房产

9年前，《南方周末》发表了一篇深度报道文章《忽悠者生存》，记者是潘晓凌和王小乔，实习生之一名叫孙宇晨。 不是同名同姓。这个孙宇晨就是今年以456.7888万美元的历史最高价，拍下巴菲特慈善午餐的孙宇晨。不过，在午餐约定日要到时，孙宇晨却在微博宣布：因突发肾结石在医院接受治疗，不能参加巴菲特慈善午宴，接着孙宇晨旗下的波场基金会宣布“各方同意在各自的时间表可以容纳时重新安排午餐时间”，再接着孙宇晨宣布一切都要先静养，“取消午餐会，并不会延期举办”。 在孙宇晨前，一共有19人拍下巴菲特午餐会，其中段永平带着后来的拼多多创始人黄峥赴会更是成为佳话。不过将巴菲特慈善午宴搅得满城风雨的，孙宇晨是第一人。最终取消午餐会的，孙宇晨也是第一人，很多网友对孙宇晨的做法从围观变愤怒：失信于人，这简直是在丢国人的脸。 9年前，相似的一幕在上演。当时，孙宇晨以独立候选人身份竞选北大学生会主席，同样是先疯狂造势，同样是在竞选日消失。孙宇晨当时的理由不是生病，而是被校方“临时控制”。 根据自媒体“猛哥”报道： 在竞选失利后，孙宇晨于2010年去《南方周末》实习，并仿照胡适创办《每周评论》，评论校内时政，每篇文章结尾多出一行落款：“孙宇晨于《南方周末》新闻部”，火爆北大。什么吸引眼球他写什么，专门挑逗公众情绪，如果搁在今天，妥妥都是十万加。 在这期间，孙宇晨以实习生身份，参与了《忽悠者生存》一文。 01、忽悠者生存 《忽悠者生存》一文的主题是禹晋永以及当时“忽悠者”们的杰出代表。 是谁？百度百科显示他有一长串Title，凯爱资本（地产基金）投资有限公司创始人、董事局主席。中国世代投资控股集团创始人、总裁。美国凯爱世界网络有限公司创始人、董事局主。美国凯爱国际投资有限公司创始人、董事局主席。 看完你大概还是不知道禹晋永是谁，其更受关注的身份是唐骏校友。唐骏是微软中国前总裁，有“打工皇帝”之称，是中国较早一批职业经理人，2010年因学历造假门而备受关注，后淡出业界视野。唐骏学历造假门所涉学校是美国西太平洋，禹晋永同样毕业于此。 在唐骏深陷学历门时，禹晋永在微博、凤凰卫视、北京电视台等媒体上力挺唐骏，称美国西太平洋大学是正规民办大学，此举将其自身放置在聚光灯下，网友和媒体查出，“除了性别，禹晋永的年龄、履历、投资、慈善、学历都存在疑点。”禹晋永对此召开了一场针对“外界谣言”的声讨新闻发布会，言之凿凿被无良媒体黑了，要让无良媒体“生不如死”。 两年后，2012年，禹晋永被拘留，并因合同诈骗罪一审获刑11年。 在《忽悠者生存》中出现的还有被统称为“西太平洋大学校友”的“忽悠”们，如“神医”张悟本、售卖成功学书籍的21岁的美女总裁董思阳、道长李一……该文如此形容当时的“忽悠者”们： 他们遍布商业、医疗、宗教、教育各界乃至官场，无一例外都获得了奇迹般的成功；他们或有炫目的学历，或有神秘的师承；或有海外成功经历，或号称达官显贵相助；或有绝技傍身，或有惊人功业。 今天，世界还是这个世界，“忽悠者”们却有了新的生存法则。孙宇晨在这篇文章创作中扮演的角色不得而知，但从今天的表现来看，或许是受到文章启发，孙宇晨早已完成新的迭代，忽悠者们也有了新的生存法则。 02、孙宇晨式框架 相对禹晋永而言，孙宇晨的Title更多。 美国常青藤盟校宾夕法尼亚大学硕士，北京大学学士。波场TRON创始人 。移动社交应用陪我APP创始人兼CEO，锐波创始人兼CEO，《财富自由革命之路》发起人，波场TRON基金会创始人。 此外孙宇晨还有如下荣誉： “2011年亚洲周刊封面人物” “2014年达沃斯论坛全球杰出青年” “2015年福布斯中国30位30岁以下创业者” “2015 CNTV中国互联网年度新锐人物” “2015年成为马云创办的湖畔大学首批学员中唯一90后学员” “2017年福布斯亚洲30位30岁以下创业者” “在2018年中国90后作家排行榜中位列第29名” 百度百科词条开头还特别强调，孙宇晨生于1990年，“90后”总是跟其介绍一起出现，给众多光环增彩添色。 孙宇晨的学历、年龄、荣誉都是真的，波场TRON是真的，陪我App是真的，《财富自由革命之路》是真的。仅仅是学历、履历、年龄造假已然变得低端。新一代忽悠手法，早已不是简单直白地造假，孙宇晨们有一套新的系统框架。 科技从来都是割韭菜者惯用的镰刀。 专坑老年人的保健品、火遍大江南北的气功、水变油的致富故事，无不科技加身，《智能气功科学基础-超常智能》，看书名以为是AI的，其实主题是气功。