房产

2016年加拿大人口普查结果陆续在2017年公布，2019年的人口普查正在进行中。上次普查中住房与人口情况的报告是2017年5月3日公布的。让我们一起来看看加拿大的各类住房情况，以及不同年龄和地域的人都有哪些居住偏好。 加拿大98%的人住在私有产权的房屋里，只有2%住在公共产权的住所。私人产权的房屋包括独立屋，半独立屋，排屋，公寓等房产。公共产权住所包括医院，护理院，疗养院，庇护所，收容所，群租屋，老年人公寓等非私有产权的住所。由此可见，没有特殊情况，加拿大的绝大多数人或租或拥有私有产权住房，只有极特殊群体居住在非私有产权的住所。要求政府平抑房价，让人人都买的起房子的呼吁恐怕是空想，在私有产权房产占了绝大多数的国家里，打压一部分人的合法资产价格来取悦另一部分人，并不是政府该做的事。 在私有产权的房产中，独立屋约750万套，占比53.6%（上一次2011年人口普查独立屋占比55%），虽然这一比例在过去30年中一直在下降，但独立屋这种房产类型始终还是占比最大的一类房产。独立屋，被认为是加拿大中产阶级的“标配”，也可以说是加拿大梦的一部分。但随着城市化，购买力，远距离交通以及老龄化，加拿大最近30年住独立屋的人口比例在逐年下降。截至2016年人口普查，1410万人口住在独立屋，占人口比例的40%。安省独立屋占比54.3%，BC省独立屋占比44.1%。都会城市中独立屋占比45.4%，非都会地区独立屋占比72.7%。很明显，要住独立屋，就要远离都市，因为都市的独立屋价格越来越难以负担。 五层以下公寓占全部私有产权房产的比例为18%，五层以上高层公寓占比9.9%，叠层/双层公寓占比5.6%，其他排屋、双拼等其他类别房产的比例为12.9%。 蒙特利尔共有私有产权房产172.7万套，独立屋56.4万套，占比32.6%，五层以上楼房15.1万套,占比8.76%，低于五层的楼房占比41.2%，其他类型房屋占17.44%。 多伦多共有私有产权房产213.6万套，独立屋占比39.6%，五层以上楼房占比29.4%，低于五层的楼房占比10%，叠层/双层公寓4.2%，排屋、半独立等其他类型房产占比16.8%。 温哥华共有私有产权房产96.1万套，独立屋占比29.4%，五层以上楼房占比16.7%，低于五层的楼房占比25.2%，叠层/双层公寓16.3%，排屋、半独立等其他类型房产占比12.5%。可见，大都市中的独立屋比例较低，大都市中的独立屋不再是中产的标配，而是一种奢侈品。 截至2016年，有42.57万加拿大人，约占人口的1.2%，居住在护理院和老年屋等公共产权的住所。想住进政府提供资助的房屋，看来难度相当大，要年纪够老和身体够差才行。 我们再来看看加拿大的人口结构，并以此推断出房地产市场的一些基本走势。 2016年人口普查的一个重要结果是：加拿大已经开始出现老龄化，但在G7国家中依然是人口红利最大的国家。加拿大人口出生率高峰在1946至1965年，二战结束后的20年，即婴儿潮时期。截至2016年，加拿大最早的一批婴儿潮时期的老婴儿开始步入65+的老龄队伍，因此，本次人口普查的最大特点是：加拿大历史上第一次出现14岁以下年轻人的数量（580万），占比16.6%，低于65岁以上老年人人数（590万），占比16.9%的情况。按照这个速度，2031年加拿大65岁以上老年人的比例将高达23%。15至65岁劳动力年龄层的比例为66.5%，在G7国家中比例最高，依然在享有人口红利demographic dividend。G7国家中，日本的劳动力人口比例最低，只有62.1%，主要原因是低人口出生率和低移民数量，因此日本的房地产市场也长期低迷。因为劳动力人口15至65岁人口中，55至64岁的人人口占比高达21%，因此未来10年加拿大的老年化会加速，如果联邦政府不加速吸收新移民，未来十年加拿大的老龄化将接近日本的水平，丧失人口红利。安省由于新移民的加入，老龄化的步伐慢于全国平均水平，14岁以下年轻人的比例是16.4%，老年人比例16.7%，15至65岁劳动力们的比例为66.8%。 上次人口普查2011年时，14岁以下年轻人的比例占16.7%，65岁以上老年人的比例只有14.8%，五年后老年人比例反超年轻人比例，给政府传递了一个重要的人口结构变化的信号。随着大多数婴儿潮时期出生的人口将进入65+岁，加拿大的老年化问题正式拿到了桌面上。如果政府加速移民，增加移民数量，人口红利依然可以维持，如果移民政策向反的方向发展，加拿大将丧失人口红利，房地产等领域将陷入萧条。 人口普查报告花絮：加拿大是个长寿国家，尤其女性。65岁到84岁之间，男女比例为89人比100人。85岁至99岁之间，男女比例为54人比100人。提醒男性同胞购买足够的人寿保险，让你所爱的人不至于因活的太长而把钱花没了。 让我们把以上碎片信息做一个拼图：截至2016年人口普查，加拿大人口3520万人，私有产权房屋1410万套，一套房子平均居住2.5人。房产类型中，53.6%是独立屋，9.9%是五层以上楼房，1.3%是可移动房屋，半独立屋5%，排屋6.3%，叠层/双层公寓5.6%，五层以下公寓18%。由此看出，加拿大人对房屋的需求顶点是独立屋，住在独立屋的居民老年之后是否愿意，什么时候愿意搬出来并换成更小一点的房子是一个很大的问号，但趋势可以确定，二手独立屋的供应随人口老龄化会有所增加，能否改变目前僧多粥少的局面还是要看移民政策。如果团聚类移民比例增加，会加速加拿大的老龄化，独立屋的供给会大于需求；如果增加年轻技术移民和经验类移民数量，会缓解老龄化，并使独立屋的供求达到平衡，房价稳定，甚至推升至更高水平。住房的一个文明标准是5岁以上异性儿童有自己单独的卧室。四口之家，在孩子成长过程中家长能够算出来家庭什么时候需要至少3个卧室。如果第一套房子买的晚，没有足够的时间累积房权，换房是非常难的。假设21岁，大学毕业有收入的情况下就在父母的资助下买了第一个自住的公寓，27岁结婚时需要换成两个卧室的第二个房产，中间有6年的时间积累房权，如果育有两个儿女，34岁左右需要有3个卧室的房产，中间有7年时间累积房权，换房相对容易很多。一直有人写信给政府，还有示威游行的，谴责“别人”炒房导致自己买不起房，但就是不说自己没有“早买”。用于自住的房子，只有一个买入时机——“早买”，所有的不痛快，抱怨，愤恨，内疚，都来自于买晚了，和政府一毛钱关系都没有。巴菲特说，要找到足够长的雪坡，否则没法滚动财富的雪球。很多新移民来到加拿大的时候就30多岁了，还在观望买房时机，这类犹豫不决的人以后只能是加入抗议示威的队伍。 2011年到2016年，加拿大人口增长5%，在大都会中，多伦多的人口增长最快，增速为6.2%。多伦多的人口数量从1976年超过蒙特利尔之后，一直是加拿大第一大城市，而且人口增速在加快。如果想在多伦多占有一席之地，游行示威是不起作用的，想来的人太多，不努力的人恐怕要被迫离开。（来源：红雨博客）  

