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七天记者 颜宏 去年9月，代表大多伦多地区的房屋卖方对多伦多地产局（TRREB）提起的集体诉讼得到了联邦法院法官的批准。这项集体诉讼指控多伦多的主要房地产经纪人、房地产经纪公司和房地产行业组织实施的规则迫使卖房人多年来一直支付人为抬高的佣金，导致房价上涨。到今年1月19日，这项集体诉讼提交了扩大到全国的第二阶段申诉主张，将72个不同地区的房地产局、10个房地产特许经营商和8家房地产经纪公司同时列为被告。起诉书的指控概括起来有以下两点： 1、加拿大所有房地产经纪人都从事了非法活动，导致房地产销售佣金不合理增长； 2、加拿大房地产协会（CREA）和全国各地房地产局在纵容、协助、促进这些涉嫌违规的行为，协助操控不当的佣金价格； 有专家指出，这起诉讼可能会给加拿大的房地产市场带来巨大的变化，甚至改变传统的业态。一些分析师估计，加拿大的房地产佣金可能会因这起法律诉讼而下降，可能高达30%。 源起 随着互联网技术的兴起和发展，许多传统行业正面临信息技术的挑战。现在人们可轻易上网买机票、股票，但奇怪的是房屋买卖一直无法线上进行，还是需要地产经纪人来买卖房屋，而阻止房屋买卖无法网络化的最大障碍就是美国最大的房地产组织——全国房地产协会NAR (National Association of Realtors) 。于是一些自认为利益受到损害的房屋卖家将NAR和多家房地产经纪公司告上法庭，指控他们合谋垄断房屋销售佣金价格，致使房屋买卖佣金愈来愈高，也迫使消费者在房价飙升的环境下无法降低买卖成本，要求法官下令，改变房地产行业的传统运作方式。这起有可能颠覆房地产业态的诉讼案在去年10月，由密苏里州堪萨斯城（Kansas City）的联邦法院裁定，NAR与Century 21、Sotheby’s International Realty、Corcoran、HomeServices of America、Keller Williams Realty几家房地产经纪公司以及之前庭外和解的Anywhere Real Estate和Re/Max Holdings公司合谋抬高销售佣金，因此需向受影响的房地产卖家赔偿总计18亿美元的损失。判决结果出来后，有法律专家指出，主审法官根据反垄断规则，可将最终赔偿定在涉案金额的3倍，意味着实际赔偿款项可能超过50亿。 多年来，NAR一直在与美国反垄断官员和反竞争行为的相关诉讼抗争，密苏里法院的判决是该协会历史上遇到的最大司法挫折。尽管财大气粗的NAR和Keller Williams Realty不服判决，誓言上诉到底，但这起判决带来的连锁反应已经不可阻挡。截止到目前，美国已经有11个州发起类似集体诉讼，赔偿金额有可能超过1000亿美元，影响到全国近100万地产经纪的收入。 由于美国和加拿大的房地产业态如出一辙，佣金结构也大体相当，美国的房地产佣金案诉讼还在进行中，就引发了加拿大人的共鸣。安省米尔顿（Milton）居民Kevin McFall、Mark Sunderland等人委托Kalloghlian Myers Limited Liability Partnership律师事务所对TRREB、CREA和多家房地产经纪公司也提起类似的诉讼，称至少从2010年3月起，一种被称为“买方经纪佣金”的不成文规则就在生效，强迫卖家支付更多的佣金。根据这个惯例，当房屋销售结束时，卖方通常会支付经纪人佣金，一般是房屋销售总金额的5%左右，而该费用会被分给卖方和买方的经纪代表，而且通常会平均分配。 原告之一Kevin McFall在去年5月通过Royal LePage Meadowtowne Realty出售了自己的住房，并支付了5%的销售佣金，其中一半给了同为一家的买家经纪公司。他认为现在的房地产市场供不应求，买方经纪的佣金应由真正接受服务的买方支付，而不应该按照传统那样由卖方支付；买家经纪人的服务费用应该与买家协商，不应由卖家自动承担，而且这种方式会造成两边的地产经纪有可能在损害委托人利益的情况下促成交易。 发起这起公益诉讼的律师事务所也表示，这个行业规则实际上是在组织买家经纪与卖家经纪博弈，让卖家和买家都处在交易的不利位置，很难就佣金的比例进行谈判，时间长了自然导致佣金上涨，连带着房价上涨。 佣金 多年来，在加拿大买房是不需要支付佣金的，通常由卖方来支付，而卖方支付的方式不是直接给买方经纪人，而是要通过卖方经纪人。