今天，互联网、AI、区块链科技成为新的科技镰刀。 孙宇晨斥巨资拍下巴菲特午餐的背后，就有一个不凡的科技故事。他是移动社交应用陪我APP创始人兼CEO，这个App籍籍无名，因为孙宇晨被关注后，因涉黄下架。孙宇晨主业是“波场TRON创始人，锐波创始人兼CEO，波场TRON基金会创始人”。 波场是什么？看介绍十分唬人： “以推动互联网去中心化为己任，致力于为去中心化互联网搭建基础设施。旗下的波场TRON协议是基于区块链的去中心化应用操作系统协议之一。为协议上的去中心化应用运行提供高吞吐，高扩展，高可靠性的底层公链支持。有限的高计算性能节点被用户选为网络维护节点。” 看不懂？核心商业模式是数字货币。 根据燃财经报道，孙宇晨是“极致聪明的收割者”，其波场项目白皮书漏洞百出，但从2017年12月中旬开始到2018年1月5日，短短半个月的时间，通过几次拉升，就把波场币的价格从一两分钱拉升到了2块钱，暴涨100-200倍，而有报道称，1月5日当天，孙宇晨抛售了60亿个波场币，套现3亿美元，约合20亿元人民币，次日，价格暴跌20%。 对此，孙宇晨曾公开声明，自己从未将波场币套现，不知捐给巴菲特慈善基金的钱和微博疯狂撒出的币，从哪里来的？ 近日据区块链媒体“币黑”报道，46 岁的夏女士在 28 日投入贷款资金购买TRX波场超级社区，仅仅两天后便崩盘，由于无力承担损失，没办法和借钱的朋友交待，其只能含泪写下遗书选择自杀，对此，孙宇晨在第一时间撇清关系，称这是波场不支持的纯资金盘： 有不少区块链信仰者坚定地认可数字货币的价值，对此我表示尊重。不过，比特币等少数币种外的数字货币，理论上一文不值，数字货币本质是击鼓传花的游戏，特别是被庄家控制的数字货币，本质就是一个“局”。跟所有“局”一样，会有少部分人赚到钱，但大多数人终会沦为韭菜。（未完，待续）   信息来源：公众号“罗超频道”  

在全球超低利率环境下，资本涌入房地产资产不足为奇。对许多投资者来说，房地产被认为是最好的投资场所，但近年来，专家们一直在密切关注一些指标，这些指标表明一些房地产市场的泡沫风险正在上升。此外，他们还警告称，加拿大和新西兰等国可能早该调整房价了，紧随其后的是澳洲、英国、挪威和瑞典。 日前，经济学家尼拉吉-沙阿（Niraj Shah）发布了一项自己的新研究，他通过跟踪四个关键指标构建了一个房地产泡沫仪表盘。四个指标分别是房价租金比（房价与年化租金之比）、房价收入比（房价与家庭收入之比）、实际房价（经通货膨胀调整后的房价）和家庭信贷占GDP的比例（家庭持有的债务与总经济产出之比）。 仅在其中一项指标上排名靠前，就对这个国家的房地产市场发出了警告信号，而在多项指标上排名靠前，则表明该国的房地产市场非常脆弱。 需要指出的是，这里的大多数指标都以2015年为基准年，以指数形式列出。换句话说，这些数据并不能代表这个比率本身，而是代表了自2015年以来这个比率上升或下降了多少。 房价租金比 这一指标说明了相对于租房者支付的租金房价上涨的速度有多快。如果房价上涨的速度远快于房屋的收入（即租金），那么从长期来看，它可能是不可持续的。 在比较房价和租金时，有四个国家表现突出。自2015年以来，新西兰（196.8）和加拿大（195.9）的房价租金比几乎翻了一番。瑞典（172.8）和挪威（168.2）也紧随其后。 在世界其他地方，这一比例与预期更为一致。举例来说，在葡萄牙，近年来房价飞涨，但房租也以几乎相同的速度上涨。 房价收入比 这一指标展示了相对于人们的收入水平房价上涨的速度有多快。如果房价上涨过快，可能会变得不可持续，因为人们再也负担不起生活。 在这项房价泡沫指标的顶部分别是：新西兰（156.8）、加拿大（155.3）和瑞典（145.7）。在这些租金增速落后于房价增速的地方，家庭收入水平增速也落后于房价增速。 实际房价 这一指标显示了房价是否正在超过通货膨胀——如果是的话，涨幅有多大。快速上涨的价格可能是泡沫的迹象。 除意大利（95.5）外，这22个市场的实际房价都有所上涨。就这一指标而言，有5个国家表现突出，价格快速上涨：葡萄牙（131.8）、爱尔兰（127.6）、荷兰（121.9）、加拿大（124.1）和新西兰（121.9）。到目前为止，加拿大和新西兰在所有三个泡沫指标中都名列前茅。 