其中一部分人还成了当时失业潮的牺牲品——一旦被迫离开公司，员工需要在30天内卖掉公司股票，而当股价低于期权价格时，就几乎变成废纸。 可以说，狂热到冷静，2000年那一批IPO科技公司们用了不过两年时间。 2019·轮回和“洗牌”：IPO疲软，裁员潮开启，小公司倒闭 时间到了2019年，科技公司上市第一枪——Lyft的“悲剧”却只用了36小时。 … Read more

【七天讯】（记者梓丰）魁省地产经纪人联合会（Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec）5月2日发布2019年4月份魁省房地产交易数据，结果显示蒙特利尔的房地产行情继续上涨，成为继3月份之后连续第50个月上涨。根据基于Centris网站的交易记录，4月份大蒙特利尔地区共有5,973套房屋卖出，比去年同期大增十一个百分点。 组成大蒙特利尔的6个地区房地产市场大都走势强劲，其中增幅最大的是南岸Rive-Sud，高达18%；其次是北岸Rive-Nord，16%；接下来南岸的Saint-Jean-sur-Richelieu的增幅为13%，Vaudreuil-Soulanges为10%，蒙特利尔岛内的交易增幅上涨6%， Laval也小涨了一个百分点。 如果从房屋的类别来看4月份房地产市场的话，所有类型房屋的销售都在增长，其中增幅最大的是公寓，销售量同比大增17%；含有2-5个单位的多层楼房交易也明显增加了12%；独立屋的销售则同比增加6%， 4月份房屋的销售价格也继续增长，其中多层楼房的价格涨幅最显著，比去年同期和上个月大涨了4万元，中位价从上个月的50万涨到54万；其次是公寓，增长幅度为6%，中位价达到26万；以往抢手的独立屋本月价格增幅最小，同比增加4%。 延续上个月的趋势，市场上的房源登记数量继续减少，市场上登记的房源数量比去年同期减少17%，四月份新登记的房源也下降2%。详情见下表。 2019年4月   销售 2019 2018 变化 总数 5 973 5 400 增长1 1% 独立屋 3 286 3 089 增长6% 公寓 2 190 1 864 增长17 % 多层楼房 (2-5 logements) 492 440 增长12 %         中位价格 2019 2018 变化 独立屋 330 … Read more

近些年来，加拿大的房地产市场持续火热，房屋的价格每年都在上涨，吸引了一大批华人投资客，再加之中国新移民的涌入，使得房产市场中华人力量不可低估。Condo公寓和House房屋作为加国房地产市场备受关注的两大房屋类型，推动着加国房地产市场的前进，主导着房地产价格及趋势，但也让不少人对此举棋不定：是买一套House还是买一套Condo，哪一个更好呢？其实，这个问题没有错和对的答案，纯粹是个人需要和生活方式的选择，无论你是个人，家庭，还是退休人士，首次置业者。House并不是只有大家庭才值得拥有, Condo也不是只有单身才愿意住。所以完全取决于你们自己! 不过为了帮助大家更好的思考这个问题，我这里指出几点： 1. 维护工作 你喜欢做木工吗，你喜欢做电工吗，你喜欢了解各种房子的知识，修修补补，打理花园，铲雪除草吗? 你愿意并且也比较空闲做这些事情吗? 其实大部分不是很喜欢修修补补的工作，不过如果你是个愿意并有时间动手的人，住在House是个不错的选择，House可以保持你忙碌，锻炼你的各种动手能力，给你建设家园更多的成就感。住在Condo里，管理公司会处理大部分的维护工作，公共花园的打理，屋子里需要你动手的地方很少，主要也就是摆摆家具，挂挂画。你要付管理费，好在是大家一起出。住在House里你也可以雇佣别人帮你做这些事情。 2. 维护成本 如果是在市区，大部分的House是老房子，所以你要准备随时会有突发的维护工作，修补工作，你要负担水电气、保险、热水炉租赁等等费用。不过还是那句话，如果你是一个动手能力强的人，这些东西难不倒你。你也会成为一个精明的业主来控制你的日常水电开支。