房市持续降温 风险仍在

【七天讯】颜宏编辑报道 加拿大房屋贷款和住房公司(Canada Mortgage and Housing Corporation (CMHC)) 日前发布的上一季度评估报告指出,虽然房市的火爆增长势头继续下降,房价虚高的问题也有所好转,但加拿大房地产市场泡沫化的风险仍然较高;而且,这已经是加拿大房地产市场连续第10个季度处于高风险状态。

加拿大房屋贷款和住房公司对房价虚高的定义是:与当地居民的可支配收入、人口增长率、银行利率等因素相比,房地产市场价格高得脱节,其中安省和卑诗省的部分中心城市虚高严重。但上个季度多伦多和维多利亚市的房价下降使当地房地产市场价格虚高的问题有所缓解,让这两个城市的房价虚高程度从高位下降到中等;而房价严重高于经济能力和家庭负担的温哥华房地产价格虚高程度继续保持在高位。

加拿大西部的埃德蒙顿、卡尔加里、萨斯卡通、里贾纳和温尼伯市等都有不同程度过度建房的问题,导致不少新建住房卖不出去和不少出租房屋找不到租客。

《经济学人》(The Economist)杂志的数据分析指出,过去40年来,加拿大中位数房价与家庭收入相比从以前的90多上升到现在的接近150,达到40年以来最高水平,可见目前的房屋价格是多么难以承受。

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美加两国房价占收入比率对比图

国际公共政策顾问机构Demographia日前公布的《2018年度国际住房负担能力报告》也显示,加拿大多个城市入选“严重负担不起”之列。其中温哥华在被调查的92个城市中排名第三,指数为12.6,这意味着一个家庭不吃不喝,全部收入都用来买房,也要12.6年才能买得起一套房;紧随其后的是维多利亚(8.1)和多伦多(7.9)(详见下图)。蒙特利尔的房屋负担指数也从2004年的3.1上升到现在的4.5,但与多伦多相比还算比较容易负担。

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除了房价虚高,可负担能力恶化外,加拿大家庭债务的增加以及按揭增长的放缓也给曾经红火的房地产市场带来了浓重的阴霾,更给加拿大的经济前景蒙上了阴影。而加拿大家庭负债率的猛增与大幅度的房价上涨则有直接关系,最新的数字已经达到175%。

根据加拿大房地产协会的数据,2018年全年房屋销售额已经下降至2012年以来的最低水平。房市变冷不仅仅是市场层面,不仅仅是交易量下滑或是房价下跌,更有心理层面的影响,这就是所谓的“房屋财富效应”(housing wealth effects)。

别小看了这个效应,它对家庭和个人的消费信心影响极大:当房价越升越高时,加拿大人尤其房主们感觉自己越来越富,于是这种“虚拟”的财富可能鼓励他们把真钱大把大把地花在其它方面。一旦房市泡沫破裂,房价急降,他们的房子不再那么值钱的时候,他们就可能消费信心大挫,不敢再花钱用于其它方面的消费。

同时,自去年联邦实施更严格的按揭政策及压力测试以来,再加上利率上升的影响,2018年加拿大人按揭贷款增长率大幅下滑,降至1990年以来最疲软的增长水平(见下图)。 仅2018年头3个月,加拿大人按揭贷款就比前一年同期减少$20亿,是2014年第二季度以来的最低水平。

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