家庭信贷占GDP的比例 高债务比表明，消费者的财务状况面临压力——而当财务状况紧张时，违约的可能性就会增加。 如果消费债务远远超过GDP的100%，这可能是一个迹象，表明这种贷款是不可持续的。如果消费者开始拖欠抵押贷款，可能会导致市场调整或崩盘。 瑞士（128.7%）、澳大利亚（120.3%）和丹麦（115.4%）高居榜首，债务远远超过了国家GDP水平。然而，加拿大以100.7%再次跻身前五，是唯一一个在所有泡沫指标中均位列前五名的国家。 研究结果显示，全球房价刚刚回到上一轮金融动荡之前的峰值水平。加拿大和新西兰是房地产泡沫最严重的地区，此外，澳大利亚、挪威、瑞典和英国也令人担忧。 加拿大房地产网站Better Dwelling日前发布的一份报告显示，自2000年以来，加拿大几大城市的房价经历了爆炸式增长。截至2019年3月，多伦多房地产价格同比上涨239.9%；蒙特利尔的房价上涨了189%；最夸张的是温哥华，房价飙升了315%。 牛津经济研究院在7月初公布的一份研报中也指出，在经合组织国家（OECD）中，目前楼市风险最高的是新西兰、加拿大、瑞典和挪威；其次是澳洲、英国和丹麦；美国、德国等大型经济体国家受到冲击的风险较低；而最小则是葡萄牙、日本和意大利。 不过加拿大的房产专家并不认同这个说法，他们认为90年代的经济衰退使得加拿大的房价被低估了，所以后来的价格增长只是弥补了90年代的经济衰退，所以并不能和经历过次贷危机爆发的美国的房价一概而论。 加拿大政府已经开始对外国买家征收额外的税收，而新西兰则开始限制海外投资者购买房产。当下，这些国家面临的最主要挑战是随着美联储和其他央行开始降息，房价是否会继续上涨。   信息来源：金融界  

最近一份新的调查报告显示，加拿大的年轻人们在选择未来的另一半时，大多数人不是先看长相，而是先看是否有共同的买房愿望。 CBC报道，根据HSBC银行公布的调查结果，仅有2.8%的受访者把外貌长相放在择偶标准的第一条，而有12.7%的人认为买房意愿及房屋产权是选择伴侣的首要考虑因素。 当然，置业目标并不是加拿大新一代年轻人关注的唯一条件。在由民调公司Toluna进行的调查中，2018年11月11日至12月5日期间，有1077名加拿大年轻人在网上填写了这份问卷。更多人（26.8%）倾向于选择与有共同兴趣爱好的人交往。 排在第二位的是对方的能力（intelligence），有16.9%的人认为这应该首要条件；紧接着有14.1%的人觉得幽默感最重要。另外也有许多人看重共同的经济目标，支持者达11.3%。 9.9%的受访者认为买什么样的房子（公寓还是独立屋）以及在哪里买房（市中心还是城郊）的目标是否一致是选择另一半的关键。 调查还发现，61%的受访者表示他们对买房感到焦虑。有11.8%受访者说，他们因为与配偶一起买了房而使双方的关系变差。也有9.3%受访者说，因为无法独立承担起买房的责任，而与对方的关系陷入僵局。 HSBC加拿大的零售银行和财富管理产品部门资深副主席Barry Gollom表示，他非常理解年轻人现在的这种焦虑，因为现在时代已经完全变了，买房的成本和花费增加了许多。 父母为孩子买房流行 而专业机构FP Canada今年早些时候所做的调查显示，35%的受访者表示，他们帮助成年子女解决了不断上涨的房租问题。同样，三分之一以上有未成年子女的父母（36%）也表示，他们打算帮助子女支付租金。 调查显示，近一半（48%）有18岁以下未成年子女的受访者表示，他们计划帮助子女购买第一套住房。四分之一（24%）有成年子女的父母表示，他们已经帮助子女购买了房屋。 一项关于住房负担能力的研究发现，赚取最低工资的人需要工作更长的时间才能买得起一套像样的两居室公寓。例如，加拿大政策替代研究中心(CCPA)的研究发现，在温哥华拿最低工资的人每周需要工作112个小时才能买得起一个两卧室公寓。 CIBC World Markets Inc.经济学家本杰明·塔尔对这样的调查结果并不惊讶。他说，房租现在非常高，所以我们看到父母都在帮忙。一种方法是父母帮助孩子买房子。我们看到，依赖父母支付首付款的年轻人数量创下了历史新高。   信息来源：加国无忧  