住在Condo里不用担心你大门以外的维护工作，管理处会从你缴纳的储备基金里支付维修费用。现在新的Condo都是中央空调，通常你只需要支付电费，或者再加上水费。不过要注意的是，如果大楼维护的不好，维修费用增加，你的管理费用也会增加，你不能自主的控制你的成本，这让人感觉不舒服。一些老的Condo可能面临着大额额外的支出去维修某一问题，要千万注意。 3. 空间，后院和阳台 House 的空间一般比Condo大很多，有地下室和车库，还有前后花园，可以让你为所欲为。Condo 空间较小，你要仔细规划，买多了东西就放不下。不是每个人都喜欢大的空间，大空间意味着更多的清洁工作。有的人喜欢卧室在二层或者三层，这样子家里人活动的时候可以互不干扰，但是有些人喜欢所有的房间都在一层，这样避免爬楼梯。还有，很多人希望有个后院可以让孩子玩耍，烧烤，朋友聚会。而住Condo的人喜欢能够看到远一点的风景。 4. 附属设施 现在大部分Condo都配备有健身房，台球室，瑜伽练习室，Party Room等，有的还有游泳池。很多人希望所有这些设施都在自己脚边，因此选择Condo。不过维护的费用是从你每个月的管理费中出的。如果你基本不用这些东西，那住House 就可以帮你省下这些费用。 5. 地点和房屋价格的取舍 大部分的Condo都有着便利的公共交通，便利的生活娱乐设施在附近。基本上大部分的文化，娱乐设施和生活，学校都在方便的范围。对于在市区上班的人来说，住在地铁沿线极大地节省了通勤的成本和时间。如果你想要在同样地区买一个House,你需要付出3倍的价钱。 6. 个人隐私和邻里关系 住在House 里，通常你有着更好的个人隐私，因为你所有的东西都是独立的，你的Drive Way、你的房子、你的院子、同时有着更好的邻里关系，夏天你们经常会一起交流打理花园的经验。住在Condo理，你需要和别人分享很多公共的东西，你的房子和邻居只有一墙之隔，但是你和邻居们可能老死不相往来，因为住Condo的人员流动很快。 7． 安全，服务和限制 现在一般的新的Condo都有24小时的保安和前台服务，装有视频监控系统，烟感和煤气感应系统，外人进入Condo需要通过呼叫住户或者前台登记。同时前台服务帮你接受快递，呼叫各类水电维修服务，借给你一些器具，在你旅游的时候帮你监督家庭财产的安全。但是同时你也要接受许多限制，比如养宠物的限制，装修的限制，房间里居住人数的限制等等。House 是你独立负责，没有任何限制（除了法律规定的），你需要自己安装安全系统。 8.投资回报率 从投资的角度来说，由于House房屋包括了土地的价值，投资前景更乐观一些。House的价值不仅是建筑的价值，也包含了土地的价值，市中心的房价高一定原因也是与高土地价格有关，也因此更有升值空间。 Condo房屋由于土地价值稍显薄弱，同地段的升值空间会比House小一些，另外Condo还面临较强的“新旧”问题，Condo的生命周期比较短，通常以10年为分界限，10年内的价格增长普遍较好，因为人们总是喜欢“新”事物。众所周知，随着Condo年龄的增加，其内部设施就会越显老旧、跟不上时代，因此也就难以吸引人们了。 简单来说，Condo是希望最小化家庭日常事务和责任的个人和家庭的选择，以牺牲自由度和对物业的控制来获得更多闲暇的时光，而House是享受家庭琐碎，享受创造家园成就感的个人和家庭的选择，要求完全的自主和控制。   信息来源：魏宇的博客  