【七天讯】（记者梓丰）接连两次受到春季大洪水侵袭的魁省主要根据卫星数据制定了一份洪范区ZIS（zone d’intervention spéciale）地图，包括魁省有可能被20年一遇洪水淹没的地区以及在2017年、2019年曾发生过洪灾的813个市镇。但这份ZIS地图一经推出，立刻遭到大部分市镇政府和居民的反对，因为根据这个地图划定的范围，很多房屋都被划进了洪泛区，让房屋的市场价值下降了不少，并且在一定时间内，这些地区也被禁止发放新房施工许可证，将对本地区的房屋买卖，保险，重建计划等产生巨大影响。 7月4日，魁省市政事务和住房部主持的“洪泛图公众咨询会”在各地举行，这成了很多人发泄不满、申明主张的场合，多个地方发生混乱，警方不得不介入维持秩序。鉴于这个新地图的重要性，因为它将确定哪些区域会被划进洪泛区，而被划入洪范区将面临很多限制，比如不能重建或新建等，各个相关市镇的民众都非常重视，超过5600人参加了这些会议，但这由政府组织的大会却被很多人吐槽：与会官员们无法回答很多基本问题，比如，他们不知道“房屋的专家分析费能否被报销”；他们无法确定“被划进洪泛区的居民能否现在就可以上诉”等等；在西岛等主要说英语的社区，却只有法语的信息介绍等。 经过公众咨询后，魁省政府在7月16日发布新的洪范区地区，31个市政被移除，最终这份新地图包括783个市镇，涉及14万9千栋房屋，其中私人住宅为9万8千，受影响的住户比第一版减少了约20%。但这一地图推出后，又被指错误百出，不少人表示将要求重审。 蒙特利尔周边被新地图移除的市镇主要有西部的Ville de Dollard-Des Ormeaux，北部的Ville de Blainville，Longueuil的Ville de Saint-Bruno-de-Montarville以及Vaudreuil-Soulanges的Municipalité de Saint-Polycarpe。  

【七天讯】（记者 梓丰）加拿大房地产协会（Canadian Real Estate Association）根据电脑多重放盘系统MLS（Multiple Listing Service）的最新统计数据，今年6月的房地产市场尽管东部的蒙特利尔和多伦多表现优异，但受加拿大西部市场疲软的拖累，成交量比5月份微减0.2%，但仍比去年同期增长0.3%。 根据这份统计报告，加拿大的房地产市场继续呈现西冷东热的趋势，尽管加西三省，既卑诗省、艾尔伯塔省和曼尼托巴省的房地产交易市场停止下挫，但供应和需求还需经过一段时间的调整才能恢复平衡，房屋价格才可能进一步调升。东部的魁省、安省以及大西洋省份的房地产市场则继续红火，特别是魁省的豪宅市场表现尤为亮眼。 今年6月份，全国新上市房屋的数量微升0.8%，令销售与新放盘的比率由5月份的57.7%降至57.1%，略接近长期平均的53.5%。全国有超过80%主要城镇的房地产市场属于供需平衡的状态，是过去3年来平衡市场最多的时期。根据业界标准，销售与放盘的比率在40%至60%之间属于平衡市场，高于60%为卖方市场，低于40%则是买方市场。 蒙城豪宅火爆 加拿大苏富比国际地产（Sotheby’s International Realty Canada）日前公布的今年上半年豪宅销售报告显示，蒙特利尔价值超过4百万的豪宅在过去6个月里售出11栋，去年只售出3栋，同比暴增267%；价格查过1百万的住宅销售也比去年增加了5%。在另一个房地产大市场多伦多，价值超过1百万的住宅销售同比增长12%，超过4百万的豪宅销售则比去年同期下降了19%。加拿大其他主要房地产市场如温哥华、卡尔加里的豪宅市场在今年上半年继续下滑。 其实这个数据并不意外，在最近几年来蒙特利尔房地产市场红火的趋势已经越来越明显，特别是温哥华、多伦多等房地产市场过热的地区开始征收房价15%的外国买家税后，外国资本开始东移，而蒙特利尔的国际大都市地位，超合算的房屋价格，欣欣向荣的经济以及高质量的教育环境都吸引国际买家蜂拥而至，带火了蒙特利尔地区的房地产交易，也在不知不觉间抬高了房地产的价格。蒙特利尔这个曾被加拿大房地产市场“遗忘”的地方逐渐成为万众瞩目的焦点。 苏富比的市场专家也指出，蒙特利尔豪宅买家中除一小部分属于正常的国际投资之外，来自海外的买家明显增多，包括新近入籍的加拿大人、加拿大永久居民及海外投资者。报告认为这些买家就是因多伦多和温哥华实施外国买家税之后，才转往蒙特利尔置业的。 政策影响豪宅销售 根据这份报告，今年上半年在大多伦多地区，100万元以上住宅的总销量为8,612间，比去年同期增长了12%，属于健康幅度。不过，400万元以上豪宅的销售量则在上半年出现19%的下降。该报告指出下降的其中一个原因，是因在电脑多重放盘系统MLS上挂牌出售的房屋需公布成交信息，导致一些卖家更倾向于经由私人途径出售豪宅。 有经纪也指出，豪宅的主人很多是年纪很大的卖家，他们不希望房屋信息完全公开，不管是对好奇的邻居还是上百个看房的买家，他们更期望预先挑选买家，这样会卖得很快。还有人认为针对豪宅市场，公开销售数据或许对公众有利，但是对市场不利，因为市场需要准确的数据，而在豪宅市场，可对比的物业稀少，使得发布准确的放盘数据非常难。 去年8月，加拿大最高法院裁定多伦多的房屋销售数据应该向公众公开披露。据悉，关于是否开放房地产交易数据的官司，加拿大最大的地产局，拥有5万名地产经纪的多伦多地产局与联邦竞争局（Competition Bureau）自2011年起就开始诉诸法庭。负责保护消费者、调查商业政策与合并案的竞争局对多伦多地产局提出诉讼，认为地产局拒绝公开房屋销售数据，有悖于市场竞争与数字创新；地产局则辩称公开发布销售数据，会侵犯消费者私隐和版权。 2016年4月，仲裁庭裁决支持竞争局，稍后联邦上诉法院也维持了仲裁庭的裁决，但是多伦多地产局又上诉到最高法庭，为保护房屋销售数据不被公开做最后的努力。最终2018年8月23日，最高法院法官判决竞争局胜诉。 在销售数据不公开前，只有地产经纪和中介公司可以获取MLS上的房屋销售数据，想要获取数据的人只能通过经纪。也有人向地产市值服务网站如Teranet或本地土地登记办公室获得数据，但是需要支付一定的费用。  

