物业评估价大涨,不满意怎么办?

  • 七天记者 梓丰

Property_tax

今年9月14日,蒙特利尔市政评估和财产评估服务局局长Bernard Côté提交了未来三年的地产价格评估报告,报告中列出的全市502789 个评估单位的建筑物和土地总价值达到 5263 亿元,比上一次的3845 亿元高出1418 亿元,大涨了32.4%,是自2007年以来最大的涨幅。其中以蒙特利尔东部(52.5%)、Senneville(45.9%)和Dollard-des-Ormeaux(45.1%)等地的涨幅最高,主要是由于这些地方的工业建筑在所评估地产中占比较大。随后蒙特利尔的业主也相继收到了未来三年的房屋价值评估通知(Property Assessment Notice),房屋价格一下子上涨几万、十几万甚至直接翻倍的通知让很多业主感到惊讶。虽然市政府一直在安慰民众说评估价格只是2023 年、2024 年和 2025 年征收地税的基础,并不意味着市政府将按照这个评估价格来提高地税金额。具体的地税计算办法还要等到今年秋天的年度市政预算中才会确定计算办法和适用税率,不过所有人都知道既然房产评估价格大涨,那么房主应缴纳的地税也会确定无疑上涨。

果然,蒙特利尔市长Valérie Plante先是在接受采访时说明年蒙特利尔的地税增长幅度在3%-6%之间;之后,蒙特利尔市政府的二号人物、市政执行委员会主席Dominique Ollivier在11月7日举行的首届蒙特利尔税收论坛上叫苦,称鉴于住房建筑成本、除雪作业所需能源成本的上升以及跟随通货膨胀的员工工资等,蒙特利尔正面临艰难的财政措施选择。如果得不到魁省政府的资金帮助,蒙特利尔将很难将地税的上涨幅度维持在2%,上涨幅度可能要达到3%到6%之间。不过她强调为了减少对民众的冲击,地税增幅将分三年进行,逐渐增加。

市政评估

所谓政府评估价,就是以税务为目的对辖区内的物业以货币的形式量化,成为计算地税的基础。尽管说省政府和联邦政府的主要收入来源是个人所得税和销售税,但地税依然是市镇等地方政府的主要收入来源,用以维持地方政府所提供的各种公共服务,如垃圾回收、供水、排水、除雪、公园及娱乐设施、消防等。从法律上来讲,政府评估价不是房地产市场买卖的指导价格,也不是土地和房屋的实际价值,它只是政府征收物业税的参考值。一般来说,物业的市政评估每3年更新一次,这次发布的是2023-2025三年的评估值。

影响物业市政评估价格的因素有200多种,其中构成85%决定因素的有5种,分别是地段(Location)、占地面积(Lot Dimensions)、居住面积(Living Area)、房龄等(Age of the property, adjusted for any major renovations or additions)、建筑质量(Quality of Construction)等。在同一个区域里,新房子的市政评估价要高一些,占地面积和居住面积大的价格也要贵一些。影响物业评估的还有其它因素,比如说,在高压线附近、在铁路附近、机场附近、交通灯附近的物业,在评估时会受到负面的影响。反之,房屋附近有树林、自然保护区、高尔夫球场等,在物业评估时会有正面的影响。

蒙特利尔的市政评估做法是每年审查2.5万笔房地产交易的情况,这些房屋的成交价格从而成为不同建筑类型(住宅、商业和工业)市政评估的参照价格。而自2020年新冠病毒爆发以来,蒙特利尔的房地产市场如同其他城市一样不仅没有如预期的那样下跌,反而异常火爆,逆势增长。购房者不仅争先恐后地加价抢offer,还自动去掉房屋贷款批准、验房、不要求法律保障等条款以便获得卖主的青睐,也让蒙特利尔及其周边地区的房地产价格在疫情两年中飙升了39%。最新的市政评估报告就是根据截止到2021年7月蒙特利尔以及周边15个地区这2.5万家房屋的交易价格算出来的,将于明年1月1日开始正式生效。新的市政评估中,蒙特利尔独立屋的平均评估价格达到84万,高出三年前平均估价(60万)24万,因此各家各户接到的通知中评估价格大幅上涨也就不足为奇。

实际上蒙特利尔采用的这套物业评估办法并不完美,因为它没有考虑到可能降低物业价值的特殊因素。比如一所常年不维修升级的房屋和一所刚刚做完翻修升级的房屋仅仅因为处于同一地区或同一条街上就使其评估价格相差不多,但对那个翻修房屋的业主来说并不公平。

如何申诉

一般来说,业主们都不希望看见市政评估价格上涨,因为这意味着多交地税。但当地政府的财务健康状况也同样至关重要,否则与日常生活息息相关的上下水、治安、交通、消防、图书馆、公园及康乐设施、除雪作业、垃圾收集及街道清洁等事情谁来管呢。因此接到评估通知后,可以简单地问自己一个问题:“当下,我的房屋是否可以以政府评估价售出?”。如果答案是肯定的,那么评估就是正确的;如果答案是否定的,业主就可以联系市政府进行申诉,要求重新评估。但是之前要想好申诉的理由,比如曾经漏过水,被污染,有噪音,发生过火灾,靠近高压线等,这才能让政府重新审查这个物业。

针对最新的市政评估通知,在生效日期开始后的5月1日前都可以提出申诉,也就是说到2023年4月30日之前都可以。具体做法可以到市政府的网站http://ville.montreal.qc.ca/portal/page?_pageid=3077,3531693&_dad=portal&_schema=PORTAL下载申诉表格或者去Accès Montréal的办公室索要申诉表格,填好并附上相关的材料,然后寄到房地产评估审议办公室。具体的费用根据物业评估价格不同而不同,评估价格低于50万的物业,申诉费为75元;房屋评估价格在50万元到200万之间的,申诉费用为300元;200万到500万之间的物业,费用为525元;超过5百万的豪宅,申诉费用为1050元。政府收到申诉请求之后,会先发一封确认回执表示受理了你的申诉,并告诉你会在180天以内做出重新评估,最多不超过240天。期间,市政府可能会在征得业主的同意后派出专业人员入户检查评估,也可能根据你提交的材料就做出决定。

根据资料,在2017-2019 年市政评估通知发出后,蒙特利尔共有2774 业主对评估不满,提出申诉,其中56%的申诉得到了支持,他们的物业价格得到少则几千,多则几万的不同程度的下调;而在2020-2022年市政评估通知发出后,蒙特利尔有1842 名业主提出了申诉,这次的成功率为46%。简而言之,如果对物业市政评估不满,业主选择申诉的话会有一半左右的成功率。

如果对重新评估的结果仍不满意,业主还可以在接到结果60天内向魁省行政法庭(Tribunal administratif du Québe)的房地产事务部门(Section des affaires immobilières)上诉,这是个独立的类似法院的审理委员会。

 

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