【七天讯】（记者 梓丰）今年的春季洪水来势汹汹，不仅比2017年那次来得早，还来得大，截止到记者发稿时为止，仅在魁省就已经有6,681座房屋被淹，3,458座房屋被洪水围困，10,149人被疏散。其中，仅在Sainte-Marthe-sur-le-Lac小镇，因一座已经具有40年历史的堤坝垮塌就导致了6,000多人被紧急疏散，2,500座房屋被淹。 蒙特利尔的情况较好，虽然市长Valérie Plante宣布把紧急状态延长至5月4日，但受灾地区主要集中在西岛的L’Île-Bizard和Pierrefonds-Roxboro，截止到本周一，这里有107座房屋里的人被疏散， 而且是自愿撤离，并不是政府强制命令的结果。而上周六，在Ahuntsic-Cartierville区曾发生一处临时堤坝泄漏事故，经过消防员、士兵以及防洪志愿者的及时补救，没有造成大的危害，目前这个临时堤坝已经被加高和加固，保护临近居民不受洪水之苦。 洪水对住房的伤害非常巨大，不仅会破坏地基、墙壁以及室内的物品，还会滋生霉菌，给屋内生活的人带来很大的健康影响。由于两年前才刚发过洪水，有许多人是再次被淹，甚至还有很多受灾民众刚把2017年进水的房子修缮完毕就再次被淹，前面花的心血和维修花费都打了水漂。面对这来自大自然的、超出人们控制能力之外的灾害，人们普遍在问：购买的房屋保险是不是该负责呢？很不幸的是，大部分的房屋保险都不包括洪水灾害。 魁省传统的房屋保险对水灾造成的损害一般包括室内水险和室外水险。室内水险指室内水管、下水道、暖气、热水器（有年限要求）等设施突然破裂造成的损失；室外水险指包括雨水或雪水从屋顶、门窗、墙体裂纹等渗入造成的损失。为什么不包含自然灾害的洪水呢？据网上流传的说法是根据各级政府的调查和警示，一些地区的水位上升是一种“可预见的”的现象，不是单纯的“意外”。而且联邦和省级政府会给受灾民众提供紧急的财务援助，所以保险公司就把洪灾排除在外了。但现在随着全球性的气候变化，极端天气发生的频率不断被刷新，“可预见性”的气候灾害已经变成不可预见：以前曾经是可以居住的地方，现在变得洪水频发；昨天还是宜居的地方，今天就可能变成龙卷风的通道，不再宜居了。 在2017年的加东洪水后，加拿大保险局BAC（Bureau d’assurance du Canada）曾建议各大保险公司修改现有的保险条款。到目前为止只有Desjardins, La Personnelle, Intact, Bélair Direct, Aviva, Co-operators 以及La Capitale保险公司提供洪水保险，但他们并不宣传这类保险，所以知道存在这种保险的住户并不多，而且这些保险公司拒绝接受处于被他们认定的、高危地区的房屋。即使推出洪水险的保险公司，也不提供房屋的全额保险，只保一定的数额，比如保10万或15万，理赔的过程也很漫长。BAC的数据显示，2017年的洪水过后，全国共有6,175户提出过理赔要求，但到现在还有1,750个案例正在处理中。 根据保险经纪Louis Cyr的说法，目前提供洪水保险的保险公司只给那些评定为风险小地区的住户提供这项保险，因为被淹的风险小，保险公司赔偿的几率相应也很小；而那些处于洪范区的房子被认定洪水风险高，所以不能购买洪水保险，而在现实生活中，正是处于风险高地区的人们才真正的需要洪水保险的帮助，保险公司这种唯利是图的政策让人无语，同时也给各级政府在划定居住范围时对可能出现的气候灾害应对敲响了警钟。 好在天无绝人之路，除了天气帮忙，降雨将减少外，魁省还在4月15日开始实施新的综合补偿和财政援助计划（Programme général d’indemnisation et d’aide financière）。这个计划可给潜在的受灾家庭提供每天125元（业主），或75元（租客），累计最高5,000元的预防资金，例如购买沙袋、搬动家电人工费用等，且无需收据，；还提供从疏散的第4天到第100天每天20元的临时住宿津贴；如果受灾民众接到政府的房屋修缮通知，住户还可获得每月1000元的生活补助；该补助还包括损害物品更换补偿，如客厅家具被损可补2000元，冰箱1000元，烤箱700元，餐桌850元，四把椅子200元，一套炊具200 元等等。具体的资助范围或申请办法可联系魁省公共安全部门，网址：securitepublique.gouv.qc.ca，电话：418 643-2433 或者1 888 643-2433。 