6月29日，著名经济学家、清华大学教授魏杰在中国人民大学商学院中国企业家课程班&企业家金融投资课程班上，做了题为《2019中国宏观经济形势分析与金融政策解读》的演讲 （接上期）世界看好中国的投资机遇。东京G20会议上，我国领导人发言再次强调这一条，要吸引整个世界投资者进入中国，要开放投资市场。 我们今年的思路已经很清晰了，就是要充分释放优势，一个是制造，另一个是市场，要加速推进才行。这就是中美贸易摩擦中我们要做的第一件事。 中美贸易摩擦要做的第二件事是，清晰地认识到我们的劣势和短板。 技术创新不行是中国目前的最大短板。华为是很好的企业，结果美国一搅，供应链就出问题。为什么？技术不行。 中国过去的四大发明都是经验，没有人解释问题。像火药，我们只发现能够燃烧，而西方发现了炸药的化学分子式、物理分子式。我们知道指南针能把自己领回家，但不知道为什么。地球万有引力公式，是西方人发现的。 近现代的五大技术（家电、汽车、高铁、飞机、信息）我们都不是原创国。这可能与中华传统文化有关系，最主要的是研究人和人的关系，宫廷剧一个比一个精彩，不太研究人和自然的关系。我们的科学技术一直不行。 中美贸易摩擦让我们沉痛地认识到这个问题，一定要想办法尽快补短板，加快技术创新。 未来，怎么能够做好技术创新？要做好三件事： 第一，解决技术创新的资金问题。技术创新是烧钱行为。美国之所以是技术创新大国，是因为它有大量资金支持。美国的很多人离开世界后，他们的钱就变成公益性基金，大量投入了创新领域。公益基金不是慈善基金，他们觉得把钱给穷人，还不如用创造技术来拯救社会。 99%技术创新都是失败的，我们的许多留学生不回国的主要原因是国内找不到研究基金。资金投资是今年要解决的问题，最近有两件事已经开始做了： 加大政府的资金投资，今年的技术投资应该在1万多亿，是多年来最大的一年。 6月13号放开科创板，吸纳社会资本进入技术创新领域。 这两件事的主要目的是增加社会技术创新的资金支持。 第二件事是建成现代化实验室，构造技术创新的物质基础。没有庞大的实验室经济体系，是不可能搞经济创新的，经济创新都在实验室里完成的。 美国人是世界上最强大的实验经济国，从1900年到现在，75%的诺尔贝奖在美国产生，因为它有庞大的物质基础。现在美国对我们全面封锁、彻底封杀，留学生根本不能进入美国核心实验室。怎么办？只有自己干才行。 要注意，一些名词的提法变化很快，过去叫开发区，后来叫产业园，现在是科学城。科学城的核心是现代化的实验室，这是最关键的问题。 现在，北京搞三大科学城（怀柔科学城、未来科学城、中关村科技城）；粤港澳大湾区批准文件提出建立世界一流的华南技术创新中心；杭州成立西湖大学，只招三个专业：人工智能、移动互联网、生命生物工程，从招博士开始，博士做论文就在现代化实验室完成。还有浙江大学实验室、阿里巴巴实验室等等。 未来几年内一个重要的政策导向是推动科学城体系的形成，为企业提供现代化的实验室体系，完成技术创新。 第三件事是调动技术创新的积极性，做知识产权制度的调整。过去大型知识产权都是国家或者某个机构的。这次全面修改法律体系，个人可以拥有知识产权所带来的收益，他们可以持有股权。 在这个制度的推动下，中国将产生第三次造富行动。 中国的造富分了几个阶段： 阶段一，体制造富。体制内、体制外差异很大，有些体制内的人胆子大，冲到体制外，获得了财富。 阶段二，产业造富，主要是房地产和信息产业。我们国家的富翁基本都产生在2010年以前，2010年后就停止造富了，因为产业已经饱和。 阶段三，技术造富，拥有技术知识产权的人将变成富翁。 所以我说中国进入第三次技术造富。我估计要不了三、五年会爆发一批因为技术而产生的富翁。 最近我去调研，有一个实验室凌晨2点还没关灯，在继续干活。这个制度调整让个人能获得知识产权所带来的收益，极大地调动技术业务人员的积极性和创造性。这个对未来技术创新有巨大的意义。 我最近查了一下，可能在短期内会有十多项技术类有所突破，产生一大批新富翁。 过去技术不好是因为我们的制度升级有问题，而现在要全面调整。这三件事情如果持之以恒做的话，中国的这种短板会很快得以弥补，未来10年内中国技术创新一定会有所改观，逐渐摆脱西方对我们的抑制。 第三件事儿，就是构建新的贸易和投资体系，主要表现为要经营好“一带一路”战略。 “一带一路”是六年前提出来的，当时预计到可能中美之间会出现问题，因为世界上历来老大和老二一定会闹矛盾、有摩擦，老大要遏制老二的崛起。现在再看，还真是看准了。 那时想美国一旦不要中国产品、不要中国投资怎么办？中国要找新的贸易体系和投资体系，于是用历史上“丝绸之路”的这个提法，提出 “一带一路”。 “一带一路”包括三大洲两大洋，三大洲是亚洲、欧洲、非洲，两大洋是太平洋、印度洋。注意，“一带一路”没有包括大西洋，也没有包括北美，避免和美国直接产生冲突。“一带一路”涉及75%以上的世界GDP总量、85%左右的人口总量。 “一带一路”成了我们现在要做好的一件重要事情。这件事做好的话，在和美国博弈的过程中，中国将有非常大的话语权。 经营好“一带一路”，主要做三件事： 第一，经营服务。中国的产品要（走）出去，企业要（走）出去，经营服务必须得跟上，成立了亚投行。以亚投行为突破点，构建一个发达的经营服务体系。丝路基金也是为这而设的。 第二，基础设施服务。基础设施中的互联互通，最近又增加了两通：电通和网通。我们正在干一件事，用特高压输变电体系把电送到五千公里以外，速度最快、时间最短。像现在的泛亚高铁，从昆明可以直接到雅加达；欧亚高铁的俄罗斯段已经开建了；还在构建空中走廊等等。 总之，我们在构建一个发达的基础设施体系，这样中国的产品、资本才能走出去。 第三，法律服务。我们一直建议成立“一带一路”法院，构建中国庞大的国际律师团队。“一带一路”难免会遇到法律问题，要做好法律服务，为中国的企业服务。 “一带一路”不仅让中国的大企业，而且有大量中小企业也开始走出去了；现在中国人基本是一个群体出去。 像摩洛哥没有任何工业，好多产业在我们国内是过剩的，在那里不过剩。中国中小企业过去就是钱（商机）。据我观察，去摩洛哥的企业家来自福建的比较多，老挝以湖南人为主，可能与朋友介绍有关系。 