魁省租房危机愈演愈烈

七天记者 梓丰

马上到来的7月1日是加拿大的国庆日,也是魁省传统的搬家日。从今年年初开始,有些人就在头疼搬家问题。除了临近搬家日的搬家服务、搬家货车租赁甚至打包用的纸箱买卖都变得炙手可热,不仅价格上涨,还供不应求,需要提前好久预定外。更让人烦恼的是最近几年来从蒙特利尔等大城市蔓延到地区,甚至偏远的Rimouski、加斯佩(Gaspé)等地的租房危机还在持续蔓延,各地的房屋空置率都非常低,导致租房市场非常紧俏,一旦有经济实惠的房子上市,立刻就会被抢走。再加上从去年开始还看不到放缓迹象的房地产市场火爆局面更是直接催生了房租的直接上涨和房主对租客的挑剔,一批支付较低租金的住客被以各种理由赶出了住宅,导致一轮又一轮抗议示威活动。

超低的房屋空置率

房屋空置率是指在某一时刻无人居住的空置房屋面积占房屋总面积的比率,一般来说健康房地产市场的房屋空置率应该控制在10%以内。空置率保持在较高水平,是国家和地区经济发达和住房富裕的表现,说明住房不紧缺,人们因为工作或其他原因调到其他城市可以很容易地租到房子或者买房,有较大的选择余地;反之,空置率越低,说明可供出租的空房数量越少,就越难找到合适的房子出租,一般来说低于3%的空置率对一个城市或地区来说是比较危险的,可能导致租房荒。

蒙特利尔曾因较低的房租价格和在相同租金下可获得较大的租住空间被誉为加拿大的“租房天堂”,可目前因为空置率下降,蒙特利尔地区已经出现一房难求的现象,特别是适合于家庭居住的4个半和5个半。虽然相比于2019年,今年蒙特利尔的房屋空置率成倍地增加到了供需平衡极限的3.2%,但主要是因疫情的原因,比如移民到达数量较少、到校上课的学生数量少、旅游者数量少等暂时因素,并不代表上真的房屋供应数量充足。

蒙特利尔周边房屋空置率

与房屋空置率低相辅相成的是房屋租金的大幅提高。加拿大抵押贷款和住房协会SCHL(Société canadienne d’hypothèques et de logement)的数据显示2020年在蒙特利尔一个面积在300平尺左右的小studio或者2个半房屋的平均月租金是700元,而最常见、实用的4个半房屋的月租金已经涨到900元。今年大部分的租客都得到了房主的涨租通知书,房租的涨幅从10元到300元之间不等。如果有人希望找到与前两年住宿条件类似的房屋可能需要准备付双倍的房租,可让人负担的低房租住房市场正在消失。

今年4月份底,魁省省长François Legault在议会辩论中提及蒙特利尔的房屋租金只有5、6百元,结果被各反对党、致力于推动反贫困和社会住房的公益组织——城市建设公众行动阵线FRAPRU(Front d’action populaire en réaménagement urbain)以及普通民众骂惨了,批评他对正愈演愈烈的住房危机不赶兴趣且无知,与普通民众的现实生活相脱节。另外,省长也不认为蒙特利尔存在现实的住房危机也受到的广泛的诟病。省长认为在2000年左右的时候,蒙特利尔确实发生了租房危机,那个时候的住房空置率已经低于1%,但现在蒙特利尔的房屋空置率为3.2%,所以现在我们正在经历的危机是新冠病毒病毒大流行,而不是住房危机。他的这一看法与魁省业主委员会CORPIQ(Corporation des propriétaires immobiliers du Québec)的观点不约而同,这个组织提供的数据指出目前蒙特利尔岛上的房屋空置率达到4.7%,不存在住房危机。或许这两种说法都对,蒙特利尔的低房租住房确实存在危机,但如果有能力负担较高的房租,找房并不是难事。加拿大抵押贷款和住房协会SCHL 的统计就显示,蒙特利尔的有人居住出租房的平均月房租为891元,但无人租住的空置房月租金为1202元,足足相差了36%。SHCL的数据还表明,蒙特利尔的房租涨幅并非省长宣扬的2%,相当于通货膨胀率,而是在2020到2021年上涨了6%,是自2003年以来最大的涨幅。

