海外买家税 扳倒不容易

【七天选】(七天记者 梓丰) 作为加拿大全国房地产负担能力最差的省份,2016年8月,卑诗省推出了旨在打击外国炒房客、平抑本地房价的向海外购房者征收额外房屋转让税的政策,即俗称的海外买家税,其实这个税是所有加拿大房屋交易中绕不开的支出,只不过没有这么高而已。

房屋转让税(Property Transfer Tax,PTT),魁省也叫欢迎税,是房地产买家支付给政府的税款,征收标准各个地区不同。比如在蒙特利尔,转让税的征收方法是房屋价格的首$50,900以内的部分征收0.5%;$ 50,900 至$ 254,400的部分征收1.0%;$ 251,800至$ 508,700的部分征收1.5%;$ 508,700至 $ 1,017,400的部分征收2%;超过$ 1,017,400的部分征收2.5%,这样如果一栋房子以$265,000的价格成交,那么买家需要支付的欢迎税就应该是50,900 X 0.5% +203,500 X1% +10,800X1.5%=2451.50$。 Image result for 外国买家税

房屋转让税在温哥华的征收方法方法比蒙特利尔简单的多,购房款中的首20万按照1%征收,20万到200万的部分按照2%征收,200万以上的部分按照3%征收,同样价格的房屋应缴纳欢迎税200,000X1%+65,000X1.5%=3,300。根据卑诗省颁布的新政策,在温哥华地区持有加拿大公民或移民身份的当地居民仍然可以按照原来的税率标准缴纳房屋转让税。而没有公民或者移民身份的海外购房者家则需要缴纳房价的15%给政府,同样的房子转让税立马涨到$39,750,一下子让购房者的成本大增,这个政策推出后的效果也立竿见影,逐利的海外炒房客马上转战多伦多、卡尔加里、蒙特利尔等其他不收海外买家税的大城市。

卑诗省在全国率先推出的这项针对海外买家的税收并没有挡住海外投资者对加拿大的热情,还成为其他地区房市过热的原因之一,于是安省也在2017年宣布类似的政策。卑诗省则再接再厉在2018年宣布将这个海外买家税的征收标准从15%提高到20%,并扩大了首位的区域范围,除了温哥华地区,还把菲沙河谷、内陆中央地区、纳奈莫地区和奥肯那根中部地区包括进去。

法官裁定不违宪

卑诗省推出外国买家税后,一位受影响的华人李静(Li Jing,译音)即发起集体诉讼,状告卑诗省政府这一政策违反了《权利与自由宪章》第15条,是歧视来自亚洲的房产购买者。

■李静对海外买家税所提出的挑战被驳回。CBC

根据提交到法庭的文件,中国公民李静2013年来到加拿大读书,攻读公共行政(Public Administration)的硕士学位,2016年自萨省大学毕业后移居到温哥华,同年7月以58.79万元的价钱购买了一套排屋,交房日期定在11月。不过就在她签署购房合同的12天后,省政府推出了房屋转让税新政策,这让她进退两难,因为若履行合约购下房屋,须额外支付83,850元的新房屋转让税款;若不履行合约,须交纳5.6万元的违约金,她的家人为买房已耗尽积蓄,无力支付这笔高昂的税款。李静的律师团队原本希望就外国买家税案进行集体诉讼。但是卑诗省政府为了阻止该案演变成集体诉讼,抢先在去年5月要求法院进行简易审讯(summary trial)。

经过两年多的审理,上周五,BC省最高法院(BC Supreme Court)作出判决,驳回了李静的申请,裁定卑诗省政府推出的征收20%外国买家税政策没有歧视亚裔或华裔的房屋购买者。

法官Gregory Bowden发布了一份长达43页的判决书,认为征税与否,是根据购房者的公民身分而定,并不是根据其种族或原始国籍,所以不存在歧视。对于那些尚未取得公民身分的人,无论持有任何国籍,一旦能拥有永久居民身分或已经获得卑诗省提名移民,就不需要缴税,对每个人都是公平的。

判决书还指出,政府推出的这项税收政策是为了“抑制需求”,意在通过打击房屋炒卖推高温哥华地区房价的措施,增加该地区住房市场的负担能力,是仿效了包括香港、新加坡、以色列和澳洲等国家或地区施行的政策。

针对李静提出的另一观点:这项税收间接地歧视了中国人,因为华人是“大温最大的移民群体,比其他人更有可能购买房地产”。法官也表示不同意,并援引城市研究教授Andrew Yan的研究结果:“值得关注的是,这项税收获得了居住在大温地区的亚裔人压倒性的支持。”Yan的报告还指出,区域之内的楼房地产已经演变成金融工具,与原先供人居住的功能脱节,并指出外国资本流入市场,构成新的需求压力,让不少地区的房价与收入脱钩,所以政府需要对房市进行管制。

卑诗高等法院的这个判决具有里程碑的意义,因为加拿大除魁北克省外,都是采用的判例法制,即遵循先例的法律规则,把以往的判决认定为判处同类案件的法律依据,所以这个判决可以说通过诉讼扳倒外国买家税已经变得几乎不可能。

 

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