我建议企业家可以去“一带一路”看看，到处都是机会。 不要小看“一带一路”。再过十年，大家的认识会发生巨大的变化。我们用六年时间消化了中国的6万多亿美金的产品，而这才刚刚开始。未来中国利用“一带一路”，可能可以摆脱对美国市场的依赖。现在效果逐渐出来了，我们对东盟、欧盟、日本的出口额分别占总出口的15%、17%、13%左右，这三个加起来接近50%。 我估计亚洲2050年（市场）基本就饱和了，2050年以后整个经济增长重心将在非洲，未来会有很大的吸纳力。中国提前布局非洲是正确的。 未来的摩擦还会产生，中国人要改变一些观念。 去年调研，我发现好多摩擦是中国人在当地大量买房子、买地引起的，让当地人很头痛。斯里兰卡的第一个直航是从成都开始的，成都人率先过去，有钱以后就买山，而且一买就是一座山，还挂个国旗。斯里兰卡曾是个殖民国家，很害怕别人再殖民它，于是通过一个法律，不准把地卖给中国人。不是这个国家不友好，是害怕。 像澳大利亚为什么现在和我们的关系这么僵，他们也很害怕中国人大量买地，移民投资太大，一个企业家在澳大利亚买了江苏省这么大的地盘。 中美贸易摩擦是目前宏观上对中国影响比较大的一件事，可能较长时期都会存在。但是中国和美国绝不打冷战。 中国还要崛起，我们要做好这三件事：一是强化自己的优势，二是补短板，三是构建新的贸易和投资体系。 如果能做好这三件事，未来中国还会有继续上升的空间。（全文完）（口 述：魏杰 来源：正和岛）  

凌东宇 上期我们聊了有关工作时长的一些问题，这期我们将继续了解与加班有关的法律权益。 1.加班费 之前我们讲了如果老板要求员工工作的时间超过了魁省法定的工作时长，这就是加班。而总的来说，老板是要付给员工加班费的[1]。在大部分情况下，对于额外的工作时长，老板要按照正常时薪的1.5倍（额外的奖金或津贴不包含在正常时薪里）去支付员工[2]。 比如：安娜和大部分雇员一样，每周工作的法定时长都是40小时，她的时薪是15$，但她上夜班，而她所在的公司额外奖励上夜班的员工每小时多0.5$。这周老板要求她工作45个小时，她会收到多少加班费呢？ 她这周加班的时长是5个小时（45-40=5）。而她每小时的薪水是15$，那么她那五个小时，每小时会收到 23$（15*1.5+0.5=23$）。也就是说她会收到5*23=115$的加班费。 这里要避免一个误区，就是您以为的加班，不一定是被法律承认的“加班” （heures supplémentaires）。举个例子，如果您的工作合同上写的是您每周要工作35个小时，但是这周老板要求您工作40个小时，这没超过法定的工作时长，所以从法律上来讲您这不算是“加班”（heures supplémentaires）。也就是说，对于您额外工作的那5个小时，老板会按照您正常的时薪来支付而不是按照您时薪的1.5倍来支付。 2.用带薪休假替代加班费 如果比起要加班费，您更希望多要点带薪休假，那么也是可行的。魁省法律规定，雇主可以应雇员的要求用带薪休假替代加班费，休假的时长将是员工加班的时长的1.5倍[3]。 还是安娜那个例子，从法律上来讲，她加班了5个小时，那么如果将这5个小时换成带薪休假，那她会收到5*1.5=7.5个小时的带薪休假。 魁省法律规定，如果员工选择了带薪休假，他的带薪休假须在他加班后的一年内休完。如若不然，则雇主需要将带薪休假重新转换成加班费付给员工。 如果集体谈判协议（convention collective）或相关法规另有规定，那么以集体谈判协议或法规为准。另外，如果员工在一年内就离职了，那么雇主需要在最后一次支付他工资时，将带薪休假转换成加班费一并付给他。 3.拒绝加班的权利 上期我们提过，如果您老板要您加班，您是否有权拒绝取决于您这周工作的总时长。一般来说，当员工一周工作的总时长到了50个小时，他有权拒绝雇主要他继续加班的要求。 其实，除了每周工作总时长之外，工作时间的分布也是决定您能否拒绝的关键。 您可以拒绝在某一天继续加班，如果在那天： 您已经比平常多工作了2小时了；或是在24小时内，您已经工作了14小时了； 如果您日常工作时间不固定或不连续，且您在24小时内已经工作了12个小时了； 您没有被提前至少5天告知您将要加班，除非您的工作性质要求您随时待命[4]。 需要注意的是，如果您的拒绝会造成严重的后果（比如：如果会对人们的生命、健康、安全造成危险；会导致财物、建筑物受到严重损害或破坏，或是有这个风险；亦或是会违背职业道德守则），那么您不能拒绝加班。 以上就是这期的内容，咱们下期见。 免责声明：以上内容仅供参考。由于每个案例的情况都有所不同，如果您需要帮助，请联系律师以便得到法律咨询。 注：这条规则不适用于某些雇员。具体事例请参照上一期内容。 ↑ Article 55 de la Loi sur les normes du travail ↑ Article 55 de la Loi sur les normes du travail ↑ Article 59.0.1 de la … Read more

中国最近的房价开始企稳，即使是在一二线大城市，房价也是稳中有降，再不见过去十年那种一日一价的疯狂景象。中国人对房地产的热情也有尽头，房地产作为一种可以牟取暴利的投资品的历史，可能要暂时告一段落了。 其实中国近十年来房价飞涨，是一个大型经济体高速发展中的必经之路，很多发达经济体都经历过。随着经济发展逐渐稳定，房价也会转入平常状态。 但同样在这十年，大洋彼岸一贯低调的加拿大，房价却也在走高，人们都在抱怨住不起了…… 发达国家房价第一虚胖 2018年，经济合作与发展组织OECD对全世界高收入国家的房价收入比作了统计。这个数值的算法是，将当年全国房价和收入各取中位数，然后相除。从这个算法也能看出来，比值越高，说明房价相对收入越高，对工薪阶层来说就越难负担。 不过由于各国情况千差万别，发展中国家和发达国家的情况又有所不同，为了让数据更具有参考意义，OECD把算法做了小幅度调整，方便各成员国自行比较：以2015年各国的房价收入比为基准值100，根据增长比例给出去年的数字。 经过OECD统计学家的一通操作，2018年加拿大的数值是122.9，也就是说2018年加拿大的房价增幅比收入增幅上升了22.9%，工资永远也追不上房价了。这事放中国不新鲜，但考虑到我们是一个发展中大型经济体，而且房产还承载着户口、学籍、医疗、地产传统这些附加值，溢价高并不奇怪。