此起彼伏的抗议

随着搬家季的临近,从今年4月份以来,蒙特利尔的Lasalle、La Chine、Villeray-Saint-Michel-Parc-Extension、Mont-Royal、Hochelaga-Maisonneuve等多个区都爆发过抗议房价上涨、抗议房主驱赶租客、要求政府解决可负担住房问题的各种示威游行。就在6月23日,还有上百人堵塞了Sherbrooke大街,来到省长François Legault的办公室门前抗议,提出了两项主要诉求。第一,要求政府大规模建造社会住房,尽快将将数千套经济适用房投放市场以缓解租房市场供不应求的压力;第二,设立公共房租控制机制,禁止房主随意上涨房租或驱赶租客的行为。

Crise du logement: blocage de la rue Sherbrooke pour revendiquer des actions concrètes

省长办公室门前的抗议人群

除了这两点外,抗议人群还要求修改法律,堵住房客可被驱逐的法律漏洞。比如魁北克民法典(Code civil du Québec)第 1959 条规定房东可以扩大或细分住房为由要求住客搬离,很多房客认为这一条目前已经被滥用,房主驱逐原来的房客只是为了获得更高的租金。一名叫Stephen Woods的抗议者就表示,他的房东正在迫使他离开从1972年就一直在住的公寓。他也承认他付的房租要比市面上要低,但他认为这才是合理的房租价格,而不是市场上不切实际的房租。幸运的是,因为他属于低收入人群,且已经在该地点居住了10年以上,所以受到法律的住房保护,不能被随意驱离。目前他正在和新房东谈判新的房租价格,但一直谈不拢,他认为自己已经出价很高了,但新房东依然认为太低,不过因为他持有从Régie du logement开出的住房保护证明,房东不能赶他走,目前双方还在僵持中,因此他提醒那些被要求离开的房客,拿起法律武器来保护自己的权益。

在这场愈演愈烈的租房危机中,房客方面认为政府在提供廉租房方面做的不够,目前的法律对他们保护得还不够;而对房东群体来说则恰恰相反,目前的法律过分保护租客利益,严重打击了房主的积极性。

魁省业主协会CORPIQ就多次表示政府偏向于租客的各种限制政策是导致住房出现短缺的主要因素之一。因为是这些政策打消了房主的地产投资积极性,阻碍了房主对出租单位的持有和投资,比如,政府限定房租的增长幅度就让很多房主担心投入的装修资金无法收回而避免修缮房屋;再比如,遇到租房纠纷时,以现有的法律程序房主很难赶走老赖房客也迫使很多房东卖掉原来提供出租单位的房产,转而购买独立屋或去住公寓,所以解决租房难的问题应该是允许房地产租赁按照自由市场经济的方式运作。然而,有很多学者认为正是这种肆无忌惮的房地产资本市场运作导致住房成本上升和可负担得起的出租房屋库存受到侵蚀。

根据2016年的人口普查数据,仅在蒙特利尔就有87,000个家庭不得不将一半以上的收入用来支付房租,11%的人住在不合标准的房屋中,而全省有20万低收入家庭不得不把收入的至少一半用来支付房租。目前席卷全省的低房租住房短缺将会让局势更加恶化,最终让很多人不得不迁离蒙特利尔或者接受条件恶劣的住房,让本来就处于贫困线上的他们变得更加贫困和孤立。

从蒙特利尔市政府、到魁省政府再到联邦政府都把大力建设房租低廉的社会房作为竞选承诺,甚至施政方针之一,列入每年的预算案中,但无一例外的雷声大,雨点小,远远满足不了需求。即使是大刀阔斧的CAQ政府上任三年也只完成了3000套社会住房的建设,与其承诺的1.5万套还有巨大的差距,目前在魁省申请一套廉价社会房的等待时间在10年左右。

 

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