投资农场需注意的几个问题

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加拿大国土辽阔,地广人稀,具有大片大片肥沃的土地,所以投资大城市周边地区的农场是投资者一个不错选择,其主要原因是农场将来可改变用途,成为住宅用途,其增长空间是巨大的。另外在农场居住地税低,环境好,风景优美,再配上小桥流水,泉水池塘,真可谓世外桃源。但在农场投资上应该特别注意以下几个问题。

1.用途

农业用途是非常广泛的,如种植粮食,栽培经济作物,也可作为个人休闲爱好等。这些农业用途的地税很低。通常只有其他物业的25%。上百英亩农场,可能只有几千元物业税,少的甚至可以忽略不计,还有可能包括农场住宅的地税。所以运行农场地税非常低,也是政府对农业的一种变相补贴。但是这一用途若发生改变,在农地上不从事农业作业、空置或开发住宅,则地税将有大幅度增加。

2.农业用地必须进行每年注册和维持一定收入

根据政府的规定,农场主须是加拿大公民或永久居民,一个农场的最少要有50%所有权属于加拿大公民或永久居民。农场每年都须登记注册,得到政府许可方可获得地税减免。同时要求这个农业实体要有一定收入,但是在一定条件下,该收入也可低于政府规定的数额。

3.农场买卖HST

在加拿大,农场属于商业用地,属于投资项目,因此在农场的交易过程中,买家会涉及到在成交价上再向政府交13% 的HST。当交易额很大时,HST是一个不小的数额,比如价格100万农场,需要交$13万的HST。而农场交易是可以免除HST的,不过,有关HST事宜相当复杂,请务必向律师和会计师咨询,通过律师办理免缴手续。

4.农地面积

农场交易通常是每英亩均价,包括土地上的住宅及附属建筑。因此准确测量土地面积是下定单的一个重要条件。惯例是卖方请专业测量人员进行丈量,所有费用均由卖家支付,大约为$800-$1500。

5.农地建筑供水、排污、供热

农场一般位于偏远地区,城市自来水、下水、煤气等公共设施均没有开通。房屋水井、供水系统、污水井、渗床及供热都是房屋检查的重要环节。要邀请专业人士检查相关安全、技术文件是否齐备,系统是否正常运转,是否可满足正常使用要求等。

6.农地上建豪宅

根据相关规定,每一块农地只能有一处住宅,同时可以有多处存放机械、粮食、牧草等建筑。有许多农地购买者希望在农业用地上兴建豪宅。当地政府对建筑面积,质量没有什么具体限制。但建成后,政府将会派估价师评估新建豪宅,地税税率为95%,地税将是一个大数字。农业土地上的住宅并不能享受农地减免低税率。实际上在一定程度限制在偏远农地建豪宅,同时没有市政配套水、电、气、污水等设施,生活将受一定限制。

7.注意当地政府规划

每个地区政府的市政委员会通过制定地方法规,规划建筑最小占地面积,门前与后院最小横向尺寸,建筑侧面最短距离及建筑可建最高高度,物业周边绿化等具体要求。一块农地可能由环境区、泻洪区、绿化区等组成。在泻洪区水道30米内严禁兴建任何建筑,临近环境区90米内一般不许有建筑物,除非得到当地政府相关部门批准,对自然环境,地貌没有大的影响。(信息来源:加国地产)

 

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