房产

  七天记者 梓丰 根据2019年1月份加拿大房地产协会（Association canadienne de l’immeuble）的最新统计数据，蒙特利尔有望超过温哥华成为加拿大第二大房地产市场。 最新的统计显示去年十二月份到今年一月份，蒙特利尔的房地产价格虽然便宜，但交易频繁，所以交易总量达到16.3亿，与去年同期相比上涨了18%；而温哥华的房屋虽然价格很高，但交易量不大，地产交易总额降至17亿，比去年同期下降了42%。按照目前的这个趋势，蒙特利尔的房地产市场将很快超越温哥华，成为加拿大第二大房地产市场。 其实这个趋势在最近几年来已经越来越明显，特别是温哥华、多伦多等房地产市场过热的地区开始征收房价15%的外国买家税后，外国资本开始东移，而蒙特利尔的国际大都市地位，超合算的房屋价格，欣欣向荣的经济以及高质量的教育环境都吸引国际买家蜂拥而至，带火了蒙特利尔地区的房地产交易，也在不知不觉间抬高了房地产的价格。蒙特利尔这个曾被加拿大房地产市场“遗忘”的地方逐渐成为万众瞩目的焦点。 房价 在蒙特利尔，今年一月份一座家庭住房的平均价格为349,300元，虽比一年前上涨了6.3%，但远比温哥华和多伦多要低。同样的房子在温哥华要102,600加元，在多伦多也需要748,328加元。即使蒙特利尔的房价相比其他大城市要低很多，但这种房价持续上涨的态势已经引发了一些人对蒙特利尔房地产市场过热的忧虑。魁北克房地产协会（Fédération des chambres immobilières du Québec）预测2019年将是大蒙特利尔地区房产持续第23年的增长。房屋中位价格的增长幅度将达到4%以上，带动整个魁省地区的房地产价格上涨3%。 Desjardins的经济学家Hélène Bégin则警告说蒙特利尔的房地产已经有过热的迹象，应该引起各方面人士的注意。根据这位经济学家的说法，房地产市场过热主要体现在随着房屋价格的提高，蒙特利尔人的房屋承受能力在逐年下降，买房成为一件越来越困难的事情。 经济 除了较低的房价，蒙特利尔的房地产市场火热还跟魁省的经济环境有很大的关系。据魁北克研究所（Institut du Quebec）的调查显示， 2016至2017年间蒙特利尔新增的工作岗位比过去8年都要多。更主要的是，过去三年来，整个魁省新增职位的85%都落在了蒙特利尔。 除了各种国际组织落户蒙特利尔外，也吸引了诸如亚马逊公司、国际商用机器公司、法国泰雷兹集团、脸书等多家跨国大公司在此建立数据研究中心、实验室和技术中心，带来了很多高质量的工作机会。而高质量的工作意味着高薪水，高薪水意味着高消费，水涨船高，由此让蒙特利尔的经济进入良性循环。 教育 在蒙特利尔的购房大军中，中国人的力量是不可小窥的一部分，而中国人买房的第一动力则是为了孩子的教育。房地产网站居外网和加拿大Sotheby’s International Realty联合进行的研究报告就显示，中国人购买加拿大房产的主要原因是教育，而不是投资。根据这份报告，在加拿大各个大城市中，例如蒙特利尔，温哥华，多伦多和卡尔加里，教育都是中国人置办加拿大房产的首要驱使原因。蒙特利尔首要为了教育买房的中国买家占46%，温哥华占44%，多伦多占41%，卡尔加里则占9%。 众所周知，蒙特利尔的教育资源和环境在整个加拿大位于前列，多次被评为世界最佳留学城市之一。这里是英、法语教学，从幼儿园到小学、中学、大学预科都有各种优质的公、私立学校供选择；魁省共拥有18所知名高校，提供3000余个本科及以上专业项目；在蒙特利尔辖区就有8所高校，其中英语学校麦吉尔大学和法语名校蒙特利尔大学更是全球顶尖的高校。 时运 加拿大移民聚居最多的地方是多伦多、温哥华和蒙特利尔三个大城市，现在前两个城市的房地产市场持续低迷，蒙特利尔理所当然的成为买家关注的目标。