“生意清淡了很多。”一位加拿大房产投资中介负责人卫刚（化名）如此感慨。 18个月前，他几乎每周都要接待2-3批中国高净值人群购房团，带着他们跑遍温哥华、卡尔加里、埃德蒙顿、多伦多等地区看房买房。甚至当时业界流传着一句话：“每班从中国飞往加拿大的飞机里，逾40%乘客是来买房的。” 他们戏称这些投资者中，大多都是多金的“中国大妈”。 但如今，他每个月只能接待1-2批中国购房团，相比以往购房团的一掷千金，如今他们显得格外谨慎。这背后，是加拿大楼市持续处于价跌量减的困局导致。 加拿大房产协会（CREA）早些时候发布的数据显示，今年二月加拿大房屋销售量环比下降9.1%，创下自2012年11月以来的新低。 “4月的情况肯定不会好转，因为加拿大楼市最大的海外买主——中国土豪现在考虑的，是尽早抛售套现，而不是抄底。”卫刚指出。近期他接到多位中国富豪抛售加拿大别墅的咨询，人数比2017年高出了3-4倍，但问题是即便他们降价10%出售，也未必能找到中国同胞接盘。 投资机构Des Voeux Partners首席投资官Jesse Friedlander认为，不少加拿大房产中介机构将这种困境归咎于中国富豪买涨不买跌，以及近期其他影响因素。但事实上，这背后的深层次原因，是越来越多计划海外投资房产的中国高净值人群趋于理性——他们知道前些年加拿大房价大涨是中国投资客炒起来的，现在不愿接最后一棒。 卫刚直言，由于赴加拿大投资买房的中国高净值人群越来越少，他已经在考虑转行，否则离失业就不远了。 从抄底到观望 加拿大楼市持续低迷，在2018年一度达到“高峰”。 加拿大房地产协会（Canadian Real Estate Association，CREA）发布的最新数据显示，去年加拿大房价较2017年大跌5%，是2008年以来首次下跌，跌幅甚至达到1995年以来的最大值。与此呼应的是，去年加拿大房地产市场总成交量按年减少11%，也创下2012年以来最低值。 值得注意的是，加拿大房价下跌的重灾区，恰恰是此前中国投资客蜂拥而至的西海岸温哥华以及卡尔加里、埃德蒙顿等地区。但是，这些地区的房价大跌，并未激发“中国大妈们”的抄底热情。 “去年初加拿大房价下跌初期，中国投资客曾一度涌入打算抄底，但后来他们发现加拿大房价跌跌不休，就不再光顾了。”卫刚直言，甚至当时部分已经签订购房合同的中国投资客宁可放弃保证金，也不打算履行购房付款合同，原因是去年底加拿大房价一度下跌逾4%，导致保证金损失小于房价跌幅。 在他看来，中国投资客不愿抄底加拿大楼市，主要是两个原因，一是发达国家对海外买家征收的税越来越重，让越来越多中国高净值人群望而却步，二是加拿大去年以来收紧了按揭贷款政策，同样加大了中国高净值人群的海外买房财务成本。 “的确有不少中国高净值人群被从严的买房政策吓到了。”他分析说，去年底以来他接触的数位中国高净值投资者，原先准备抄底温哥华的楼市，但在申请按揭贷款时，发现当地银行对他们的财务状况做了极其严格的“压力测试”，加之此前加拿大央行三次加息导致贷款利率大幅增加（超过不少中国投资客承受能力），让他们觉得特别“不爽”，最终果断决定放弃加拿大买房计划。 如今，不少加拿大房产中介机构只能“紧盯”有意移民加拿大的中国高净值人群，因为对他们而言，在当地买房属于“刚需”。 “不过，要让他们掏钱买房，绝非易事。”一位海外投资移民中介机构业务主管向记者直言，他们在申请移民过程，已经对加拿大楼市动向相当了解，只有当加拿大房价跌入底部，他们才会出手购买。 海外房产投资趋于理性 面对加拿大楼市持续低迷，投资银行也开始“泼冷水”。 ING分析师James Knightly发布最新报告指出，房屋销售滑坡、偿债成本提高以及房贷新规都对加拿大楼市构成持续低迷的压力，预计未来数月加拿大楼市依然处于价跌量减的困境，直到秋季加拿大政府落实新的房地产刺激政策，才有可能让加拿大楼市价格摆脱下跌局面。 卫刚一度乐观认为，这预示着自己的清淡生意也将随之迎来拐点。 4月以来，他一直待在中国，向众多高净值人群介绍加拿大新房地产刺激政策对房价的拉动效应，激发他们的抄底热情。 但此举收效不佳。“现在很多中国高净值人群变得格外理性，一方面他们知道前些年加拿大楼市价格暴涨，就是中国人炒起来的，即便现在房价回调，自己也不会接最后一棒；另一方面他们对加拿大楼市做过详尽了解，对真正的抄底投资时机有着自己的判断。” 比如，不少中国大妈知道加拿大家庭债务达到本国GDP的176.3%，处于全球最高水平，因此他们认为一旦加拿大楼市价格持续下跌，越来越多加拿大居民会因为无力还贷偿债而被迫抛售房地产，到时加拿大楼市价格才会出现真正的“底部”与抄底机会。 令他惊讶的是，一些高净值人群近期将不少资金转向A股赚取高收益，静待加拿大楼市价格“最低”时，再考虑赴加买房的事宜。 “但我最大的担心是，即便加拿大楼市价格到了真正的底部，中国富豪也不会前来，因为外部的诱惑太多了，东南亚、德国、希腊很多房地产中介商都在争夺‘中国大妈’。”卫刚坦言，现在他最直观的感觉是，中国大妈们正在悄然放弃加拿大房地产投资。 抄底资金转向 在民间舆论似乎对加拿大的投资环境失去信心之际，数据显示，海外资本似乎嗅到了加拿大触底反弹的机遇，纷纷杀回了加拿大。 加拿大统计局最新数据显示，2018年最后一季，加拿大得到的海外直接投资总额达到约172亿加元，不仅超出1981年至2018年的平均季度数据一倍之多，还创下了近两年来的增长新高。而整个2018年内，加国得到的海外投资总额更较前年同期上升了60%。 值得注意的是，在其他海外资本争相“抄底”加拿大的同时，中国资本撤出加国市场却已成无可争议的事实。2018年内，中资在加投资总额由前年的84.5亿加元下降至44.3亿加元，几乎腰斩。 对于中国的“大户”与“散户”资本来说，矿产资源以及房地产曾是加国最具吸引力的两大题材。而如今，随着中国投资者的热情冷却，石油与房子的市场热度也未能在此次的“抄底”大潮中得以复苏。 当下，海外投资者最热衷的加国投资题材包括数字科技、营养学、高精尖制造业、人工智能以及海洋科学等产业。 在新一代的投资人看来，“安全”与“稳定”或许不再是加拿大投资市场吸引人的地方。出色的高等教育体系、接近美国的社会环境、相对宽松的资本控制与庞大的华人消费市场，或许才是“抄底加国”后的新发展方向。   信息来源：21世纪经济报，加西周末  

【七天讯】（记者颜宏）魁省大型老人院经营公司Groupe Maurice因与其长期金融伙伴Ipso Facto发生矛盾，被Ipso Facto告知限期两个月撤出资金。面对这种情况，Groupe Maurice集团公司老板Luc Maurice只有三种选择，要么找到接盘者，要么自己出资买下Ipso Facto所持股份，要么关门。最终经过紧急磋商，美国医疗健康产业房地产基金Ventas出资20亿收购了Maurice集团公司85%的股份，其中9.87亿用于购买Ipso Facto原来持有的股份，Luc Maurice持有剩下的15%股份。 Groupe Maurice集团公司是魁省养老行业的旗舰，总部在蒙特利尔，在全省经营着31所老人院，共1万个床位，占市场总额的9%，雇佣着2千人。而收购这家公司的Ventas也是业界大佬，成立于1983年，总部位于伊利诺州的芝加哥，是美国最大的医疗保健行业房地产投资信托机构之一，在美国40多个州、加拿大以及英国拥有1,200所老人院、老人公寓住宅、老人专业护理机构和医院健康护理中心等。这起收购事件一经公布，就引起很大反响，又一家魁省大型企业落入外国人手中，不仅行业内部人士纷纷表示遗憾，反对党也指责魁省投资机构Caisse de dépôt没有伸出援手。 Luc Maurice在接受媒体采访时情绪激动，一度哽咽的说不下去话。面临自己一手创建的公司可能关门的情况，他一方面很庆幸及时找到投资人，另一方面也很遗憾公司的控制权没能留在魁省而是落入美国人手中，并感谢所有住户这一段时间来对自己的支持。虽说Ipso Facto给了两个月时间，但Luc Maurice前期都在试图找到魁省的接盘侠，真正和Ventas接触、谈判的时间只有不到3个星期，在签订协议前，自己已经连续60个小时连轴转。他还澄清说Caisse de dépôt并不是不想帮助他们，而是没有相关领域的投资经验。到目前为止，Caisse de dépôt从来没有在老人健康、护理方面投资过，内部缺少了解该行业的管理人员。Caisse de dépôt的新闻发言人Maxime Chagnon也表示，尽管为了挽救该集团公司不被易手而进行了各种推演，但都没有找到一个解决办法既能满足Maurice集团公司的资金需求，也能保证自己公司投资的收益。 老人院投资有力可图 随着加拿大老龄化的加剧，对老人的住房、护理以及健康服务的需求也越来越多。为满足老人特殊需求带有照顾、护理和医疗用途的房地产市场正在创造新的投资机会，越来越多的投资公司、银行、房地产信托机构以及个人投资者对养老类房地产市场感兴趣。 根据加拿大社会发展委员会的统计，预计到2036年，加拿大会超过65岁的人口将超过1千万；到2051年，大约25%的加拿大人年龄将超过65岁。尽管目前老人院的一个床位根据条件和服务不同要价在1,000-5,000元之间，但服务质量较好的老人院需要等待几年时间才能排上一个床位。 卑诗省正在建设的全加拿大首个专为老年痴呆症患者（阿尔茨海默症）设计的老年社区the village langley，还没有建好，预约人数就已经超过了预期，项目负责人Elroy Jespersen表示开业以后，会想办法继续扩大规模，以接纳更多有需要的人。这里每个月的租金起价为6950元，最高可达7800元，还不包括老人的个人开销，如卫生用品等。