- 七天记者 梓丰
从2000年开始，大蒙特利尔地区的房屋价格就开始缓慢上涨，这一方面是房屋需求增加、供应减少产生的自然市场行为，另一方面也是因为蒙特利尔的房价与其全国第二大城市地位不符，相比加拿大其他大城市的高昂房价，蒙特利尔的房屋价格低得难以想象，不仅受到国际买家以及投资者的青睐，也在本地市场上有很大的上涨空间，再加上大蒙特利尔地区的新上市房源从2013年起就一直以年减少10%左右的幅度在下降，都让蒙特利尔的房市连续多年保持火热。
前年疫情爆发时，大多数人都认为会对房地产市场产生负面影响。比如加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）在去年5月份预测新冠病毒疫情对房地产市场带来的负面影响很大，会导致房价下降9%到18%，并担心无法支付房屋贷款的家庭数量会大幅上升，结果却被现实啪啪打脸。这两年不仅是加拿大，大多数富裕国家的房地产市场都异常火爆，逆势增长，并以加拿大的房地产市场增长幅度最大。由于房屋供应不足，蒙特利尔乃至整个魁省的大部分地区都是卖方市场，购房者不仅争先恐后地加价抢offer，还自动去掉房屋贷款批准、验房、不要求法律保障等条款以便获得卖主的青睐。
疫情两年来，蒙特利尔的房价一直保持疯狂的上涨势头，刚刚过去的3月份，房价再度比去年同期上涨17%，但这可能是这波高烧不退的房地产市场最后的疯狂，未来的房价虽然不太可能掉头而下，但上涨的速度将大幅放慢。
降温迹象明显
魁省地产经纪人联合会APCIQ（Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec）刚刚发布的2022年3月份魁省房地产交易数据显示，房屋价格虽比去年同期再度上涨，但房屋销售量比去年同期大减13%，而且是所有的房屋类型（独立屋、2-5个单位的plex以及公寓）的销售额都在下降，而新上市房源同比减少只有10%，与以往动辄减少15%、20%不可同日而语。
APCIQ通过对Centris网站的交易记录统计发现，蒙特利尔岛上的房屋价格增幅最大的还是最抢手的独立屋，今年三月的中位价格为75.375万，而在去年三月这个价格只有71.694万；公寓和2-5个单位的plex的中位价格分别从去年三月的40.4万元增长到45.52万元以及从74万增长到80.05万。与价格增长相反，三月份的房屋销售量都在下降，三种房型的下降幅度分别为14%、11%和12%。
APCIQ的市场数据分析主任Charles Brant表示，这可能是大蒙特利尔地区房价疯狂上涨的最后一次了。具体体现在首先3月份的房屋销售量大幅下降，甚至低于疫情前的水平，其中蒙特利尔岛上的房屋销售量下降10%、Laval和南岸的房屋销售量下降12%、北岸和Vaudreuil-Soulanges的房屋销售量下降 15%，原来的热门地区Saint-Jean-sur-Richelie更是下降了37%。其次面对央行提高基础利率以及各地政府出台各种打压房地产价格的政策，让一些还在观望的卖房者担心房地产降温而不再犹豫，纷纷让自己的房屋上市，使得新上市房源的数量在增加。第三就是目前高企且看不到尽头的通货膨胀以及央行的加息计划，降低了一些购房者的购买力，使得进入市场的购房者数量在减少，种种因素的叠加将抑制过去两年来狂飙突进的房地产价格，让房地产市场趋于平静。
不只是蒙特利尔的房地产市场出现降温趋势，火爆多时的多伦多房屋价格也在3月份略有下降，这与每年春季临近时市场通常会升温的趋势背道而驰。多伦多地产局公布的3月报告显示，所有类型房屋的平均价格为129.9万加元，这比2月份创纪录的均价133.4万元略有下降，但还是比去年同期增长了18.5%。