相反在发达经济体中出现如此明显的房地产高于其他收入涨幅，是不太寻常的。 在OECD的众多发达国家成员国中，次于加拿大的是葡萄牙，为117.7，然后是斯洛文尼亚，为116.2，都没有超过120。而在欧洲主要经济体中已经被人认为是超级泡沫的英国房市，这一数值也才只有107.8。对于没见过中国大世面的加拿大房客来说，这个涨幅已经非常可怕了。 这样的涨幅也不是一天两天了，去年下半年还算是加拿大房价收入比上升比较慢的一年，2016~2017年才是加拿大房市的奇迹时期，每个季度的房价收入比都要上涨3%~4%，但买房者还是络绎不绝，更加推高了房价。房价涨幅能在2018年有所减缓，还要归功于政府宏观调控，提出了要预付20%定金的政策，并在银行系统推广了客户贷款压力测试（令中国人惊奇的是他们过去竟长期没有首付和偿还能力评估的系统？），这才把交易热度打下去。 05-19年加拿大住房价格 而如果把这一轮上涨放在更大的时间尺度上看，这波奇怪的上涨早在2012年开始就已经出现了。从2012年末开始，加拿大的房地产交易量就不断走高，到2016年年中达到了历史顶点，这也正是加拿大房价收入比值暴涨的时间点。 也正是在2016年，加拿大的房地产行业占据了全国一半的经济份额，部分地区的房地产收益率高达30%。随时需要注意的是，这是在发达国家加拿大，城市房地产在经济发展过程中的高盈利能力时代已经过去了，不能用中国过去十年的经验进行对比。也同样因为是发达经济体，加拿大其他行业的增长空间也不大，当年的GDP增长率仅为1.4%，买房一下子成了最好的投资标的。 虽然是利益相关团体，但加拿大房地产协会CREA仍然表示，房地产价格过高可能会吞噬本属于其他经济部门的投资，滋生泡沫，让加拿大经济结构逐渐恶化。 危机后的重生 2012年后的加拿大房地产行业的突然兴起倒是不难解释。 自90年代以来，经济增长逐渐乏力的加拿大就一直保持低息状态，希望通过低息放款刺激民众消费、资本投资，持续拉动经济增长。也不光是在加拿大，大多数经济陷入停滞的欧美发达国家都是这么做的。有的国家为了倒逼民众消费，甚至推出了负利率，钱存银行还不如放家里安全。 短期的宽松政策的确有利于拉动内需和投资，促进经济健康增长；但长期的宽松政策如果没有足够的经济进步相匹配，民众的消费增长赶不上收入增长，就会空耗民力，导致银行坏账死账变多。利息再低客户也还不上，甚至还要赖本金。 08年次贷危机就是由美国的房地产行业坏账开始，蔓延到整个欧美社会的。所以08到09年，手头拮据，对未来充满悲观的欧美人都不会买房，加拿大人也不例外。 但和其他欧美国家不同的是，加拿大的人口增长率一直偏高，过去二十年都维持在1.2%以上。相比之下，美国始终在1%以下，英法德等老牌发达国家更是在0.5%以下（其中不少还是难民），日本都有是负增长的，连印度的人口增长率这几年都在下滑，去年只有1.1%。 人口数量上升最明显的是加拿大南部美加边境一线的温暖大城市。这主要由几方面的原因造成： 其一，大城市的第三产业工作机会多，在信息化社会这是对人才最具有吸引力的岗位，外地居民都会涌入大城市； 其二，大城市人口基数大，生活安逸，在后农业时代生育意愿其实比北方城镇更高（考虑到加拿大的北方城镇都是苦寒之地） 其三，加拿大从2015年之后放宽了移民法，在2015、2016年分别吸纳了30万人，并计划在2020年之前再吸纳100万人，以弥补战后婴儿潮那一代人留下的岗位空缺。 在大城市出生的土著孩子和移民，显然都是不会离开大城市的，大城市人满为患也很自然。比如坐落在安大略湖边的全加第一大城市多伦多，在过去十年每年能吸引75,000人迁入。看上去不多，但加拿大总共人口也才3,700多万，这相当于每年有0.2%的国民进入，同等事件放在中国，就是每年有283万人涌入上海。（当然人口上了这样的量级，管理难度成几何级上升，本就不现实，这里只是做个比喻） 大量移民和年轻人涌入大城市，战后婴儿潮那一代的老人则已经在气候温润的大城市住惯了，只想安度晚年，不愿意到北方苦寒之地去“戍边”，加拿大大城市的住房供应困难，价格也水涨船高。 这是最直观，也是最表层的因素。 神秘的海外投资客 左翼政府执政的加拿大当然不会坐视城市工薪不管，打出了不少政策组合拳，试图扭转房地产价格畸形上涨的趋势。 2018年，加拿大央行就推出了前文所述的紧缩政策，提高了购房贷款的首付，并缩短了贷款偿还期，希望以此阻止投机买房者的行动。政策当时收效了，2018年第一季度全国房产交易量大幅下滑，至今都没有回到最高位。 但到了2018年下半年，交易量又上升了，温哥华房价在那段时间还逆势上涨了12%。此后价格也没有停止回升的脚步，温哥华、渥太华、蒙特利尔的房价都在不断上升。其实对于没有存款习惯，家长又不掏钱包的加拿大年轻人来说，提高首付门槛、缩短偿还期，的确会打消他们买房的念头，却全然阻止不了有本金、有耐性的投资客。 年轻人想在大城市混下去，就只能租房住。 为了保护租房客，加拿大一直都有很强势的租房保护法规。最严厉的还要数魁北克省，如果房东在续约时要求比上一年更高的房价，房客就可以要求房主谈判。而一旦合约签订，除非房客不交租金或者在房子里从事违法行为，房东是不能主动赶走房客的。但这个违法行为的定义非常狭窄，甚至连转租当二房东都不算。房东在租房交易中几乎没有主动权。 乍一看这保障了房客的利益，但长期来看这样的政策并不会让租金自然下降。当房东们意识到自己在租房中不能收获想要的利益，有钱的人就不会主动购买房屋以供出租，市面上流通的房屋变少，长期价格只会更高。 在现在的多伦多，一个职员能拿到4000加元的月薪已经很不错了，但住房的租金已经涨到了至少2000加元（合10000多人民币），占去了月收入的一半。再加上昂贵的电信、食品、车辆保养、水电费，一个月下来也是月光的居多。 想买房就更不可能了，根据加拿大最大的房屋信息网站Better Dwelling分析师计算，在房价不动，收入维持增长的情况下，多伦多人也还需要40年时间才能让收入赶上房价。 只有在温哥华的人可能还笑得出来。由于2018年温哥华对海外买家购房加征20%的印花税，并要求登记买主的个人信息，温哥华房价从去年开始就狂泻不止，已经被国家统计局从高房价地区里除名了。有不少当地华人喜忧参半，没房的想抄底却又怕继续跌，早几年咬牙买房的已经高位站岗欲哭无泪了。 不过话又说回来，温哥华的地方政策不过是对海外买家加税和登记信息，竟能硬生生将房价从全国性的泡沫中打下来，说明海外资本是推动这一轮上涨的重要因素。的确，此前加拿大买房并不困难，外国人买房也只需要支付很少的附加税，还能通过财务操作再降一些，外国人入加炒房的确能有收益。 那么，又是什么人，能聚集如此巨大的资本量和购买量，又在千万种当地产业中慧眼独具地盯上了房地产这个特别的产业呢？（来源：地球知识局 作者：椰格）  