【七天讯】（记者梓丰）两个星期前，魁省地产经纪人联合会（Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec）根据centris房地产交易数据发布了2019年6月份的统计数据，数据显示因上市房源不足，继5月份之后，大蒙特利尔地区的房地产交易数量继续走低，但房屋销售的价格则大涨。 上个星期，2019年第二季度的统计数据也新鲜出炉了，显示今年4月到6月整个魁省的房地产交易创2005年以来的新记录，无论是交易数量还是交易价格双双创新高，比去年同期增长8%，也是魁省的房地产交易连续第20个季度保持增长势头。 根据这份统计报告，今年第二季度，魁省各种房屋类型的销售都呈现增长势头，其中增长幅度最大的是共管公寓，同比增长14%；其次是拥有2-5套住房的plex楼房，比去年同期增长13%；增幅最小的是独立房，同比增长6%。 如果从地域分布来看，几乎所有地区的房地产交易都在增长，一些小地方的增长幅度更是惊人，比如加斯佩附近的Sept-Îles地区，同比增长高达36 %；对人口集中的大都市，房地产交易增长幅度较大的地区分别是Trois-Rivières (+19 %), Saguenay (+17 %)和Québec 城(+15 %)，接下来是Gatineau (+10 %)和华人比较集中的蒙特利尔，增幅为8 %。 今年第二季度魁省的房屋上市数量同比下降11%，交易量上升，入市房源较少导致的直接结果之一是房屋价格的提高，其中独立房屋的销售价格比去年同期增长了4%，中位价达到了26万5；公寓的价格则同比上升2%，达到24万。直接结果之二则是从房屋上市到售出的时间缩短，今年第二季度一座独立房屋从上市到售出的平均时间为96天，比去年同期缩短9天；一套公寓的售出时间为94天，也比去年同期减少了15天，这也是魁省连续第12个季度房屋销售时间缩短。 大蒙特利尔地区交易情况 今年第二季度，大蒙特利尔地区共录有15,834笔房地产交易，比去年同期上涨8个百分点，是近9年来的最高值，同时也保持了连续20个季度的增长势头。其中交易量增长幅度最高的是共管公寓，共录有5,741笔交易，比去年同期增长12%；其次是拥有2-5个套房的多层楼房，交易量大增10%，共录得1,468起交易；最后是独立屋，8,609间独立屋更换了房主，同比增长4%。 今年第二季度房屋的交易价格也继续增长，增长幅度最大的也是多层楼房，中位价达到54.25万，同比增加6%；其次是独立屋，中位价格也上涨至34万，增幅5%；公寓的价格增长较为缓慢，只有3%，目前其中位价格达到26万。 如果按照地区划分，Saint-Jean-sur-Richelieu、北岸Rive-Nord、Rive-Sud以及Laval是房屋交易数量增长最显著的地区，增幅分别为15 %、14%、12%和7 %；原来的增长大户Vaudreuil-Soulanges地区受今年春季大洪水的影响，这个季度房屋交易下降了5%；蒙特利尔岛内的交易数量同比小增3%，但房屋价格却同比上6%，同时蒙特利尔岛上的房子从挂牌到售出所需要的时间在全省范围内是最短的，并且有越来越短的趋势。今年第二季度，岛上的独立屋只要63天就可售出，比去年同期减少11天；共管公寓需要77天，同比减少17天；多层楼房则需要80天，和去年同期相比延长了4天。 今年第二季度大蒙特利尔地区市场上的房源登记数量继续减少，市场上登记的房源数量比去年同期减少18%，这已经是连续第16个季度房源登记数量下降。详情见下表。 销售量 2019第二季度 过去12个月 同比变化 总数 15 834 48 480 增长8% 独立屋 8 609 26 340 增长4% 公寓 5 741 17 500 增长12 % 多层楼房 (2-5 logements) … Read more

凌东宇 上一期我们聊了年假相关的福利，这一期我们就来聊聊另一个重要的假期——育儿假。 魁省劳工法保障的育儿假分为三种：母亲的产假 (congé de maternité)，父亲育儿假(congé de paternité)，以及父母育儿假 (congé parental)。今天我们主要来讲母亲产假相关的权益。 1.产假相关事宜 在魁省，怀孕的雇员有权享受最多连续18周的无薪产假，但如果雇主答应了雇员提出的延长产假的要求，则产假的时间可以更长[1]。此外父母育儿假也可以与产假连在一起休。虽然这18周产假是无薪的，但是您可以通过魁省父母金保险计划（Régime québécois d’assurance parentale）申请补助。