七天记者 颜宏
去年9月，代表大多伦多地区的房屋卖方对多伦多地产局（TRREB）提起的集体诉讼得到了联邦法院法官的批准。这项集体诉讼指控多伦多的主要房地产经纪人、房地产经纪公司和房地产行业组织实施的规则迫使卖房人多年来一直支付人为抬高的佣金，导致房价上涨。到今年1月19日，这项集体诉讼提交了扩大到全国的第二阶段申诉主张，将72个不同地区的房地产局、10个房地产特许经营商和8家房地产经纪公司同时列为被告。起诉书的指控概括起来有以下两点：
1、加拿大所有房地产经纪人都从事了非法活动，导致房地产销售佣金不合理增长；
2、加拿大房地产协会（CREA）和全国各地房地产局在纵容、协助、促进这些涉嫌违规的行为，协助操控不当的佣金价格；
有专家指出，这起诉讼可能会给加拿大的房地产市场带来巨大的变化，甚至改变传统的业态。一些分析师估计，加拿大的房地产佣金可能会因这起法律诉讼而下降，可能高达30%。
源起
随着互联网技术的兴起和发展，许多传统行业正面临信息技术的挑战。现在人们可轻易上网买机票、股票，但奇怪的是房屋买卖一直无法线上进行，还是需要地产经纪人来买卖房屋，而阻止房屋买卖无法网络化的最大障碍就是美国最大的房地产组织——全国房地产协会NAR (National Association of Realtors) 。于是一些自认为利益受到损害的房屋卖家将NAR和多家房地产经纪公司告上法庭，指控他们合谋垄断房屋销售佣金价格，致使房屋买卖佣金愈来愈高，也迫使消费者在房价飙升的环境下无法降低买卖成本，要求法官下令，改变房地产行业的传统运作方式。这起有可能颠覆房地产业态的诉讼案在去年10月，由密苏里州堪萨斯城（Kansas City）的联邦法院裁定，NAR与Century 21、Sotheby’s International Realty、Corcoran、HomeServices of America、Keller Williams Realty几家房地产经纪公司以及之前庭外和解的Anywhere Real Estate和Re/Max Holdings公司合谋抬高销售佣金，因此需向受影响的房地产卖家赔偿总计18亿美元的损失。判决结果出来后，有法律专家指出，主审法官根据反垄断规则，可将最终赔偿定在涉案金额的3倍，意味着实际赔偿款项可能超过50亿。
多年来，NAR一直在与美国反垄断官员和反竞争行为的相关诉讼抗争，密苏里法院的判决是该协会历史上遇到的最大司法挫折。尽管财大气粗的NAR和Keller Williams Realty不服判决，誓言上诉到底，但这起判决带来的连锁反应已经不可阻挡。截止到目前，美国已经有11个州发起类似集体诉讼，赔偿金额有可能超过1000亿美元，影响到全国近100万地产经纪的收入。
由于美国和加拿大的房地产业态如出一辙，佣金结构也大体相当，美国的房地产佣金案诉讼还在进行中，就引发了加拿大人的共鸣。安省米尔顿（Milton）居民Kevin McFall、Mark Sunderland等人委托Kalloghlian Myers Limited Liability Partnership律师事务所对TRREB、CREA和多家房地产经纪公司也提起类似的诉讼，称至少从2010年3月起，一种被称为“买方经纪佣金”的不成文规则就在生效，强迫卖家支付更多的佣金。根据这个惯例，当房屋销售结束时，卖方通常会支付经纪人佣金，一般是房屋销售总金额的5%左右，而该费用会被分给卖方和买方的经纪代表，而且通常会平均分配。
原告之一Kevin McFall在去年5月通过Royal LePage Meadowtowne Realty出售了自己的住房，并支付了5%的销售佣金，其中一半给了同为一家的买家经纪公司。他认为现在的房地产市场供不应求，买方经纪的佣金应由真正接受服务的买方支付，而不应该按照传统那样由卖方支付；买家经纪人的服务费用应该与买家协商，不应由卖家自动承担，而且这种方式会造成两边的地产经纪有可能在损害委托人利益的情况下促成交易。