在加上这里没有征收外国买家特别税，房价和土地转让税也比较低，都对未来的蒙特利尔房地产市场继续火红产生加持作用。 根据房地产网站zoocasa的调查，温哥华的平均土地转让税高达20,076加元，在全国排第一。如果算上非第一次买房子的交易，则以多伦多的房地产转让税排第一，高达25,162，因为非第一次买房人需要交省级及市级2个土地转让税。而在蒙特利尔，房屋转让税平均只有4,386元，在全国排第8。  

加拿大与澳洲一样，堪称“奇迹国家”——澳洲已经连续110个季度没有出现衰退，而加拿大的家庭债务占GDP的比例在过去30年一直处于上升状态，在全球其他国家出现危机去杠杆时，加拿大的家庭却一直都在加杠杆，如今其杠杆水平早已超过美国08年金融危机前水平。 即便如此，加拿大的家庭债务不管是占GDP比例还是占可支配收入比例，因为房价的推动一直都在往前冲，不管是加息还是降息“全天候”上涨，如今家庭债务已经冠绝全球。 在历次危机中，加拿大房市永远在加杠杆的表现让炒房客和过度加杠杆买房的家庭有恃无恐，但这一次银行家们先颤抖了，开始“做空”房市。 如今温哥华的房市，在过去的1月份的销量和销售额双双创出历史新低，暴跌近40%，房价同比暴跌9.1%，但新上市房源暴涨244.6%。 这在一定程度上源于加拿大银行的“做空”，而无法直接做空房市的市场却转而选择做空加拿大银行来参与这场“世纪豪赌”。 01 加拿大“奇迹” 加拿大的金融体系和房市在过去30年的表现，特别是08年经济危机时的表现让人刮目相看，全球主要发达国家到处都是哀鸿遍野的去杠杆和银行危机，唯有加拿大的银行和房市异常稳健，这也解释了为什么英国央行邀请了加拿大央行前行长卡尼（Mark Carney）去掌舵。 经济金融体系就像卓别林当年的电影一样：踩到了香蕉皮摔倒后会倍加小心，但躲过了香蕉皮后最后却掉进了沙井里。虽然加拿大在过去也像美国一样经历了经济衰退，但其金融体系的杠杆却一直在增加，特别是以房贷为主的家庭债务占GDP的比例，在08年经济危机时“拒绝”降杠杆后，目前已经绝冠全球，其中大部分是房贷。（图1） 图表1:家庭债务构成：从左至右依次为房贷、房屋净值信用额度、车贷、贷款额度、其他分期付款。 02 银行家们开始颤抖 看到这种趋势银行家们开始颤抖了。尽管加拿大央行自2017年7月进行了7年以来的首次加息，并且在此后又连加四次至目前的1.75%，但加息仅对市场需求产生了暂时的影响，但认定加拿大房价将永远上涨、即便在出现危机和衰退时也不会暴跌的购房家庭，又开始死命加杠杆往上干。（目前投资需求已经完全消失，并处在“出货”状态） 图2：加息开始后加拿大家庭杠杆出现了短暂下降后又快速创出历史新高 出现这种现象有很多方面的原因。 首先是心理层面的“无所畏惧”。因为加拿大的房价即便在次贷危机最严重的时候也保持相对坚挺，即便在08年和15年发生了两次经济衰退，房价最后不但没有下跌反而暴涨，这种“历史经验”让人们坚信房产是最稳赚不赔的投资和保护自己资产的最佳容器。 此外，加拿大房贷的某些特殊安排机制也对“维稳”房价起到了重要作用：如浮动利率占比相对较小（仅有25%左右），多数人选择3-5年的固定利率，所以即便央行加息也不会影响到多数人的偿债能力，而对于使用浮动利率和固定利率到期需要重定价的房奴而言，银行加息也不会影响到其月供，银行会通过延长偿还期限的方式将加息多出来的利息负担计入本金平摊到更长的还款期限当中。 图3：加拿大房贷的“特殊安排”让房奴们感觉不到利率波动的影响 另外，人口不断流入的“故事”也让加拿大家庭相信未来房市的需求将保持强劲。