申请通过后，如果按照基础计划（Régime de base），在这最多18周的产假内，您每周可以收到相当于您休假前平均每周薪水的70%作为补助。而如果按照特殊计划（Régime de particulier），在最多15周的产假内，您每周可以收到相当于您休假前每周薪水的75%。具体信息您可以咨询政府的官方网站: https://www.rqap.gouv.qc.ca/ 。 怀孕的员工可以随自己的意愿在预产期前后自由分配产假。但是产假的开始不能早于预产期之前的第16周，而结束也不能迟于分娩后的第18周[2]。如果休假在分娩那周才开始，则分娩周不包括在这18周的计算中。需要注意的是，为了保证孕妇的安全，从预产期前第6周开始，您的老板就有权书面要求您提供一份医疗证明以证明您有继续工作的能力。如果您未能在8天内提供医疗证明，则雇主可以通过书面通知强迫您休产假[3]。 不论您打算如何分配产假，您都需要提前三周书面通知您的老板，以说明您离岗休假的日期和您预定的返回工作岗位的日期。如果您的健康状况要求您尽快离职，那您留给老板准备的时间可以少于三周。除了书面通知外，您还需要给老板一份证明您怀孕的并标有预产期的医疗证明。助产士签署的书面报告也可以代替医疗证明。另外，如果分娩的时间晚于预产期，不管您给老板的通知里写的返回工作的时间是不是到了，您都有权在分娩后休至少两周的产假。 2.产假结束后 我们先来看一个例子： 艾米丽在休产假前是一个管着十几个人的小主管。等她结束产假重新返回公司时，发现手下带的人已经被分配给了其他的两个主管。同时艾米丽发现她从工作时间到工作内容都有了变动。当她去找老板谈时，老板委婉的建议她做一些“更轻松”的工作。您觉得艾米丽的老板有权这么做吗？ 答案是没有。根据魁省劳工标准法，在产假结束后，雇主有义务让返岗的雇员继续担任她离开时所担任的职位[4]。同时雇员也有权保留她休假前所拥有的所有权利与福利。而如果雇员的职位在她返回工作后已经被取缔，那么她有权获得如果她未休假，在岗位取缔后她所能收到的所有权利和特权。 也就是说，如果您遇到了上述那种情况，您可以告知您的老板他这样做触犯了法律。如果沟通无果，您可以考虑去劳工委员会（Commission des normes, de l’équité, de la santé et de la sécurité du travail）投诉他以便争取到您应得的权益。 以上就是这期的内容，咱们下期见。 免责声明：以上内容仅供参考。由于每个案例的情况都有所不同，如果您需要帮助，请联系律师以便得到法律咨询。 Article 81.4 de la Loi sur les normes du travail ↑ Article … Read more

【七天讯】（记者 梓丰）加拿大联邦政府下属的贷款和住房公司SCHL（Société canadienne d’hypothèques et de logement）最新发表的报告指出加拿大的房地产市场正在改善，过去半年来加拿大主要城市的房地产市场风险程度有所下降，多个城市从高风险的红色降为风险中等的黄色，这是加拿大的房地产市场在经历了10个季度的高风险红色后第一次转为较低风险的黄色。 过去三年来一直被SCHL认定为房地产市场高度脆弱的温哥华市首次被认为风险中等，这得益于温哥华经济向好的因素。SCHL温哥华房地产市场高级分析师Eric Bond指出温哥华的市场风险下降主要原因在于一方面温哥华的人口、家庭收入以及就业都有所增长，另一方面，市场上的房屋供应量大幅提高，同时房屋的价格也比一年前有所下降。 SCHL一般是从四个方面衡量一个城市房地产市场的风险，一是房屋挂牌上市量是否远远低于房屋成交量，二是房地产价格是否上升迅速，三是房价是否虚高，四是住房空置率是否过高。对加拿大主要城市房地产市场上述四个因素进行综合分析后就得出了房地产市场的风险指数。 虽然目前加拿大整体来说房地产市场面临的风险是温和的黄色，但有三个城市仍然处于高风险的红色，分别是多伦多、哈密尔顿和维多利亚，但这几个城市房地产市场过热以及价格泡沫的现象正在趋于缓和。 埃德蒙顿、卡尔加里、萨斯卡通、里贾纳和温尼伯等地虽然处于于中度脆弱的风险状态，但过度建设的迹象仍然存在。 渥太华，魁北克市，哈利法克斯，圣约翰，蒙特利尔和蒙克顿等城市的房地产市场整体脆弱性较低，但蒙特利尔和蒙克顿的房地产市场存在过热现象。 