分析人士指出，疫情爆发以来加拿大主要大城市的房屋价格都在快速上涨，部分原因是趋近于零的史上最低利率使得借贷成本下降，疫情期间封闭在家无法外出消费以及政府提供的疫情补贴让民众的储蓄金额增加，再加上远程工作、学习的情况，人们需要更多的空间等，但最新的数据显示这个情况正在改变。
降温不等于降价
早在两个星期之前，著名的经济预测机构——牛津经济研究院（Oxford Economics）预测说到2024年中期，加拿大的房屋价格将下降24%，但不会回落到2020年之前的水平，仍会比2020年高出15%。央行的加息政策和政府的反房地产投机政策将在今年秋天开始发挥效用。如果这些措施都不能稳定疯狂上涨的房价，加拿大房价将出现降低40%的修正，而这个降幅是非常危险的，有可能导致房地产崩溃和金融危机。不过该公司认为房价修正“可能会造成一些短期的痛苦”，但这是健康经济所需要的。受到损害的也主要是最近两年的投资房购买者或者炒房者，自住购房者不会受到什么实质性的损失，毕竟无论房价增长还是下降，房屋都是要住的。
另外，抑制房地产价格上涨的关键因素在于房屋的供应，只有解决房地产供应不足的问题才能真正遏制房价的上涨，但从目前看，短期内各地提高房地产供应的问题无法解决。加拿大房地产协会（CREA）的最新住房数据显示，目前人口大省安省的住房供应量是30年来最低的，在魁省、卑诗省等地的房屋供应量也明显不足。与此同时，移民局的数据显示，尽管2021年加拿大仍受到新冠疫情的严重影响，但抵达的新移民人数达到40.5万人，创下历史纪录，国际留学生人数也达到创纪录的45万人，轻易打破了2019年创下的40万人的最高纪录；去年移民部还批准了16.9万名持工作签证申请人的移民申请，让他们的工作身份转到永久居留身份；而在今年第一季度，移民部已经审理了超过14.7万份永久居民的申请，比去年同期增加了一倍，还有10.8万新移民登陆，而这些人都是住房市场需求端的组成部分。在房屋供应端无法在短时间内提高，需求端却在增加的情况下，即使房地产市场降温，但房屋价格曲线向下的可能性也不大，最大的可能性是不再快速上涨，而是平缓上升。
波动的市中心市场
疫情下受隔离、远程办公的影响，location不再成为购房者考虑的首要因素，如何在同样的购房预算下获得更大的空间成为人们竞逐的目标，房价高而面积小的市中心就成了被房地产市场嫌弃的地方。再加上市中心租房的主力军——留学生群体因为疫情防控而被挡在国门之外，使得市中心的房地产市场在过去两年表现不佳。
2020年蒙特利尔市中心的出租公寓空置率达到12.3%，而一个健康的房地产市场的出租房空置率在3%到4%之间；新公寓的销售量比2019年降低了53%；伴随着销售量的下降，未售公寓数量则在增加，特别是没有阳台的小公寓无人问津，公寓的价格开始出现下降的趋势。到了2021年2月份，情况有所缓和，但市中心的房价仍同比下降了5%，房地产开发商也开始提供更优惠的购房条件，如楼花的押金从原来占房价的20%下降到5%、1%，甚至有的项目只要求先期5000元的押金，还有的开发商开始送全套家电或者放宽付款条件。但随着疫苗接种的推进，疫情逐渐放缓，魁省逐渐在去年夏末秋初基本恢复正常状态，蒙特利尔市中心的房屋市场开始回升，新公寓的价格已经没有低于每平尺1000元的了。
去年10月发布的《蒙特利尔市中心状况》报告指出，市中心的公寓会将再度受到欢迎，但价格不会止步不前，将会与大幅上涨的土地成本和建筑、装修成本挂钩。而从历史来看，过去10年来，蒙特利尔市中心房屋中位价格的增长幅度达到65%，超过郊区住房增长幅度的50%。不过，投资房地产毕竟是仁者见仁、智者见智的事，每个人应根据自己的需求、目的、资金情况仔细权衡，或者找专业人士咨询，以便找到获利最大、最适合自己的投资项目。