此前OECD还用房价/房租比来说事，认为加拿大是所有经合组织（OECD）国家里面房价最“过分”的，根据房租来算加拿大房价被高估了近50%。结果，2017年加拿大移民局宣布未来3年将引进至少100万移民，同时澳洲、美国和英国等地出现了对留学生的“不友好”政策，让加拿大成为英语国家里面的“唯一选择”。大量移民和留学生的涌入，让加拿大的租房市场异常火爆，市区热点房源一挂出来出现百人抢房的奇观。 结果大学云集的多伦多的各类租房总体空置率降低至近20年的最低水平，占租房市场最大头的私人公寓和地下室租房空置率仅0.7%，租金更是连年以两位数水平快速上涨，迅速熨平房价/房租比。而最好出租的公寓房的价格更是水涨船高。 眼看加息根本抑制不住火热的市场需求，加拿大的银行家们在2018年初祭出了另一个抑制需求的大招：贷款买房可以，但需要对还款能力进行“压力测试”——即目前收入能够承受未来利率在当前基础上再上升2%的压力情境，这实际上起到了抑制房贷需求的作用。 03 银行“做空”反被空？ 2018年1月1日正式开始实施的“压力测试”确实对加拿大房市造成了影响，但影响只持续了两三个月，在略微调整之后房价又开始缓步上行回到了2017年时曾经达到过的历史最高点（加拿大房市体量最大的多伦多）。加拿大的很多家庭认为市场已经充分“消化”了压力测试的影响，再加上美联储继续加息的预期已经消失，加拿大在油价暴跌的情况下随后也很难再继续跟进加息，接下来就剩一个方向：继续死命往上干！ 但素以谨慎著称的加拿大银行体系不愿意“继续往上干”了。毕竟，虽然从“平均数”上看家庭债务“仅占”可支配收入的177%，但实际上约8%的加拿大家庭其债务占可支配收入的350%以上，其债务占全部家庭债务的20%，这部分家庭债务构成了加拿大银行系统中事实上的次贷。（美国次贷危机中300万人失去房屋，也只占总人口的1%，8%的家庭被打爆将会怎样！？没人知道。） 房贷像其他商品一样有供给和需求两侧，利率在很大程度上影响到的是需求端（在收入一定的情况下利率越高房贷需求越小），而银行愿意提供多少流动性属于供给端（当然，流动性的松紧程度本身理论上也会影响到利率）。在发现需求端控制手段已经不太管用后，加拿大的银行开始“做空”房市–控制房贷供给量。 加拿大央行最新公布的数据显示，2018年12月房贷同比仅增3.1%，创下了近20年来的最低增速，较两年前增速腰斩。而加拿大的五大行均承认，这是银行配合央行指导“故意为之”，以“帮助加拿大营造一个长期健康的房贷和房市环境”。而五大行的高管也都明确表示：2019年的房贷增速不会超过5%，房贷未来将不会是银行业务的增长重点。 然而，加拿大银行谨慎的姿态却引来了一群做空的“秃鹫”–目前加拿大六家最大上市银行的所有股份中，平均2.4%的股票都是空头头寸。 做空机构们看中的不仅仅是高企的加拿大房价和杠杆比率可能对加拿大银行造成的冲击，其认为加拿大银行如果“放弃”房贷这块产生稳定盈利的肥肉，即便房市不会引发银行危机，加拿大银行未来的盈利能力成疑：加拿大除了金融部门外，80%的本地公司无法产生正向现金流，如此高的僵尸公司比率，也让加拿大银行除了房贷外“无处可逃”。（题外话：所以加拿大在石油和房产熄火之后，必须上大麻） 但面对这一做空逻辑，加拿大的银行家们“不以为然”：我们下一步重点是财富管理，好么！？ 诚然，加拿大由于其特殊的地位，一直以来都吸引了全球各地的大量资本流入，这也是其房价，特别是温哥华和多伦多房价暴涨、房价跟本地收入脱钩的最重要原因之一。理论上如果房市转弱，确实会产生更多的财富管理需求。 但这仅仅是理论上的，如果加拿大接下来做出了“错误的决定”，让全世界意识到其可能并非独立的法治国家，整个逻辑可能面临重塑。做空加拿大银行因此也成为了“世纪豪赌”的一部分。 （来源：华尔街见闻 作者：乐鸣）