蒙特利尔房地产过热 根据这份报告，蒙特利尔的房地产市场存在过热现象，但过热的程度比较温和，在可控范围之内，主要原因是房地产市场的供给与需求指数处于比较合理的范围内。这个指数是通过房地产销售量和新入市房源数量计算出来的。下图列出了自1990年至2018年之间该指数的波动情况。 魁北克房地产经纪人协会APCIQ（Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec）市场分析主管Charles Brant指出，这张图是基于今年第一季度的数据制作的，预计今后一段时间，房地产过热的趋势将更加明显，因为最近一段时间来，新上市的房源数量一直呈现下降趋势，而销售数量则呈上升趋势。APCIQ基于Centris销售数据的统计，大蒙特利尔地区在今年4月至6月新上市的房源数量比第一季度减少了18％，而销售则增长了8％。 在蒙特利尔岛上，房地产过热的现象在Plateau-Mont-Royal、Sud-Ouest、Rosemont、 Villeray、Notre-Dame-de-Grâce、Montréal-Ouest以及Mercier-Hochelaga-Maisonneuve等区表现的更加明显，这些地区的一座独立屋平均会有接近4个买家争抢。 Radio-Canada就报道过这样一个案例，Plateau-Mont-Royal区一所联排的duplex要价70.95万，这个价格还不包括法律保证（sans garantie légale），就是说买家买了这样没有法律保证的房子后，今后无论发现什么问题都由购买者承担，不能要求前房主赔偿，门上还挂着政府的禁止入住声明，指出这所房子里有床虱（punaises de lit），而且内部损坏严重，必须进行杀虫作业和重新装修才能入住，就这样一座房子，仅仅因为它处在抢手的Plateau-Mont-Royal区，靠近Laurier公园和一所小学，就收到了5个offre,最终以73.75万的价格卖出，比要价多了近3万元。 面对蒙特利尔岛上的住房供应紧张，房价上涨迅速的趋势，Charles Brant建议买家可以考虑在蒙特利尔的郊区买房，随着连接郊区和市中心、机场的轻轨项目（Réseau express métropolitain）开建，住在郊区而使用公共交通通勤的成本将大大低于养车的费用，在靠近公共交通的郊区买房不失为一个实现业主梦的经济办法。  

据《温哥华太阳网》报道，位于温哥华南部一个富人社区中，一名华人豪宅女屋主任由自家养的德国牧羊犬对路人狂吠，经邻居多次投诉无效后最后出事，被法庭定下罪名后，王女士必须支付15,000美元的罚款。 豪宅外观 被罚女主人王安娜（音译：Anna Wang）价值1500万美元的豪宅住所位于温哥华南部的一个富人社区中，只见豪宅外观气派不凡，大门紧闭。不过从大门外贴的两个中文字“福”来看，豪宅主人为华人无疑。《温哥华太阳网》的记者在事件发生后，想前往采访豪宅主人王安娜，按响门铃后，却无人回应。于是记者在这个富人区中转了转，采访了几个邻居。 这里的邻居们都很友善，他们向记者介绍说，王安娜女士的牧羊犬名叫杜克（Duke)。这个社区里居住着很多知名骑手和养马爱好者，家里都设有马厩，附近也有马场和训练场。所以在这个社区中，经常会有人骑着马在路上散步或遛狗。而每当有人骑着马路过王女士家门口时，牧羊犬杜克就会突然出现在门口，对着门外的路人和马匹狂吠，虽然大门紧闭，杜克不能跑出门外，但突如其来的狂叫声，把马和马背上的骑士吓的不轻。 邻居们称，杜克狂吠的情况已经持续了很久，对邻居和路人造成了不少的困扰。经邻居多次上门投诉后，王安娜家的狗还是没有变的温和一些，而王女士也似乎是置之不理，例如栓住杜克，防止它突然冲到门口吓坏路人和马匹等措施。 直到有一天早晨，有位邻居骑马路过王安娜家门口时，杜克瞬间出现后冲着门外大声吠叫。结果把马匹吓得大惊，前蹄突然抬起，把马背上的骑手摔在了地上。于是受伤的骑士邻居就把狗主王安娜告上了法庭。 经法庭调查取证后，法庭认为狗主人王安娜由于没有管好杜克，任由杜克狂吠惊扰邻居，最后至使一名骑马的邻居堕下马背受伤的情况属实。目前豪宅主人王安娜已经承认了一项纵容宠物狗攻击他人、一项纵容宠物狗扰乱街道安全罪的罪名，并接受罚款15000美元。另外牧羊犬杜克还得接受犬类训练，只能在室内活动接受监督，避免再对附近的行人造成伤害。 邻居拉里（Larry Emrick）也是居住于此的一位骑马爱好者，他说这个实际上就是公共安全问题。“我的年纪大了，作为一名老年骑手，如果我从马背上摔到，很可能爬不起来了。”他称自己也被杜克吓到过，他的马被狗的狂吠声吓到跳到路边，有次还被吓到跳进了沟里，不过幸好他都没被摔下来，他称这样的经历实在太吓人了！ 15000美元的罚款是笔大数目，但该社区的一位居民表示，高额的罚单并不是以罚款为目的，而是要让所有的市民们引以为戒，养宠物不但要顾及邻居的安全，更要遵守市政法律。  