【七天讯】（记者梓丰）魁省房地产经纪人联合会APCIQ（Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec）日前发布的2019年6月份魁省房地产交易数据显示，因上市房源不足，继5月份之后，大蒙特利尔地区的房地产交易数量继续走低，但房屋销售的价格则大涨。根据Centris网站的交易记录，今年6月份共有4,339套房屋卖出，比去年同期增长了7个百分点。 APCIQ董事会主席Nathalie Bégin特别指出，像刚刚过去的6月份这样紧张的供应和需求局面要回溯到2005年才能看到，目前市场上的房源数量仅够支持约5个月，而且是各种房型都包括。这种连续45个月房源下降的情形导致的直接后果就是房价上涨迅速。 6月份的房地产市场如果按照地区划分，组成大蒙特利尔的6个地区除了受到春季洪灾影响的Vaudreuil-Soulanges地区外，其余5个地区的房地产市场都走势强劲，销量增幅最大的是Saint-Jean-sur-Richelieu和北岸Rive-Nord，同比分别增长16%和12%；其次是南岸Rive-Sud,同比增长10%；再次是蒙特利尔岛以及Laval，同比增长都是5%。 从销售房屋的类型来看，增幅最大的是独立屋，同比大涨了13%；其次是含有2-5个单位的多层楼房，也上涨了8%；涨幅最小的是公寓，同比增加3%。 房源紧张导致的价格上涨在6月份表现得更加明显，特别是蒙特利尔岛外的地区，房屋价格上涨更显著。这其中，价格上涨幅度最高的是独立屋，平均价格达到了352 250 $，比去年同期大涨8%，这也是近24个月来录得的最大涨幅；其次是含有2-5个单位的多层楼房，中位价格达到539 000 $，同比增长6%，但在北岸和南岸地区，这种plex楼房更加抢手，与去年同期相比价格分别大幅增长了25%和18%；公寓的价格比2018年6月略有增加，增幅为2%，价格中位数达到261,000$，但在Laval地区，公寓的价格则比去年大增了12%。 延续上个月的趋势，6月份市场上的房源登记数量继续减少，市场上已经登记的房源数量比去年同期减少19%，六月份新增的房源也下降了1%。详情见下表。 2019年6月   销售 2019 2018 变化 总数 4 339 4 057 增长7% 独立屋 2 335 2 271 增长3% 公寓 1 563 1 378 增长13% 多层楼房 (2-5 logements) 438 404 增长8%         中位价格 2019 2018 变化 … Read more

6月29日，著名经济学家、清华大学教授魏杰在中国人民大学商学院中国企业家课程班&企业家金融投资课程班上，做了题为《2019中国宏观经济形势分析与金融政策解读》的闭门分享，内容干货满满，以下是演讲精编。 目前，中美贸易摩擦影响到中国的经济运行，也影响了经济政策的调整。 中美贸易摩擦的真正起点是2017年。当时美国提出中美之间的贸易严重不公平，美国的逆差很大，要开始给中国加关税。 中国的态度一直很明确，也很积极，可以通过增加对美国农产品、能源产品的购买来解决贸易逆差问题。当然如果美国愿意卖工业集成品，我们也会买。 从2017年后半年到现在，两国不断地谈判。今年的4月27日、28日这几天，即将可以签协议，结果美国又变卦了。 如果只是简单的贸易逆差问题，中国已经拿出诚意，可以增加对美国产品的购买，那么为什么美国还一直变卦，就使我们不得不思考美国的目的到底是什么？ 最近我把特朗普等美国当政者的文章和讲话做了一个全面的整理，体会到中美之间不是贸易摩擦问题，美国的真实目的是要遏制中国的崛起。 近期特朗普和前总统卡特通了个电话。卡特在一个公众演讲中讲了这件事，他说特朗普总统的意思是中国现在许多方面都想超过美国，我们不应该让中国成为世界第一大经济主体，要遏制中国才行。 卡特回复他说：中美建交以来，美国花了三个多亿美金打仗，而中国一直在搞民生，中国的崛起是必然的，是遏制不住的。 这个通话说明美国的总体目标是要遏制中国的崛起，这也可能是最主要目标。这个总体目标又分为具体的目标，主要有4个。 第一个真实目的是修改二战以后，人类社会的基本经济秩序。二战之后的基本经济秩序是以国际贸易为核心的全球化。 人类社会经历过两次全球化。第一次是1750年到1950年，这次全球化的特征是以殖民方式推动的，主导方是欧洲列强（英法德意美），再加上两个牙（葡萄牙、西班牙）。这次全球化，随着二战而结束。 美国是二战的主要战胜国，启动了人类社会的第二次全球化——以国际贸易为特征，从1950年到现在。世贸组织、世界银行都产生于这个历史时期。中国自1978年才改革开放，后半场进来的，往往有后发优势。 1999年，我们GDP总量不到10万亿，现在到了90万亿，差不多翻了9倍；1999年，我们外汇储备量1300亿美金，现在到了3万亿以上，最高的时候曾经到了4万亿；1999年我们人均月收入几百块钱，现在到了几千块钱；1999年中国的基础设施非常陈旧落后，高速公路都没有几条，而现在中国基础设施引领世界。 美国不只是特朗普一个人，许多人都认为这次全球化成就了中国，损害了美国，所以美国要修改现在全球化的规则，反对以国际贸易为特征的全球化。中国坚持全球化，坚持多边主义。这种冲突是必然的。 第二个真实目是美国担心中国挑战他的金融话语权。二战之后美国拥有了金融话语权，现在可以随便制裁一个国家。 美国之所以有金融话语权，是因为美元和石油挂钩，产生了美元石油体系。去年4月份中国上海石油交易所正式宣布，用人民币结算，要塑造人民币石油体系。 美国认为中国想挑战他的金融话语权。美国要阻止！ 第三个真实的目的是担心中国挑战他的技术话语权。 中国近些年提出制造2025、千人计划，重视知识产权、技术转让，不断加大技术创新的投资。 二战之前金融话语权掌握在英国人手里，技术话语权掌握在德国人手里；二战之后美国才拥有了这两个话语权，所以美国很担心中国挑战他的技术话语权，全方位阻止中国的技术进步、全面封锁中国的技术。 现在美国举国围剿华为、修改留学生计划，今年麻省理工在中国大陆没有招一个本科生，尤其是核心实验室已经拒绝中国学者交流。 