虽然CREA表示该组织不强制要求具体的佣金分配方式，也不规定如何在卖方和买方的房地产经纪人之间分配佣金。但目前普遍实行的佣金率为房屋销售金额的 5%，当然具体的比例多少要取决于房地产经纪与卖方商谈的结果，有可能比这个要高，也有可能比这个还低。如果按照5%来计算的话，一套房屋的售价为 100 万加元的话，佣金总额就为5 万加元，如果买卖双方经纪平分的话，每人可拿到2.5 万加元。当然了，具体的分配方式也可能因人而异，这取决于卖方经纪与其他经纪人之间达成的协议。 由此可以看出，在这个市场上，交易双方实际上是四方，每个人都有各自的立场。从政府监管的角度来说，买卖双方的经纪人应该和各自委托方的立场保持一致，因为代理人对委托人有忠诚义务，必须把委托人的利益放在自己的利益之前，而且必须把潜在的或者可能发生的利益冲突披露出来。但这是一个很玄学的问题，有些利益冲突如果只是轻描淡写地指出来，可能不会引起委托人的注意或者因为认知上的局限觉得无所谓，如何评定一个经纪人把客户的利益放在自己利益之上是个无法估计，甚至说不清道不明的问题。 另一方面卖方和买方的利益天然是相互冲突的，卖方希望房屋卖出的价格越高越好，买方希望买房的价格越低越好。而房屋卖出的价格越高，买卖双方经纪人的佣金都会更高，因为买方经纪的佣金也直接跟房价挂钩，房价越高，他的利益越大，这就和他的委托人利益产生了直接冲突，但现行的制度却对此视而不见，而把宝押在了职业操守上。如果没有合理的制度安排，任何人性实际上都经不起金钱的考验。 尽管如此，业界普遍认为买方和卖方经纪之间的佣金分成仍是一种行之有效的做法，旨在促进行业内的合作、平衡和公平。他们认为佣金共享可以激励买方经纪介绍更多潜在买家购买房屋，从而实现更快、可能更有利可图的销售。还能消除买方对其经纪人的直接经济义务，防止其对买方施加不当压力，并确保经纪人服务的可及性，从而减少潜在的利益冲突。 后续 3月4日，PropertyGuys.com的联合创始人兼市场分析师Walter Melanson在BNN彭博社采访时表示，这起集体诉讼对加拿大的房地产行业来说非常重要，而且规模相当大，可能会迫使行业整顿现有风气。毕竟随着互联网信息透明化的提高，很多时候买卖双方已经能自行寻找交易对象；再加上AI技术的普及，让普通人在信息获取和处理能力上与所谓的“专业人士”差距越来越小，地产经纪在房产交易中动辄拿到几万、十几万佣金的确会引发很多人的反感。这也是为什么当这起案件进入公众视野后，引发一边倒的舆论，网友纷纷表示，这是加拿大腐败的“震中”，应该进行整顿。 有参与本案的律师告诉媒体称，这起诉讼很可能不会以直接宣判的方式结束，更大的可能是双方协商出一个和解条款，整个过程将持续至少两三年。原告方请求追溯到2010年之后全国的所有地产交易。如果原告胜诉或者双方达成和解，全加拿大在这期间卖房的人都有望获得经济赔偿。 自2010年至今全国的房地产销售额到底有多少，还没找到具体的数据，但仅根据大多伦多地产局TRREB … Read more

七天记者 梓丰 下周就是魁省的春假（la semaine de relâche），所有和教学相关的机构都将放假，给学生和老师一周休息的时间。根据魁省旅游局（Tourisme Québec）的数据，每年的春假期间，41%的魁北克人会至少一个晚上不在家里住，而是在外面度过。各个市政府、社区中心、非盈利机构、旅游度假场所也都会组织丰富多彩的活动，丰富魁北克人的假期生活。 由来 魁北克的教育系统在“寂静革命”（ Révolution tranquille）之前的很长一段时间一直是由天主教会把持的，一年的假期只有长达两个月的暑假和为期2周的圣诞节假期。20世纪60年代初，一名教育学在读的学生Fernand Paradis注意到，统计数据显示，每年的2月底、3月初是学生和老师请假的高峰期。原因据说是冬季抑郁症（Lassitude de l’hiver），指人们在冬季长时间的寒冷天气和短暂的日照时间下所感受到的疲惫、倦怠和情绪低落。现代医学已经证明，冬季抑郁症确实存在，在医学临床上被称为季节性情感障碍TAS（Trouble Affectif Saisonnier），是抑郁症的一个亚型。它通常在秋季或初冬时开始，并可以一直持续到次年的春天或初夏。在加拿大，15％至25％的人会在冬季出现抑郁的症状，其中70％为女性。冬季多发抑郁的确切原因还不太清楚，有多种假说，主要都和人体生物钟紊乱有关。