2016年加拿大人口普查结果陆续在2017年公布，2019年的人口普查正在进行中。上次普查中住房与人口情况的报告是2017年5月3日公布的。让我们一起来看看加拿大的各类住房情况，以及不同年龄和地域的人都有哪些居住偏好。
加拿大98%的人住在私有产权的房屋里，只有2%住在公共产权的住所。私人产权的房屋包括独立屋，半独立屋，排屋，公寓等房产。公共产权住所包括医院，护理院，疗养院，庇护所，收容所，群租屋，老年人公寓等非私有产权的住所。由此可见，没有特殊情况，加拿大的绝大多数人或租或拥有私有产权住房，只有极特殊群体居住在非私有产权的住所。要求政府平抑房价，让人人都买的起房子的呼吁恐怕是空想，在私有产权房产占了绝大多数的国家里，打压一部分人的合法资产价格来取悦另一部分人，并不是政府该做的事。
在私有产权的房产中，独立屋约750万套，占比53.6%（上一次2011年人口普查独立屋占比55%），虽然这一比例在过去30年中一直在下降，但独立屋这种房产类型始终还是占比最大的一类房产。独立屋，被认为是加拿大中产阶级的“标配”，也可以说是加拿大梦的一部分。但随着城市化，购买力，远距离交通以及老龄化，加拿大最近30年住独立屋的人口比例在逐年下降。截至2016年人口普查，1410万人口住在独立屋，占人口比例的40%。安省独立屋占比54.3%，BC省独立屋占比44.1%。都会城市中独立屋占比45.4%，非都会地区独立屋占比72.7%。很明显，要住独立屋，就要远离都市，因为都市的独立屋价格越来越难以负担。
五层以下公寓占全部私有产权房产的比例为18%，五层以上高层公寓占比9.9%，叠层/双层公寓占比5.6%，其他排屋、双拼等其他类别房产的比例为12.9%。
蒙特利尔共有私有产权房产172.7万套，独立屋56.4万套，占比32.6%，五层以上楼房15.1万套,占比8.76%，低于五层的楼房占比41.2%，其他类型房屋占17.44%。
多伦多共有私有产权房产213.6万套，独立屋占比39.6%，五层以上楼房占比29.4%，低于五层的楼房占比10%，叠层/双层公寓4.2%，排屋、半独立等其他类型房产占比16.8%。
温哥华共有私有产权房产96.1万套，独立屋占比29.4%，五层以上楼房占比16.7%，低于五层的楼房占比25.2%，叠层/双层公寓16.3%，排屋、半独立等其他类型房产占比12.5%。可见，大都市中的独立屋比例较低，大都市中的独立屋不再是中产的标配，而是一种奢侈品。
截至2016年，有42.57万加拿大人，约占人口的1.2%，居住在护理院和老年屋等公共产权的住所。想住进政府提供资助的房屋，看来难度相当大，要年纪够老和身体够差才行。
我们再来看看加拿大的人口结构，并以此推断出房地产市场的一些基本走势。
2016年人口普查的一个重要结果是：加拿大已经开始出现老龄化，但在G7国家中依然是人口红利最大的国家。加拿大人口出生率高峰在1946至1965年，二战结束后的20年，即婴儿潮时期。截至2016年，加拿大最早的一批婴儿潮时期的老婴儿开始步入65+的老龄队伍，因此，本次人口普查的最大特点是：加拿大历史上第一次出现14岁以下年轻人的数量（580万），占比16.6%，低于65岁以上老年人人数（590万），占比16.9%的情况。按照这个速度，2031年加拿大65岁以上老年人的比例将高达23%。15至65岁劳动力年龄层的比例为66.5%，在G7国家中比例最高，依然在享有人口红利demographic dividend。G7国家中，日本的劳动力人口比例最低，只有62.1%，主要原因是低人口出生率和低移民数量，因此日本的房地产市场也长期低迷。因为劳动力人口15至65岁人口中，55至64岁的人人口占比高达21%，因此未来10年加拿大的老年化会加速，如果联邦政府不加速吸收新移民，未来十年加拿大的老龄化将接近日本的水平，丧失人口红利。安省由于新移民的加入，老龄化的步伐慢于全国平均水平，14岁以下年轻人的比例是16.4%，老年人比例16.7%，15至65岁劳动力们的比例为66.8%。
上次人口普查2011年时，14岁以下年轻人的比例占16.7%，65岁以上老年人的比例只有14.8%，五年后老年人比例反超年轻人比例，给政府传递了一个重要的人口结构变化的信号。随着大多数婴儿潮时期出生的人口将进入65+岁，加拿大的老年化问题正式拿到了桌面上。如果政府加速移民，增加移民数量，人口红利依然可以维持，如果移民政策向反的方向发展，加拿大将丧失人口红利，房地产等领域将陷入萧条。
人口普查报告花絮：加拿大是个长寿国家，尤其女性。65岁到84岁之间，男女比例为89人比100人。85岁至99岁之间，男女比例为54人比100人。提醒男性同胞购买足够的人寿保险，让你所爱的人不至于因活的太长而把钱花没了。
让我们把以上碎片信息做一个拼图：截至2016年人口普查，加拿大人口3520万人，私有产权房屋1410万套，一套房子平均居住2.5人。房产类型中，53.6%是独立屋，9.9%是五层以上楼房，1.3%是可移动房屋，半独立屋5%，排屋6.3%，叠层/双层公寓5.6%，五层以下公寓18%。由此看出，加拿大人对房屋的需求顶点是独立屋，住在独立屋的居民老年之后是否愿意，什么时候愿意搬出来并换成更小一点的房子是一个很大的问号，但趋势可以确定，二手独立屋的供应随人口老龄化会有所增加，能否改变目前僧多粥少的局面还是要看移民政策。如果团聚类移民比例增加，会加速加拿大的老龄化，独立屋的供给会大于需求；如果增加年轻技术移民和经验类移民数量，会缓解老龄化，并使独立屋的供求达到平衡，房价稳定，甚至推升至更高水平。住房的一个文明标准是5岁以上异性儿童有自己单独的卧室。四口之家，在孩子成长过程中家长能够算出来家庭什么时候需要至少3个卧室。如果第一套房子买的晚，没有足够的时间累积房权，换房是非常难的。假设21岁，大学毕业有收入的情况下就在父母的资助下买了第一个自住的公寓，27岁结婚时需要换成两个卧室的第二个房产，中间有6年的时间积累房权，如果育有两个儿女，34岁左右需要有3个卧室的房产，中间有7年时间累积房权，换房相对容易很多。一直有人写信给政府，还有示威游行的，谴责“别人”炒房导致自己买不起房，但就是不说自己没有“早买”。用于自住的房子，只有一个买入时机——“早买”，所有的不痛快，抱怨，愤恨，内疚，都来自于买晚了，和政府一毛钱关系都没有。巴菲特说，要找到足够长的雪坡，否则没法滚动财富的雪球。很多新移民来到加拿大的时候就30多岁了，还在观望买房时机，这类犹豫不决的人以后只能是加入抗议示威的队伍。
2011年到2016年，加拿大人口增长5%，在大都会中，多伦多的人口增长最快，增速为6.2%。多伦多的人口数量从1976年超过蒙特利尔之后，一直是加拿大第一大城市，而且人口增速在加快。如果想在多伦多占有一席之地，游行示威是不起作用的，想来的人太多，不努力的人恐怕要被迫离开。（来源：红雨博客）