最近我们一些学者的签证拒签，都与这事有关。中国没办法，发了三个预警：留学预警、文化预警、旅游预警。现在国内的千人计划名单也不敢公布了，公布一个拒签一个。 实际上，经贸战已经发展成了技术战，贸易摩擦已经发展成了全面摩擦，而不仅仅是贸易问题。 第四个真实目的是担心中国模式挑战华盛顿模式。 曾经有一个《华盛顿宣言》，把西方模式和美国模式做了系统的分析，把美国模式称之为华盛顿模式。 美国最很担心中国模式挑战华盛顿模式。美国一些学者问我：搞一带一路、上海经合组织、中非论坛等等，中国到底想干什么？因为是金砖国家体系，他们很担心中国挑战美国，提出两种文明的冲突，也就是中国模式要挑战他们的模式。 我和一个美国朋友说你要正确理解，中国这十几年是很辛苦干起来的，不是你们想象的“偷”的。我还专门给他送了一个电视连续剧光碟，叫《外来妹》，告诉他当时两代人献出了自己的青春，就几十块钱、几百块钱，中国干起来了。他们根本就听不进去。 去年8月份，最热闹的时候，来了几个美国朋友，有几个好友请他们吃饭，邀请我当作陪人。饭桌上，他们都很激动，吵起来了……差点把桌子掀翻，最后他们走了，我买单。 现在跟美国怎么解释都没用，原因是他要遏制中国崛起，可是中国又要崛起，这个冲突是必然的。 有人认为现在出问题的原因是韬光养晦没做好，过早地暴露了自己。这个判断实际上是错的。韬光养晦讲得难听点就是装孙子，过去我们就是孙子，不是装的，所以他瞧不起你。现在长大了，过去不到一米，现在长到两米八了，怎么装都装不出来了。 中美贸易摩擦所引发的中美关系摩擦，我估计不是1-2年能解决的，可能会存在较长时间，甚至在整个中国崛起过程中都将伴随着我们，表现的方式不同而已。 我们也不希望有些太绝对的人老讲一些狠话，没有多大意义。现在双方都有这种人，实际上冷静对待就行了，该怎么做就怎么做，不一定讲狠话，不一定要对比。中国要有长期的观念，审慎地对待中美关系，和美国绝不打冷战，这是原则。 中国还要崛起，短期内要做好三件事。 美国的优势是技术和军事，中国的优势是制造和市场，中国应继续发挥、强化这两个优势，才能有话语权。 第一个要强化制造优势，从制造业大国变成制造业强国。 中国现在是制造大国，很多是全球第一的生产量，而且是联合国所公布的工业门类最齐全的国家。 制造大国这个优势带中国到了世界舞台的中央，让中国在世界产业领域中占据了非常好的地位，发达国家离不开我们。特朗普一直要求苹果回撤到美国，结果回不去。美国生产不出手机，毕竟工业中的多个条线都在中国。 美国打贸易战的目的是要分裂中国的制造，让许多制造（企业）离开中国。我们一定不要上这个当。 当然我们现在是制造大国，还不是强国，要进一步发挥制造的优势，还要把制造大国变成强国才行。 导致我们是制造大国不是强国的，是这五个短板： 第一，航空不行，像大飞机。 第二，材料不行。 第三，数控机床不行。 第四，医药不行。 第五，信息硬件不行，像芯片。 现在国家下大力气要在几年内重点突破这五个短板。这样的话，我们才有更多的话语权，才能使美国阻挠中国崛起的可能性成为一种空想。 第二个优势是市场。中国是世界上最大的单体市场，市场是我们的重要优势。 中国近年做的一件重要的事是全方位开放市场，让中国成为市场大国。一旦成为市场大国，所有国家都来搭便车的话，美国不可能联合别的国家来遏制中国。 我们要开放三大市场： 一是物质产品市场。中国现在全方位开放物质产品市场，降低市场准入，降低关税，让上海成为永久性的进口博览会，广州是出口博览会。 有人担心如果这样开放，会不会影响中国的供给体系。不会的！我们越开放，反而越能推动中国供给体系的提升。因为中国最大的特点是学习能力极强，只要好东西进来，用不了半年，就可以生产出一样好的东西。 第二是服务业市场。金融、教育、医疗等服务业市场要全方位开放，金融行业最近推出22条；放开12家金融机构进了中国。这次我们真是彻底、全面开放金融了。 我估计未来海外医生在中国行医、海外教师在中国支教、海外律师在中国做执业律师，这些都不遥远。 第三是投资市场。投资市场也要全方位开放，我们通过了《外商投资法》，里面有关键的两条： … Read more

Manure的意思是粪土(粪肥)，是园艺家用来改良土壤的一个重要成分。过去经常说，要改良土壤(或是种树时)，最好每年添加下面几种土：包装的Top Soil表面土、Peat Moss泥苔土、Compost 堆肥土、及动物堆肥土manure。原因是一般花园土经过使用，一方面被压实，排水越来越差；一方面，过久使用丧失养分；第三，因为长期使用被消耗掉，需要添加。 虽然大致说来，粪土的本质差不多，但是每一种粪土的成分、用途还是有不同。 目前园艺店出售的manure都是袋装的，最常见的是牛粪土cattle manure、或是cow manure，再有就是羊粪土sheep manure、鸡粪土chicken manure等等。但其实还有马粪土、兔粪土、什至蝙蝠粪土等。 我们一般都知道，素食动物的粪便应当是无臭的，其中并含有氮肥，因为它们吃的都是草、树叶等植物成分，因此排出的也是以植物纤维为主，用来作土壤，什至作肥料，都是有利无害。此外又经过堆肥程序，因此不含病菌，而且具有中和土壤的作用。 而每一种动物堆肥土中，含氮的比例都会不同。另一个大家可能希望知道的重要的资讯，就是哪一种粪土中含杂草种最少。因为这类动物什么植物的部分都吃，自然会食下不少植物种子，而我们使用各种粪肥时，自然不会希望将大量杂草种用在草地上、花圃里。 很多园艺专家都强调，动物粪便不能直接拿来用，一定要经过堆肥程序，原因是，未经堆肥程序的动物粪便含有大量大肠杆菌、寄生虫及其它病菌，绝对不要接触。不过我们在商店购买的袋装manure都是经过堆肥程序的，因此不用担心。这些警告字样是用来警告那些有机会去农家收集动物粪便的人，不是一般消费者。 动物堆肥土与一般堆肥土一样，使用第一年会释放出一半的养分，第二年再释放约四分之一，逐年递减。因此每年添加是最好。 至于使用粪土的方法，最好都是与原有的土壤混好后再使用。另外也可以将各种土壤：泥苔土、堆肥土、表面土等混好后再使用。可以在土面上添加，也可以在种树时使用，更可以在花圃及菜园中使用。 首先要知道，粪土是有机土，也是偏酸性土壤，这和堆肥土、泥苔土peat moss相似，因此不时添加，除了可以中和土壤，还可以增加酸性。 各种粪土成分 动物粪土的包装袋上都标有3个数字注明氮磷钾3种元素的比例。