另一个好消息是本次被淹的汽车损失将由保险公司全额赔付，魁省汽车保险协会(Société de l’assurance automobile du Québec )表示，魁省的汽车保险条款是统一的，一旦水进入车厢，超过了汽车底盘的高度，将被申报为全额受损（perte totale），保险公司将支付除了抵扣额度之外的全部损失。 今年除了魁省，安省和新不伦瑞克省多地也遭受水灾，多个城市宣布进入紧急状态。联邦国防部长Harjit Sajjan本周一表示，在洪水肆虐的加拿大中部和东部地区，已有2,000名军人在参与救灾工作，对比之下，加拿大在海外部署的军人只有1,600人。 加拿大春季洪水发生的频率越来越高，造成损失的范围越来越大，已经不是简单的“自然灾害”的问题，而是人类活动所引起的气候变暖所造成的，是气候变化的问题，是环境保护的问题。  

2019年，硅谷的人们仍沉浸在最后那点热钱带来的狂欢中——公司排队上市，薪资一路上涨，房价依然高企， 人们仍然相信自己有大把的余钱，也相信自己有用钱生钱的能力。 但经济总是轮回的。越来越多的现象预示着硅谷已经结束了这轮超过10年的鼎盛，甚至让硅谷那些“老”人们回忆起10年、20年前的经济危机带给硅谷的“灭顶之灾”——IPO 后股价剩1%，房价腰斩，甚至枪击惨案…… 那个热潮退去后的硅谷都值得我们重新回顾，甚至用来审视当下。这样，当潮水再次退去，我们这代新硅谷人，才不至于太狼狈。 十个月，跌了25万。 宁肯亏掉3万美金定金，张青青（化名）也决定迅速从硅谷房地产市场抽身，退掉去年4月购买的一套新建房屋。买入时，加上装修一共120万美金的房子，最终建好后今年被再次上市，售价仅仅95万美金。 “硅谷房市已经没有普通人想象中那么好了——越是过去几年拼命涨的地区，房价越是跌得狠。”张青青说。房屋售卖网站Zillow、Redfin上的滞后估价仍然把一些人蒙在鼓里。 过去半年，曾经因为要新建Google办公大楼而暴涨的硅谷核心城市之一——San Jose房价已经跌去了约四分之一。而张青青买的房子就在这里。 根据《旧金山纪事报》报道，硅谷房市从去年末开始，经历了上一轮经济危机过后最严重的遇冷，成交价逐步下跌。今年一月，湾区9郡县房屋中位数为73万美金，比12月下跌7%。从房屋出售数量来看，包含San Jose市的Santa Clara郡县在1月的销售数量比12月下降了29.9%, 比1年前下跌18.7%。 “有些房子停滞在市场上，有价无市很长一段时间了。但凡有一些装修不够到位或者临街、临高压线的硬伤，就卖不出去只能降价。”一位在湾区工作了十几年的华人房屋中介对硅星人表示，今年春天她的成交额只有一两套。而去年这个时候，她的成交额已经破了10套。 那些2018年上半年房子买在高点的人，少说也亏了几十万了。这里的华人管这种买在高点的行为叫“站岗”。回忆起过去几年房市的疯狂上涨，张青青说最夸张的时候，San Jose的房子一分钟涨一美金。无论中介怎么夸下海口忽悠房价飙升，一个月后总能变为现实。 沿着101高速的几个城市，只要是能住人的都叫价上百万美金，然后再被几个买家竞争加价10万、20万的卖掉，甚至San Jose一套被烧焦到坍塌的房子也被售出了80万的高价。 更夸张的是，硅谷无论是全职太太还是商场里的年轻售货员都跑去成了房产中介，甚至还有在Google多年工作的软件工程师辞职，一边当房产经纪卖房，一边自己买破房翻新再倒卖出去。 房价攀升的速度让投资者的热钱不断涌入。旧金山市发布的一份房价报告显示，旧金山出售独栋房屋房价中位数从2012年的66万美金蹿升到2018年的161万美金，几乎翻了三倍。 而张青青的第一套自住房也在房市过热的这几年中价值上涨了35%。张青青说那个时候，房价越高，年轻人越怕再涨下去就买不起房，投资人也怕不能及早上车赚上一笔。 这几年，硅谷的年轻人们几乎把全部积蓄都放进了房产和股票账户，不过，当任何人投资都能赚钱的时候，就证明市场中的泡沫已经要破了。 2018年下半年房市突然就冷静了 。 大概去年秋天，房市就出现了明显的滞销和因为滞销带来的毫无预兆的降价。 一个小区几个差不多户型的房子一起卡在市场上，哪个都卖不掉。