研究发现，冬季抑郁症主要在高纬度地区发作，主要是因为高纬度地区人们在冬季接触阳光的时间较少，缺少阳光照射会导致人体昼夜生物节律紊乱，而节律紊乱会导致荷尔蒙分泌失调，特别是一种被称为情绪稳定剂的物质——“5-羟色胺”的合成减少，造成情绪与精神状态紊乱。 结束学业的Fernand Paradis开始在魁北克城的一所天主教学校任教直到1968年，在一次去法国，并和法国同行交流时才知道，法国会在冬末春初的时候放一周假，以帮助学生和老师安然度过这段冬季最容易抑郁的时期。大受启发的他回来后就一直向学校呼吁，也采取类似法国人放春假的措施。但人微言轻，并没有引起学校的注意，更没有被采纳。不过他一直不放弃，逢人就说放春假的好处，如让师生再充电，增加学生的课外活动时间，增加父母与孩子的相处时间等等。直到1977年，当他自己成为魁北克市天主教教委主席时，才让自己的建议得到实现。他一方面让放春假的概念得到教职员工、家长和学生的认可；另一方面还要协调校历。当时魁省秋季开学的时间是每年9月份的劳动节之后，如果春天放假一周的话，将无法保证完成规定的教学天数，于是在他的多方努力和协调下，成功让教师工会和教委同意提前开学一周，也就是现在的8月底开学。更令他没有想到的是，他主导下的魁北克城天主教教委学校放春假一周很快得到其他教委和学校的认可，几年后就成为魁省教育系统的共识，并一直延续至今。 活动 如今，春假已经成为魁北克人除了7月底、8月初的建筑工人假期（Les vacances de la construction）之外最重要的家庭假期时光。主要活动包括： 旅行：由于时间比较短，大部分魁北克人会选择省内的短途旅行，或者去较近的纽约、波士顿、华盛顿等地进行为期2、3天的旅行。其中最受人欢迎的就是波士顿游学之旅，被称为智慧之城、美国雅典、美国精神发源地的波士顿拥有哈佛大学、麻省理工学院、塔夫茨大学、波士顿学院、布兰迪斯大学等五所名校，以其厚重的历史和人文景点吸引着八方来客。 家庭活动：春假是一个与家人共度美好时光的好机会，可以举办家庭聚会、小型party、唱卡拉OK或者一起看电影。 文化活动：春假期间还可以去参观博物馆、美术馆、历史遗迹、动物园或者其他文化场所，丰富自己的知识并享受文化艺术的魅力。而这些场所也会提供各种优惠措施，举办专门的活动。 户外运动：春假期间的冬季户外运动丰富多样，可以去滑雪、滑冰、徒步、雪鞋行走、冰钓等，享受大自然的美妙和清新空气。各个户外活动场所也会组织针对春假的活动，如滑冰春假营、滑雪春假营等。 学习体验：还可以给孩子报名参加一些有趣的学习体验活动，如厨艺班、手工艺课程、科学博物馆的互动展览等，让孩子们在放松的同时也能获得知识。 今年春假期间，不仅蒙特利尔市政府会在多个公园内组织丰富多彩的免费活动，主题有雪雕、枫糖浆品尝、冬季森林漫步、冬季鸟类和哺乳动物观察等。各大景区、景点、演艺中心也都有适合各个年龄层、各种家庭需求的活动，下面分别介绍，方便读者朋友根据自己的喜好选择。 市中心 市中心的演艺区（Quartier des Spectacles ）正在举办著名的蒙特利尔灯光节（Montréal en Lumière）。从2月16日到3月5日，这里将成为所有人的冬季乐园，溜冰场、音乐节、艺术展、灯光秀、游乐场、美食美酒等应有尽有。特别是灯光疗愈秀（Luminothérapie）是一个由灯光和互动装置组成的户外展览，充满了光影造就的趣味和奇迹。新建的全新Esplanade溜冰场有地下制冷装置，即使在温度升高的情况下也不影响滑冰。 Esplanade 溜冰场 Maison  Théâtre 和少儿剧场（ Place des Arts Junior）将上演杂技表演、儿童戏剧、儿童音乐剧和木偶剧等各种剧目，可根据自己的喜爱购票观赏。第七届蒙特利尔国际儿童电影节（FIFEM） 将于2024年3月2日至10日举行，每天会在Cinéma Beaubien电影院和网上放映来自世界各地针对儿童的故事片、短片、动画片和纪录片，现场还会有各种活动。 老港 老港也是孩子们不可忽视的乐园，除了常规的大摩天轮、滑冰场、L’Horizon de Khéops沉浸式展览外，喜欢考古的小朋友可以去Pointe-à-Callière博物馆参加 À l’abordage! Pirates ou Corsaires? 的海盗角色游戏；喜欢科学的可以去科技馆（Centre des … Read more