其实在各种粪肥土中，还可能有其它元素及养分，但因为含量都不大，太分散，因此这里还是只举氮磷钾3种元素的比例。 (数据来自：All-New Encyclopedia of Organic Gardening，3个数字依氮磷钾顺序排列。) 乳牛粪土Cow Manure/Cattle Manure：0.25-0.15-0.25 公牛粪土Sheer Manure：0.7-0.3-0.9 羊粪土Sheep Manure：0.7-0.3-0.9 鸡粪土Chicken Manure/Hen Manure：1.1-0.8-0.5 马粪土Horse Manure：0.7-0.3-0.6 兔粪土Rabbit Manure：2.4-1.4-0.6 但要知道这数据不是一成不变，因为每一批牛羊吃的东西不一样，排泄也不一样。另外乳牛及公牛的粪肥成分也不同。其实每一个动物粪土的包装上，都有3种养分的比例，买时可以参考。 下面再进一步分析各种粪肥的杂草含量，及其它元素： 鸡粪土：上面可以看出，鸡粪肥的养分含量相当高，不过鸡粪肥含有极高尿素氮urea nitrogen，也属于最热的粪肥，酸性也较高，更要经过堆肥程序才可以用，否则会烧伤植物。但鸡粪肥的杂草含量就极低，无须担心。 乳牛粪土：Cow (Cattle) manure养分比较起来不高，但却是最安全的，杂草成分极低，因为牛有4个胃室，因此消化功能极高，可以做到无杂草种。做草坪的top dressing都可以安心使用； 公牛粪土：Steer manure就含有较高盐分，要小心使用； 马粪土：马粪土养分稍高于牛粪土，但与鸡粪土一样含尿素氮，热性高，而且杂草含量也较高。因此最好是再经过一次堆肥程序，又或是不要用在草坪及花圃中。 兔粪土：兔粪土中的氮肥是最高的，比鸡粪土还高一倍，磷肥成分亦极高，对果树及开花植物都适合。只是较少见到出售，价格也较高。 。 羊粪土：也是属性热的土，这一类不要直接触碰到植物的根部，因此种树时不要直接放入洞内，必须与其它土壤混合后再使用。 一个处理热性粪肥的方式是，买回家后连包装放在太阳下晒几个月(如果用黑色塑胶布覆盖，吸热性更好)，然后待凉再使用。一方面杀菌，一方面杀死杂草种。亦可以在秋天时加入在空旷的菜圃或花圃内，稍为翻动，春天时就可种植。 千万不要将家畜的粪便做堆肥使用，一般猫狗的粪便极可能含有寄生虫，或其它病菌，并有可能传给人类。 另外，粪土与堆肥土一样都是天然堆肥而成，因此也可以用来做堆肥茶。堆肥茶是最好的天然肥料，做成之后就成为鸡粪水、牛粪水等，非常有用及有益。不过不要勉强自己，一般怕脏的人可以避免。 … Read more

安省一对夫妇花大价钱买了一栋梦想中的独立屋，本以为一家人可以在里面开心快乐地生活，结果住进去没多久两个女儿就双双病倒，后来经过调查才发现，他们“梦想”的家中，长满了黑色的霉菌。 2018年6月，Bridget Austin一家四口从安省Grimsby搬到了Port Sydney，就在Huntsville南边不远处，没想到这里竟成为了他们噩梦开始的地方。 不明原因发烧 据房屋经纪人介绍，Austin买的这个房子建于2016年，之前从没有人住过，是全新的房屋。然而Austin一家人住进去还不到一个星期，她的两个女儿就开始高烧不断。“当时我的女儿一个三岁，另一个只有一岁，她们病得很严重，大女儿住院后被诊断为链球菌性咽喉炎，吃了很多药也不见效。” Austin说他们当时手足无措，女孩儿们一直待在家里哪都没去过，不知为什么一直发烧。 这样的情况持续了一个月，直到Austin的丈夫试图拆厨房里的地板，事情才有了线索。当地板被掀开时，Austin一家人都惊呆了，下面是密密麻麻一层黑色的霉菌。“你能看到这些菌类就生长在我们的地板下面，非常恐怖”，Austin回忆说。 有毒霉菌 随后，他们对全屋进行了检测，结果发现客厅下面的地板上居然也满是霉菌，不仅如此，未完工的地下室天花板上也有霉菌，为了掩盖，这些地方都被涂上了白色的油漆。 Austin赶紧请了专家来家里检查房子并取样，结果在她家提取了大量有毒的黑色霉菌、青霉菌、还有曲霉菌，可以导致人的免疫系统衰弱，肺部受损，还可能导致对霉菌敏感的人产生过敏反应。 为了配合检查，Austin家里的地板和墙面都被拆的乱七八糟，需要修补几乎需要推到重盖了。别无选择的情况下，Austin一家只能搬走，他们在这座“梦想”的房屋里，只住了一个月。 谁的责任？ 后来Austin才从邻居那里得知，这栋房子应该是2006年动工的，而不是地产经纪说的2016年。而且房子在2006年打完地基后，并没有立即开始盖楼，它被暴露在自然环境下好几年。之后开发商慢悠悠的建起了一个房子的主体结构，在没有任何侧墙板的情况下，又被放荒废在这块地上好几年。 令Austin一家更生气的是，买房前他们找来的验房师傅并没有发现房子里的霉菌。而且因为在Austin买下这个房子之前霉菌就已经存在了，所以保险公司也拒绝理赔。 目前Austin夫妇已经把开发商考上了法庭，说他们在卖房前明知有霉菌还故意掩盖事实，但这个法律程序估计要耗时2-5年。 Austin在接受CTV记者采访时表示，这对他们一家来说是毁灭性的打击，“我们满心欢喜地以为做了人生中最正确的选择，结果一切都化为乌有。我们不能住这个房子，但是还要为它还贷款和付地税，全家已经入不敷出。” 有着8年验房经验的Hansen表示，这件事情也不算是验屋师的责任。“因为检查人员不允许未经屋主同意随意移动或拆除房间里的任何东西，这意味着他们不能检测出地板下或者墙里面的霉菌。” 如何避免？ Hansen说，不过一个合格的验屋师会用湿度计来检查墙壁或踢脚板是否和其他地方的湿度有明显差异，这可能是霉菌存在的一个很好的迹象。不过像Austin家这种情况其实比较难以察觉，因为在空调正在运行的情况下，房子里的湿度可能会降低。 房屋专家Mike Holmes说，只能提醒大家在买房子的时候要保持嗅觉灵敏，如果室内有霉味，类似于潮湿地下室的气味，有可能就是家中发霉的信号。还要特别小心有水渗出的地方，比如墙边及底板的周围，很多霉菌都潜伏在这里。 Holmes还表示，确定霉菌的最佳方法是进行空气质量测试。他说，空气质量测试通常是额外的，不包括在一般的家庭验屋中。但是，如果家里有人对霉菌等格外敏感，那么建议购房者自费做一个全套的空气质量测试，价格一般在1200-1500元左右。（来源：加国无忧 作者：斯葭意）