卖家市场大概就过了一个秋天，就转成买家市场了。没有人加价抢房了，甚至买家主动愿意降价。张青青说那个时候，她意识到势头不对，毅然把自己付押金买的新房退掉了。 房市的“崩盘” 在去年十二月到达了一个顶峰——房市进入冰冻期，不论多好的房子，都会被卡在市场上。 尽管2019年的春天，房市稍微回暖，但如果仔细观察成交价，会发现哪怕是Google附近的房子也回归到一年前的水平。而在本周，位于“硅谷宇宙中心”Sunnyvale市曾经一房难求的新房楼盘也不得不像沃尔玛促销一样打出“赠送更多，节省更多”以及“直接降价10万”的广告。 硅谷一位比较悲观的中介认为现在很可能只是季节性回暖，且房价攀升的速度也远远比不上往年春天。如果五月底房市还不能像过去几年大涨，她担心到了接下来的淡季房市会遇到更多问题。 但对于“过来人”来说，可怕的不是房市低迷本身，而是它代表的经济的衰退。 “现如今的房市让我想起来10年前的‘浩劫’。” 在硅谷已经成家有娃，有着10多年媒体工作经验的邹君告诉硅星人。 那时，刚进入职场的她和已经在Facebook担任工程师的先生，都沉浸在如现在这般的脆弱的繁荣里，没有预料到经济危机即将发生。 2010·房“奴”的暗黑时刻：房产疯狂降价出售、压垮无数家庭 2007年的时候，形式一片大好：科技公司疯狂招人，连一年级的计算机专业本科生出去实习两个月都能给一万多。串联起科技公司的101高速也和现在一样堵车堵到夸张。 而到了2008年，风向突然发生了转变。 “有一天上班，我们老板突然就很焦虑地告诉每一个人，房利美和房地美破产了。”邹君仍然记得那天早上老板的焦躁。 房地美和房利美是美国两个住房贷款抵押公司，曾因发放高风险次贷而成为美国2008年经济危机导火索。 接下来短短几周内，全美经济发生动荡，每天新闻都被各种裁员消息充斥着。邹君用“哀鸿遍野”来形容那时的集体失业。 “周围很多平日里非常稳定的家庭都不得不接受夫妻双方有一人，甚至都被裁员的状况。不少没存钱习惯的本地人家庭经济相当吃紧。”邹君说西海岸还勉强过得去，东海岸或者科技领域之外的实业员工更惨。 “做建筑开发的，07年到08年问题没爆发之前每天都是忙忙忙，然后突然爆出来次贷危机，真的是一下子整个世界都安静了的感觉，有一两个月连个业务电话都没有，大约三四个月后，大家慢慢接受和了解了情况，才陆续回到工作轨道。”一个网友10年前写在华人论坛上的帖子最近因为房市不稳定被人们挖了出来。 一时间，钱放在任何地方都亏。邹君说那个时候论坛上大家发帖用得最多的词是腰斩。 “我们买的股票从300多刀跌到150多刀，受不了赔着卖了，我表姐买了同样一只股，比我买的价位还高，一直跌到1刀也没卖，不知道那只股现在还在不在了。”网友在讨论帖上回忆道。 “我的老美同事6万多美元买的通用汽车股票归零了。”邹君说。通用汽车作为美国百年汽车老品牌也没能扛住10年一次的经济危机——从2007年的40美金每股跌到了2009年5月29日的75美分每股。同年6月1日通用汽车退市，人们连这个股票代码都找不到了。 而那一年，通用汽车也成了美国工业史上最大的破产重组案，接受了美国政府的300亿美金注资。 除了房市和股市，人们的养老保险账户401K平均损失超过25%。 “我们60岁的副总裁本来08年已经发邮件向全公司宣告即将退休，结果过了一阵，看了眼惨不忍睹的退休金账户，决定继续回来给公司卖命。随随便便损失50%，当时把老头儿心疼够呛。”邹君说相对比那些年轻人还能等着涨回来，很多要退休的老员工的晚年都被那场经济危机改写。 不过，最可怕的还是那些把钱投资在房市的人。 2008年前的美国信用记录不错的人几乎可以零首付贷款买房，而疯狂攀升的房价也诱使着人们把闲钱都投入房市，几乎和过去几年湾区发生的状况一摸一样。 那时候，除了自住房外，在湾区买房投资几乎是工程师家庭必须做的一项投资，很多人都把房子投资在了比较偏僻的加州首府城市Sacramento，没有湾区贵，但当时挺火热的。邹君说这样的牛市维持了几年就爆发了大规模房市崩盘。 “2009年，我们准备趁着低点在硅谷中半岛买套房子，然后就看到Belmont市的传统富人区里，半山腰的大宅子疯狂降价出售。不大的小区沿街就能有个好几户同时Foreclosure（还不起贷款，被银行收回降价出售），甚至比拼着降价 。” 邹君说就算是这样，仍然供大于求，大量的房子停滞在房市上。 … Read more

