房地产遇冷 地产经纪面临艰难时光

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  • 七天记者 梓丰

今年以来,为了抑制加拿大的通货膨胀,加拿大央行已经在短短8个月时间里加息6次,分别是3月2日首次加息25个基点,4月13日及6月1日分别加息50个基点,7月13日大大超出了市场预期地暴力加息100个基点,9月7日再加75个基点,10月26日的加息50个基点,使得央行的政策利率从原来接近于零的0.25%一下子提高到3.75%,达到2008年1月以来最高。不过这次央行的加息意外地放慢了加息步伐,只加50个基点,低于市场预期的75个基点,似乎显示央行不愿意以伤害经济为代价,继续激进加息、打压通胀。而央行行长Tiff Macklem也在随后的新闻发布会以及11月1日在参议院经济委员会开幕致辞时都表示,为了平衡通货膨胀和经济衰退,央行正不断接近本轮加息周期的终点。

不论央行的加息周期什么时候结束,基础利率的增加直接影响到了各种借贷的利率,早在这次央行议息会议召开之前,一些银行就已经抢在前面再次上调了房屋按揭的固定贷款利率(fixed-rate),使得最受欢迎的固定贷款利率从去年的1.5%左右提高到现在的5.7%左右,浇灭了一度火热的房地产市场。

其实从去年年底开始,房地产市场在经历了疫情两年来逆势繁荣的疯狂后就开始出现放缓的迹象:抢offer的人数减少,房屋出售时间变长,房屋交易量下降……但到了今年3月份,被瑞银年度报告中评为全球房地产泡沫最大的多伦多房屋价格才开始出现下降,连续小幅跌了几个月后,多伦多房地产的疲软开始蔓延到全国各地,包括房价一度坚挺的魁省。业内人士都表示这次受银行利率提高、经济前景暗淡以及通货膨胀带来的生活成本增加等多重负面因素引发的房地产市场降温将是加拿大至少40年来最大的房地产市场调整,而这种调整将至少持续到明年,曾经客户什么条件不提、闭着眼睛买房还唯恐被其他人抢offer从而让地产经纪轻松赚钱的好时光也已结束,他们需要重新调整销售策略。

热潮已退

从今年春季房地产的高峰期过后,每个月、每个季度的房地产报告数据都在显示市场在放缓,比如魁省地产经纪人联合会APCIQ(Association professionnelle des courtiers immobiliers du Québec)刚刚发布的2022年9月份魁省房地产交易数据就显示,大蒙特利尔地区的房屋销售量只有2537套,比去年同期下降了30%,是最近10年来9月份房屋销售的最低点。APCIQ发布的今年第三季度报告也显示,魁省的房屋销售量在这3个月里下降了18%,共有18146 笔交易,低于疫情前第三季度的平均水平。房屋的平均价格也从第二季度的高点回落,独立屋的价格比高峰期下降了10%,从之前的44.8万下降到40万,其中又以蒙特利尔岛上的独立房屋价格跌幅最大,下跌幅度达到12%。

而另一份报告则显示,今年上半年大蒙特利尔地区一共开工建造了1072套房屋,比去年同期下降了34%,这意味着疫情中曾短暂出现的建房热潮已经消退,多个地区的独立房、半独立房、联排别墅以及公寓项目的开工率都有所下降。除了高通胀、利率不断提高等不利于房地产市场的因素外,自疫情爆发初期因远程办公、远程授课需要而迸发的大住房需求也随着时间被消化,前两年急迫换大房的需求消退了不少。而从历史上看,蒙特利尔岛由于稀缺且价格高昂的土地带来的高昂成本以及受土地用途划分的限制,能开工建设的房地产项目已经越来越少,让市政府不得不要求开发商增加住房的密度。

今年第三季度魁省房价对比

除了房地产市场的数据显示曾经火热的房地产市场风光不再外,业内的房地产销售机构包括Royal LePage、La Capital、Remax、加拿大房地产协会 (CREA)等,金融部门如道明(TD)银行、皇家银行、加鼎银行等业内机构和经济学家也提出房地产红火不再的预测。悲观的预测如加鼎银行预测明年的房价将会下跌25%,道明银行曾预测房价降23%,过了几个月又修正为11.2%;而稍微乐观的预测,如RE/MAX的专家表示今年秋天和冬天,房价将再下降2%-10%,但到明年就会保持稳定,理由是整个加拿大房地产市场存在严重的住房供应短缺问题。不管是悲观还是乐观的预测,业内人士的基本共识是房地产市场的调整正在各地加快,但距离触底仍有一段距离。

艰难时光

在房地产热潮渐渐衰退的同时,地产经纪人领域的滞后效应才刚刚显现。在房市逆势繁荣时,希望进入房地产行业的从业人员也在大幅增加,仅魁省申请获得地产经纪人执业证书的数量就从2020年的1805份增长到2021年的2197份,而魁省在册的地产经纪人数量也从2020年的14 772人增加到2022年的16 682人(OACIQ数据)。购房者更少,房子更难卖,相互竞争的地产经纪人数量却在大增,无怪乎一些地产经纪感叹世事艰难,特别是那些刚刚入行的新人。有新入行的地产经纪表示,自己辞掉了原来的工作,专职参加了为期5个月的房地产经纪人培训课程,缴纳了5500元费用,结果获得执业证书不但不会开始赚钱,而是自掏腰包赔钱的开始,因为挂靠房地产销售公司需要钱,租办公室需要钱,打广告需要钱,制作名片、宣传单都需要钱,什么时候能签到住房销售代理协议或成功售出一套住房看起来好像是遥不可及的事情。

Royal LePage 和RE∕MAX新闻发言人都表示两年来客户闭着眼买房的黄金时代已经结束,现在的房地产经纪需要磨练自己的技能才能在这个行业生存下去。而一些买卖房屋超过20年的资深地产经纪则感叹,过去两年他们的工作如同拍卖师,不需要花费额外的精力来促进销售,只要出价高就可以。那个时候的购买者也没有犹豫的空间,通常在参观房屋5分钟就要做出决定是否购买,而为了在其他购房者的竞争中脱颖而出,常常主动加价或去掉条件。现在却完全不同了,卖房者可能要等上几个月才能遇到真正的买家,代理销售的经纪也需要挽起袖子、勤奋工作才有可能完成委托代理的销售工作。

众所周知,房地产经纪是加拿大流动性非常大的行业之一,职场淘汰率逐渐上升,到第十年离开地产经纪行业的人数超过50%,到20年后最终还留在市场上的也就只有20%左右了,再加上地产经纪入行前期需要投入金钱和大量时间、精力才能建立起今后长久受益的人际关系网的特性,使得很多新入行人员不得不另外打工来维持生计,特别是在如今高通胀的背景下,一份工都不见得能支持自己和家人的生活。

在房屋熊市的大背景下,对一个地产经纪人来说最重要的技能是如何正确评估客户的房屋价值,既让卖房者卖出尽可能的高价,获得最大的利益,又是购房者能够接受的价格。估高了,房子长时间卖不出;估低了,房主吃亏,自己的佣金也跟着减少,而这需要多年的实地经验摸索,没有捷径可走,毕竟每一个房子的情况都不一样,而每一个地区的情况也千差万别,无法形成一套标准,只能依靠地产经纪的经验、知识来做出判断。

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