凌东宇 七月份是度假游玩高峰期，大家是否已经和老板说好了休假的时间呢？今天我们来聊聊与年假有关的那些工作权益吧。 怎么计算年假 年假的长短和连续工作了多久有关。一般是从头一年的5月1日到次年的4月30日，这样算一年参考年（année de référence），年假的计算以参考年为准[1]。休假时能享受到的薪水是根据在公司工作的这一参考年度所赚取的工资来定的。 下面给大家一个表格展示年假是如何计算的： 连续工作时间 休假时间 薪水补贴 一年以下 每连续工作一个月有权得一天的假期 （总共不能超过两星期） 参考年赚取的工资的4% 一年至三年 （不到三年） 两周连续的假期 参考年赚取的工资的4% 三年及以上 三周连续的假期 参考年赚取的工资的6% 举个例子： 爱玛在新公司连续工作了10个月，并在这一参考年度内赚取了20 000$，那么她今年有多少年假，一共又能收到多少薪水补贴呢？ 按照每连续工作一个月可以得一天的算法，爱玛有权得到10天的年假，在休假期间能得到的补贴为20 000*4%=800$ 请注意，上述计算方式不适用于在服装业工作的雇员，他们有权得到的福利要更多[2]： 连续工作时间 休假时间 薪水补贴 一年以下 每连续工作一个月有权得一天的假期 （总共不能超过两星期） 参考年赚取的工资的4% 一年至三年 （不到三年） 三周假期，其中两周是连续的假期 参考年赚取的工资的6% 三年及以上 四周假期，其中三周是连续的假期 参考年赚取的工资的8% 另外，魁省法律规定，如果员工在一家公司连续工作了至少一年，那么他有权向老板要几天不带薪水的假期，直到他的年假可以达到3周为止[3]。 什么时候可以休假 您什么时候可以休假是由您的雇主决定的，但是他需要至少提前四个星期告知您[4]。一般来说，您的年假需要在参考年结束后的12个月内休完（除非集体谈判协议convention collective或法令另有规定），而且老板需要在休假开始前就一次性支付年假相关的薪水补贴[5]。 雇主无权直接将您的年假转为赔偿金。但如果您所在的公司每年会停止营业两周，而您的年假一共有三周的话，如果您愿意，您可以和公司商议将其中一周的年假转为赔偿金。 例外 前面我们所说的与年假相关的所有事宜均是法律规定的最低要求，如果达不到这个要求，除非您属于极少数的不受劳工法保护的雇员，不然您的雇主就触犯了法律。 不受劳工法保护的工作具有特殊性的雇员有[6]： 在夏令营或其它社会或社区服务性质的非营利机构工作的学生； 一些工作酬劳只有佣金的雇员（比如房地产经纪，经纪或顾问的代理人，金融产品的代理人等；详情请看魁省劳工标准法第77条）； 在法定的职业培训框架内实习的实习生。 除此之外，即使您是兼职工作，您也有权享受年假的福利，并且年假的计算方法和其他全职工作的人相同。 以上就是这期的内容，咱们下期见。 免责声明：以上内容仅供参考。由于每个案例的情况都有所不同，如果您需要帮助，请联系律师以便得到法律咨询。 Article 66 … Read more

加拿大央行宣布调低贷款压力测试利率，从5.34%下调至5.19%，这是该利率自2016年以来首次下降。尽管下调的幅度不大，但是还是令购房者的负担能力有所提高。 所谓压力测试，就是银行或贷款机构按照央行设定的一个利率（通常是比实际利率高2%左右），对申请按揭贷款的买房者进行测试，确保他们有能力还款。潜在买房者只有通过了测试，才能拿到贷款。 有了这样一个门槛，尽管这两年加拿大的平均按揭利率只有2.5%多一些，但是借款人要证明，他们能负担得起比这个几乎高了一倍的利率，才能拿到贷款。 于是，一些收入较少、还款能力低的潜在买家被挡在了房地产市场外。即便有人通过测试，他们能获得的贷款额也会低一些，从而只能将心目中的房子“降级”了。 