凌东宇 一般来说，消费者一旦买了某件物品，除非该物品有瑕疵，商家是没有义务同意退换的。 所以在购买物品前，要考虑好是否真的要买这件东西，以避免事后后悔。今天和大家聊聊购买物品前以及退换物品时的注意事项。 购买物品前，需要注意的事项： 有些商家会有一些退换政策。即使货物没有瑕疵，在指定的时间内商家也会同意退换。不是所有的商家都有相应的政策，但是一旦他们制定了政策，就有义务要遵守。需要注意的是不同的商家制定的政策也往往不同。所以在购买前，最好上商家的网站上查看，或者询问售货员相关事项。 另外，在购买前，建议您仔细检查货物是否有瑕疵。如果货物的瑕疵相对明显而您还是付款了，那么就需要承担商家不接受退换的风险。尤其是在商店清仓或者打折时，很多出售的产品都是不接受退换的。 退换货物须知： 根据魁省消费者保护法（Loi sur la protection du consommateur），商家有义务保证出售的物品可以在“合理”的时间内被正常使用。 “合理的时间”并没有被明确定义，要视情况而定。判断一件物品的合理使用期限要看三个因素：价格，合同规定以及使用方式。 比如一副100 $ 的耳机和一副20 $的耳机能被正常使用的时间肯定会有所不同。而如果是由消费者不当的使用方式而导致的商品提前损坏，比如由多次磕碰摔打导致的电脑损坏，商家也不会为其负责。 如果买的物品有瑕疵 (vice caché)，此处指消费者在购买前表面检查发现不了的瑕疵；或者买回来的东西在合理使用期限内就无法正常使用了，那么商家有责任弥补消费者的损失。商家可以选择1.修复这件物品2. 换一件同类型的物品 3. 退钱。 退换物品时，需要带着收据，使用及维修说明书，以及标明退换条件的文件。由于收据上的字迹容易变得模糊不清，所以大家在购买贵重物品后最好做一份收据的复印件或者扫描件。 免责声明： 以上内容仅供参考。由于每个案例的情况都有所不同，如果您需要帮助，请联系律师以便得到法律咨询。  

2019年《全球生活报告》近期出炉，该报告由国际地产及物业咨询公司世邦魏理仕(CBRE)发布。 今年，报告对全球35个城市进行了调查，这些城市包括了美国的纽约、洛杉矶、迈阿密、芝加哥，加拿大的多伦多、温哥华、蒙特利尔，以及中国的北京、上海、深圳，以及香港等地。 全球房价排名 报告显示，香港以套均123.5万美元的成交均价蝉联全球房价最高城市榜首，其次是新加坡的87.4万美元，上海和温哥华紧随其后。排在前十名的美国城市有洛杉矶和纽约。 房价涨幅最大的城市中，巴萨罗那、都柏林、上海和马德里均出现了两位数的增长。蒙特利尔以5.9%的增长率排第11。 随着长达10年的房产市场周期接近尾声，全球房产市场正在放缓。相比之下，房价最高的前10名城市相对没有变化。生活成本最高的4个城市，香港、新加坡、上海、温哥华的排名与去年持平，新增城市深圳排名第5。巴黎从去年的第13位升至第10位。 全球住宅租赁 报告同时分析了全球住宅租赁市场，世界各地对灵活租赁物业的需求持续上升，影响了租赁成本。租金最高的城市是纽约，香港位列第三，加拿大的三大城市，温哥华、多伦多和蒙特利尔均在前十位。 有趣的是，在去年租金增长最快的10个城市中，有7个城市进入了今年的前十名。里斯本、马德里、都柏林和巴塞罗那这些欧洲城市都走在了前面。与此同时，加拿大城市的空置率也接近历史最低水平，多伦多、温哥华、蒙特利尔位列前排。伦敦和香港也以6%和8%的年增长率进入今年的前十名。 前十名城市：高端住宅（左），租金均价（中），租金涨幅（右） 日常消费 报告对具体城市的分析中也有一些有意思的日常消费数据。 