发起这起公益诉讼的律师事务所也表示，这个行业规则实际上是在组织买家经纪与卖家经纪博弈，让卖家和买家都处在交易的不利位置，很难就佣金的比例进行谈判，时间长了自然导致佣金上涨，连带着房价上涨。
佣金
多年来，在加拿大买房是不需要支付佣金的，通常由卖方来支付，而卖方支付的方式不是直接给买方经纪人，而是要通过卖方经纪人。虽然CREA表示该组织不强制要求具体的佣金分配方式，也不规定如何在卖方和买方的房地产经纪人之间分配佣金。但目前普遍实行的佣金率为房屋销售金额的 5%，当然具体的比例多少要取决于房地产经纪与卖方商谈的结果，有可能比这个要高，也有可能比这个还低。如果按照5%来计算的话，一套房屋的售价为 100 万加元的话，佣金总额就为5 万加元，如果买卖双方经纪平分的话，每人可拿到2.5 万加元。当然了，具体的分配方式也可能因人而异，这取决于卖方经纪与其他经纪人之间达成的协议。
由此可以看出，在这个市场上，交易双方实际上是四方，每个人都有各自的立场。从政府监管的角度来说，买卖双方的经纪人应该和各自委托方的立场保持一致，因为代理人对委托人有忠诚义务，必须把委托人的利益放在自己的利益之前，而且必须把潜在的或者可能发生的利益冲突披露出来。但这是一个很玄学的问题，有些利益冲突如果只是轻描淡写地指出来，可能不会引起委托人的注意或者因为认知上的局限觉得无所谓，如何评定一个经纪人把客户的利益放在自己利益之上是个无法估计，甚至说不清道不明的问题。
另一方面卖方和买方的利益天然是相互冲突的，卖方希望房屋卖出的价格越高越好，买方希望买房的价格越低越好。而房屋卖出的价格越高，买卖双方经纪人的佣金都会更高，因为买方经纪的佣金也直接跟房价挂钩，房价越高，他的利益越大，这就和他的委托人利益产生了直接冲突，但现行的制度却对此视而不见，而把宝押在了职业操守上。如果没有合理的制度安排，任何人性实际上都经不起金钱的考验。
尽管如此，业界普遍认为买方和卖方经纪之间的佣金分成仍是一种行之有效的做法，旨在促进行业内的合作、平衡和公平。他们认为佣金共享可以激励买方经纪介绍更多潜在买家购买房屋，从而实现更快、可能更有利可图的销售。还能消除买方对其经纪人的直接经济义务，防止其对买方施加不当压力，并确保经纪人服务的可及性，从而减少潜在的利益冲突。
后续
3月4日，PropertyGuys.com的联合创始人兼市场分析师Walter Melanson在BNN彭博社采访时表示，这起集体诉讼对加拿大的房地产行业来说非常重要，而且规模相当大，可能会迫使行业整顿现有风气。毕竟随着互联网信息透明化的提高，很多时候买卖双方已经能自行寻找交易对象；再加上AI技术的普及，让普通人在信息获取和处理能力上与所谓的“专业人士”差距越来越小，地产经纪在房产交易中动辄拿到几万、十几万佣金的确会引发很多人的反感。这也是为什么当这起案件进入公众视野后，引发一边倒的舆论，网友纷纷表示，这是加拿大腐败的“震中”，应该进行整顿。
有参与本案的律师告诉媒体称，这起诉讼很可能不会以直接宣判的方式结束，更大的可能是双方协商出一个和解条款，整个过程将持续至少两三年。原告方请求追溯到2010年之后全国的所有地产交易。如果原告胜诉或者双方达成和解，全加拿大在这期间卖房的人都有望获得经济赔偿。
自2010年至今全国的房地产销售额到底有多少，还没找到具体的数据，但仅根据大多伦多地产局TRREB 网站上的年度销售额和平均房价数据估算，2010 年至 2022 年间，住宅房地产交易额超过 8,800 亿加元。如果都按5%的佣金比例计算的话可达到 440 亿加元，其中应该有约一半归买方经纪公司所有。可以说这起集体诉讼无论成败如何，都将对现行的房地产业态产生深远的影响，对房地产销售的佣金收费、房屋购买流程乃至整个房地产市场的结构都会带来颠覆性的改变。
在类似的集体诉讼中，涉及到的个人通常会被自动包括在内，不需要报名或其他方式的主动参与。如果最终的结果胜诉，受到影响的个人会收到有关其权益的通知，然后再按照通知进行注册或登记程序。总之，集体诉讼是一个复杂和漫长的过程，即使最终的判决赔偿，分配赔偿款也需要数年之久，那就让我们拭目以待吧。