而加拿大央行宣布将贷款压力测试利率从5.34%下调至5.19%（也就是说下降了0.15%），这意味着在收入相同的情况下，购房者能贷到更多的的钱，从而令他们的负担能力增加。 据专业人士测算，以贷款50万来说，降低了0.15%让购房者的负担能力提高了1.6%左右。 对一名年收入为5万元的贷款人而言，如果他以20%的首付、还款期30年买房，那么在新的测试利率下，他能购买比以前贵4000块钱的房子。如果他年收入是十万元，则能买下比之前贵8300块钱的房子。 当然，在房价冲天的温哥华、多伦多房市，无论是负担能力增加4000元，还是8300元，都是很小的数值，几乎是可以忽略不计的。然而，对恨不得将一分钱掰成两半花的按揭购房者、特别是对首次买家来说，这毕竟还是有一点帮助的，多多少少是个好事。 更重要的是，此番央行打破了测试利率自2016年来一直上升的规律，首次宣布下调，给市场释放了一个很好的信号：以后压力测试利率会不会再降？ 各地的房地产业内人士显然早已经对此迫不及待了。这两年来，贷款压力测试宛如“釜底抽薪”，不知道将多少潜在买家挡在了房市的大门外，令全国大多数地方的房市都出现了疲软。 安省地产协会（OREA）的行政总裁Tim Hudak一再呼吁联邦当局，放宽收入压力测试，更要求对于那些更换贷款机构重签按揭房贷的人取消压力测试。如果央行果真听从了业内的建议，在将来继续调低压力测试利率，本国房地产市场将有望进一步复苏。 越来越多购房者找私贷 联邦政府于2018年推出的贷款压力测试本意是预防美国次级贷款式危机，保证买房家庭都有足够的财务抗压能力保证还款。但最新数据显示，由于达不到压力测试条款，越来越多的房屋买家被迫甘冒风险“走后门”，找私人贷款机构借款。 据加拿大赫芬顿邮报（HuffPost Canada）最新报道，加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）公布的一份新报告显示，虽然加拿大90%的按揭贷款是由联邦规管的银行和金融机构贷出，但找非规管机构借贷的比例也不小，在去年最后一个季度已经占到7％，这比第三季度的1%要高得多。 CMHC的报告将这些未被规管的机构统称为MICs（mortgage investment corporation）。如果以2018年第三季度资料为例，它们虽然只占按揭市场份额的1%，但按揭利率高达7-15%，大大高于各大银行3.3-5.4%的利率。 除了利率水平高的惊人之外，MICs借款人的拖欠率也非常高。根据监管机构对MICs所进行的追踪，找MICs的借款人更容易陷入债务困境，因其拖欠率几乎是主要银行和信用机构的8倍之多，前者为2％，后者则只有0.25％左右。 一些贷款经纪也表示，自己的客户中有人因为无法通过贷款压力测试被迫选择了利率更高的私人借贷。相比商业银行3%的贷款利率，私人借贷公司的利率有可能高达9%。这对一些刚需买家是不公平的，他们本来可以负担贷款，只是不能通过压力测试。 一些经济学家早就指出，由于压力测试新规实施之后潜在买家从正规银行借贷更难，于是这些人就寻找贷款门槛更低，要求并不严格的私人贷款者。一旦这些私人贷款者遇到麻烦，他们又缺乏银行所持有的资本缓冲，不仅会给房屋买家带来很大风险，而且会影响金融系统以及房市的稳定性。 如CIBC银行副首席经济学家塔尔（Benjamin Tal）就指出，实施压力测试的结果之一，就是把借贷人从受规管的银行和金融机构赶到不受约束或少受约束的机构，让后者几乎成了一个黑市，也把借款人置身于更大的金融风险之中。 他说他本人是支持压力测试的，但现在是修改贷款压力测试规则甚至取消的时候了。 CIBC的一份报告也指出，贷款压力测试执行16个月的直接后果是： 1、大量留学生被排除房贷市场之外。 2、大量新移民被排除到房贷市场之外。 3、大量自雇人士被排除到房贷市场之外。 4、还有数不清的加拿大家庭被迫降低贷款额度，推迟了升级生活品质的时间。 CIBC认为，贷款压力测试或许有保护金融系统安全的作用，但其副作用太大。 CIBC提出，即便不能取消贷款压力测试，但也应该修改规则。 1、贷款压力测试要求贷款人以高于合同利率2%的水平接受测试是不合理的。因为2018年1月1日以来，央行基准利率已经提高了0.75%，所以这个数值必须修正。 2、贷款压力测试除了考察贷款人的收入水平，还应该把房屋未来增值的系数考虑进去，这样就能更动态的反应偿还能力。   信息来源：加国无忧 作者：牧涛 吴楚河