比如，阿布扎比一张电影票的价格为$10.28，北京是$8.64，香港$12.77，洛杉矶$15.00等等。 一杯卡布奇诺的价格：洛杉矶$2.70，米兰$1.59，巴黎$3.75，上海$4.32等等。 全球房产税 住宅地产是一种非常受欢迎的资产，被视为一种安全的长期投资。不过与购物一样，房产买卖也会产生税收行为。每个国家的经济和住房市场不同，房产税也不同。 报告比较了各国房产税的差别，可以为购房者提供参考： 国际买家的印花税税率 房产税的实施有些是在国家一级，而另一些是地方城市或州政权。在美国，税收不是在联邦一级征收，而是通常在州和市一级征收。例如，纽约市的购房者需缴纳约0.4%的州购置税和1.4%的市购置税。 各国之间的税收政策也有所区别：有些政府可能会提高印花税，以控制过度投机，稳定物价通胀，限制外国投资。越来越多的全球知名城市吸引了海外买家的投资，在许多情况下，这被归咎于价格的快速上涨。作为回应，有些国家的海外买家将面临额外的税收和限制。 在悉尼，海外买家被限制购买新建房产(通常是公寓)，并需额外缴纳8%的购房税。此外，购买超过300万美元的物业须缴付物业税。 在加拿大，多伦多是加拿大人口最多的城市，也是商业、金融、艺术和文化中心。南靠安大略湖，西北岸4有6公里长的滨水岸线，市中心核心地带的高层建筑与约克维尔(Yorkville)和罗斯代尔(Rosedale)等美丽的住宅区兼容并蓄。 2017年4月，在15%的外国买家税实施后，该城市住宅房地产市场形势变得不稳定。同年，利率上升趋势开始显现，加拿大央行将利率从2017年的0.5%逐步上调至2018年的1.75%。2018年出台的旨在控制价格的新借款规定，也证明对目前正在降温的市场产生了影响。   来源： 北美购房网

Rigaud小镇的受灾情况。 【七天讯】（记者 梓丰）每年春季的融雪以及降雨都会提升部分水域的水位，这在魁省本是常识，各地区在划定住宅范围以及建造房屋时只考虑到所谓“几十年一遇”的洪水水位，允许民众在一些可能被淹的地区建造房屋。但最近几年来，随着全球气候的变暖，冬季降雪和春季降水的增加，原来预计几十年一遇的洪水变成每2、3年就爆发一次，比如2017年的洪灾被认为是50年一遇，人们普遍预想着下次类似的水灾应在一段时间以后，可没想到，仅仅两年时间就又来了，而且今年的洪水比2017年还提前了近半个月，今后的情况会怎么发展还是未知数，也许老天长眼，后面的时间降雨不太多，也有可能因持续降雨而变得更糟。 截止到记者发稿为止，Urgence Québec统计有3152座房屋被淹，1860座房屋被洪水围困，1400多人被疏散，洪水还造成一名妇女死亡，她开车冲下了被洪水冲断的公路。军方已经派遣了800名士兵在魁省各个受灾严重地区帮助居民疏散或救灾。由于有2017年的前车之鉴，魁省各地政府对今年的洪水非常重视，部署了各种应对措施，在一些高风险地区，人们还筑起了临时堤坝。 魁省的红十字会已经开设了捐款网站，启动救灾基金，筹到的款项将被用于帮助居民重建家园。 另外，红十字会已经在Gatineau、Laval、Rigaud、Saint-Andréd’Argenteuil、Sainte-Marie-de-Beauce以及蒙特利尔的Pierrefonds-Roxboro 区建立了紧急庇护中心，大约4,000名受过培训的志愿者在这些中心工作，为有需要的人提供住宿，并为人们提供社会服务。 正在魁省各地视察水灾情况的魁省省长Francois Legault表示政府会尽快给受灾民众提供经济援助，但也强调住在洪范区的民众应该搬走，因为现在的气候变化已经导致这些地区的房屋有可能反复被淹，已经不适合居住。为此，政府将给予愿意搬走的住户最高20万元的搬家重建费。他的这一说法得到了一些专家学者的支持，他们认为在洪范区建房本身就是错误的，随着全球性的气候变暖，这些地区被洪水淹没的可能性越来越大，被淹的频率也越来越高，住在这里的民众与其经常承受灾情，物质受损，心力交瘁，不如早点搬走，开始新的生活。 不过，面对政府的善意，受灾的居民并不领情，觉得政府的补助并不够，20万根本不够再买一套房子。其实魁省大部分的民众都住在有贷款的房子里，这些受了水灾的房子并不真正属于屋主，而是属于提供按揭贷款的银行，他们自己的房屋资产也许根本不值20万，却拒绝政府提供的20万搬家资助。如果选择留在原地，则可申请可累计的、最高10万元的受灾补助。 入手水景房要慎重 如果您计划买房，买房前要先查查是否处在有可能被淹的区域。魁省环境与对抗气候变化厅（Environnement et de la Lutte contre les changements climatiques）提供了一份互动式地图:https://www.cehq.gouv.qc.ca/zones-inond/carte-esri/index.html 。详细标明了全省洪水易发区，只要输入具体的地址，就可以看到该地区的具体情况，应注意避免购买处于洪范区域的房屋。 如果您已经买了房屋，又不幸处于洪范区但还没被淹，就要未雨绸缪，因为这周还3、40厘米的降雨。 关注水情 要随时关注洪水上涨的情况，听广播或电视上的新闻，各级政府或机构网站或官方推特会实时发布水位上涨、道路封闭等情况，还可以拨打市政咨询电话311。包括： 蒙特利尔政府公共安全警示或者推特：https://twitter.com/MTL_Ville Laval市政府水情预报 魁省公共安全网站 或者推特：https://twitter.com/secpubliqueqc 魁省511道路情况或者推特：https://twitter.com/Qc511_Mtl 制定撤离计划 和家里人一起制定遇到紧急情况的撤离计划，如果有可能最好带着孩子演练几次，以便让家里所有人都明白在什么情况下需尽快撤离，可带什么东西，不能带什么，撤离后在哪里汇合，发生紧急情况跟谁联系以及发生意外的处理等。 基本防范 用密封容器保护贵重物品，并将其置于高处； 用旧地毯或毛毯把地下室的窗户和门底的缝隙填满； 确保地下室中的家具、电器等处于潜在水位之上； 购买和安装抽水泵，检查其是否正常工作，并准备备用电池； 确保家中的屋顶排水和排水沟排水通畅； 沙袋防水 沙袋防水是最有效、经济的方式，所以为确保万无一失，最好在门槛外侧或房屋周围都放上沙袋。沙袋可以自制，可以购买也可以去当地政府或社区指定的地点领取。也可以用塑料袋塞满沙子、泥或碎石，放入沙袋。 堆置沙袋时要注意将袋子放在坚固的地面而不是冰或雪上。袋子不能完全装满，以便保持紧密衔接。为了抵抗水的压力，最好挖一个沟槽并用它作为基础。沙袋堆放时要向砌砖那样一横一纵的放置以增强结构的稳定性。最后，建议在暴露于水的袋子之间插入塑料布以阻止水渗入。 为了有效，该膜必须从地面放置到倒数第二行，并形成连续的“S”。如下图。 进水当中 如果您的家中已经进水，那就只能想办法把损失尽量降低。 收听广播、电视、当地紧急服务或社交媒体上的新闻，了解有关洪水情况和警告的最新消息，准备随时撤离。 关掉家里的煤气开关或电源总开关，以防因电线浸水而漏电失火、伤人； 避免去被洪水淹没的区域，因为它们可能比您想象的更深； 让儿童和宠物远离进水的区域； 晚上要加倍谨慎，因为黑暗会让你看不到危险； 注意引用水安全，要烧开一分钟后使用，如果可能最好喝瓶装水； 洪水过后 如果洪水太大不得不撤离，要等到政府的安全通知或有安全人员陪同才可回到家中。进入前，要检查住宅外部是否有任何损坏或危险迹象。如果出现以下情况请不要进入：房屋周围有积水；电线悬挂；感觉到天然气或煤气泄漏；发现汽油泄漏的情况等。需要先把这些安全隐患排除，然后检查房屋地基的情况，屋顶和楼梯是否损坏，确认安全后，才可进入屋内。 联系您的保险公司，描述刚刚发生的事情。 解释财产损失的程度，并根据需要向他们发送照片或视频。还应该查看魁省政府的受灾补偿情况，看自己是否有资格申请经济援助。 接下来工作量最大的就是清理和修复，要特别注意安全，尽量减少与洪水或被水污染的物品接触，穿防护服，包括橡胶靴，护目镜，安全帽，橡胶手套和防尘面具等。 … Read more